眾所周知， 任志強， 一直都是唱多派， 來看看他以往的觀點：
2016年， 房價必漲！
2017年， 房價必將漲得比上一輪更猛！
2018年房價不漲， 我提頭來見！
標題一個比一個猛， 年份換一下就可以了。
想要上車的抓緊了。
因為明年， 你可能有錢也買不到房了！
注意， 我說的不是搖號的問題。
而是——就算你想搖號， 開發商可能也蓋不出那么多房子供你搖了。
聽起來有些驚悚是不是？
這不是我說的， 是任志強說的。
1、7月23日， 博鰲·21世紀房地產論壇第18屆年會在海南三亞舉行。
原華遠地產董事長任志強在現場做了一個主題演講。
任志強認為，
中國想要發展， 富起來， 城市化是一個基本條件。 但現在， 我們的城市化率還比較低。 這點從現在世界上的發達經濟體以及一些欠發達地區的數據中可以看出。
比如， 一些發達國家， 城市化率基本上達到了80%以上， 美國已經超過了90%。
一些欠發達地區的城市化率平均也在45%以上。
而中國的戶籍人口城市化率則只有44%。
所以在未來的20年左右的時間里， 中國的城鎮化仍然會是一個高速發展的過程。
城市化中重要的一環顯然就是蓋房子。
去年， 全國商品房銷售面積接近17億平方米。 這是一個巨大的市場。
任志強認為， 即使這個市場出現銷售下滑， 哪怕是持續下滑，
而如果按3年計算， 一年10多億平方米的銷售面積， 需要幾十億平方米的開工才能滿足。
“而今年我們特別看到的是， 新開工的量跟不上銷售量。 那么明年， 有可能出現的則是供給嚴重不足。 ”
任志強還特別提到， 各地的商品房用地， 特別是在北京、深圳這種大城市， 用地比例大概降到了25%左右。
其他的部分則是一些共有產權房， 社會保障類房等等的其他用地。
這也從另一個側面驗證了， 商品房供給量會大量的減少， 而這種情況可能會在明年出現。
如果新的房源不足以滿足商品房的需求， 那么首先， 對城鎮化的發展會成為一個限制性條件。
其次， 也可能會在某些供給嚴重不足的城市，
任志強強調， 房地產是我國經濟的支柱型產業這點并沒有變， 也是輕易改變不了的。
2、任大炮的演講其實時間不長， 但信息量卻很豐富。
這本來就不是一個喜歡講廢話空話的人。
最近這段時間， 房地產市場真的有點讓人看花眼。 很多想買房的人都不敢出手了。
從宏觀層面上， 調控越來越難， 到下半年也沒有絲毫放松的跡象。
而房企們上半年的銷售業績卻又晃瞎人眼。
任志強的這次演講倒是可以給一些人吃個定心丸。
總結起來最重要的一條就是：房地產市場不會崩盤。
“我倒不覺得房地產市場會崩盤， 或者會出現急速逆轉的情況， 畢竟城市化的需求還存在，
對于我國的城市化進程， 以及在此過程中房地產市場的發展， 任志強一直是看多的。
就在6月上旬， 他還在一個在廈門舉行的城市發展論壇上， 重申過自己的觀點：城市化進程無法抵擋， 房地產市場根本不用擔心。
他認為， 要實現“十六大”提出的小康、現代化， 城鎮化率要達到70%以上。 城鎮化結合獨居人口的擴大， 房子的需求會越來越大。
在調控嚴格的當下， 各大開發商的銷售額依然如此驚人， 城鎮化確實是不容忽視的紅利之一。
至于房價， 任志強認為， 目前全國幾十個城市， 幾百個上千個調控通知， 已經將購房市場鎖死， 大漲或大跌都不可能。
在一些調控更嚴的城市， 在限購之前首先推出了限售令，
3、從目前來看， 如果調控繼續甚至更嚴， 加上資金鏈緊張因素， 下半年房企的增速和銷售額會緩下來， 降下來。
但不管怎么緩怎么降， 大家都認同的一點是， 在維穩的前提下， 大漲大跌都不太可能出現。
正如任志強所說， 房地產作為我國經濟的支柱型產業這一點， 不但在現在， 就是在未來的一段時間之內， 都不會輕易改變。
這個每年能達到十幾萬億銷售額、十幾億平方米的巨大的商品房市場， 即使出現下滑， 甚至連續下滑， 也不會出現讓人恐慌的崩盤局面。
對于剛需來說， 其實不需太糾結于房價漲跌， 買來自住的房子永遠是最安全的。
不要老妄想著抄底。
股市里那么多想要抄底的人，有多少是真的抄到了，又有多少把自己抄成了韭菜？
然則，想要買房上車的人，就算不再徘徊不決，也可能面臨另一重尷尬：
你可能有錢，你可能會在搖號中運氣開掛，但！是！
開發商可能蓋不出那么多房子讓你去搖了！
而這種情況，按任大炮的說法，出現在明年的概率很大。
最后想說，我們天朝的居民真的不易。
對很多人來說，房子這種最基本的生活必需品，在短短幾十年前就已身份數變。
住進一所屬于自己的房子的難度基本上是跳躍式上升。
很多年以前的福利分房可以看成是EASY模式。
之后商品房買賣，但房價還沒開始漲。帝都五環以內的房子仍然可以幾千塊錢一平米買到。那時候應該算是普通模式。
等到房價以超過劉翔跨欄的速度一路飛馳，買房就成了HARD模式。
你以為這就到頭了嗎？我還沒說到搖號呢。
于是原來是沒錢買不起，后來是有錢了搖號買不到。讓多少沒來得及早上車的人悔不當初。
現在，這闖關模式眼看要變成終極難度模式了。
促使房價快速增長的因素
1.嬰兒潮刺激住房剛性需求
日本在二戰中元氣大傷，人口損失嚴重。戰后，日本出現了集體生育回補缺口的階段——嬰兒潮。1967年，日本人口首度突破1億。1979年日本人口已達1.16億，1989年更增至1.23億，相比于戰后人口翻了將近一番。人口大量快速增長，住房需求隨之急劇增長。
2.經濟增長增強人們購房實力
在人口大量增長的同時，日本經濟取得了舉世矚目的輝煌成就。日本的汽車、電子產品侵襲全球，甚至與美國打響了商品領域的“新太平洋戰爭”。80年代初，日本經濟連續趕超意大利、法國、英國和德國，成為亞洲第一強國和僅次于美國的世界第二大強國。隨著日本人成為世界上最富有的人，日本的土地也成為世界上最昂貴的土地。
3.政策支持促使房地產業快速發展
60年代以后，解決居民住房問題成為擺在日本政府面前一道十分重要的課題。高級公寓大量出現，新大谷飯店、霞關大樓等超高層大型建筑群拔地而起。在金融方面，日本也采取了超級緩和的政策。1971年和1972年，貼現率和市場利率將至二戰以來最低點。大量資金涌入房地產市場。
2
房價“趕頂”的表現
1.價格屢創新高
由于土地高度壟斷集中，伴隨經濟和房地產開發，土地價格尤其是主要城市的土地價格不斷上漲。
1985年，東京、大阪的土地價格比戰后初期猛漲了10000倍。此后，房價繼續日長夜大，數月甚至數天價格又上漲了。1985到1988年日本GDP增長16%，土地市值則增長了81%。1989年底日經指數達到歷史最高點近39000點，房地產價格也同創歷史最高。
人們千方百計從各個地方借錢投向房地產，炒作和投機成風，很多人辭去工作專職炒樓。人們用證券或者房產作抵押，向銀行借錢再投資房地產。銀行則認為房地產價格繼續上漲，由此作抵押沒有風險，所以大膽放款，造成大量重復抵押和貸款，監督管理形同虛設，資金鏈無限拉長，杠桿作用無限擴大。
日本大公司也不甘寂寞，不斷利用關系進行土地倒買倒賣，數量極大倒手率又極高，每倒一次價格就飆升一次。
2.城鎮化完成
隨著日本經濟高速增長，極大地加速了日本城市化進程，甚至出現了年輕人大批流入大城市而造成大城市人口過度集中和地區間差距拉人的現象。
1975年日本的城鎮化率達到75.9%。1980-1984年間，由于出口型產業進一步向港口工貿大城市靠攏，日本發生了人口向東京圈聚集現象，進一步加劇了地區之間發展的不平衡。1985年日本的城鎮化率達到77%，基本接近飽和。
3.國際貿易環境轉變
80年代中期，日美貿易摩擦不斷升溫。在此背景下，歐美國家和日本在1985年9月達成了促使日元升值的“廣場協議”。
隨后，日元指數于1988年11月升值到64.82，自此日本經濟增長動力開始顯露疲軟之勢，日本政府在隨后的17個月內允許日元匯率指數逐步下行到49.98，階段性貶值幅度接近25%。
4.國內房地產政策轉向
歐美的持續施壓，使得日本政府面臨方向性抉擇——是穩定房地產泡沫還是刺激日元繼續升值。
最后，日本政府選擇了大幅緊縮貨幣政策、主動刺破房地產和資本市場泡沫、刺激日元加速升值的策略。
從1989年5月開始，日本央行連續3次提高貼現利率。在短短一年多的時間內，日本銀行利率從2.5%上調至海灣戰爭前夕的6%。急劇收緊的貨幣和信貸政策使得日元匯率繼續升值，同時也導致了日本樓市、股市迅速暴跌。
3
房地產泡沫破裂
日本貨幣政策的突然轉向，首先刺破了股票市場的泡沫。1990年1月12日，日經指數暴跌70%，此后，日本股市陷入了長達20年的熊市之中。
日本股票價格的大幅下跌，使幾乎所有銀行、企業和證券公司出現巨額虧損。公司破產導致其擁有的大量不動產涌入市場，頓時房地產市場出現供過于求，房價出現下跌的趨勢。
隨后，日本政府又出臺“地價稅”政策，規定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。
在房地產繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本賣不出去，陸續竣工的樓房沒有住戶，空置的房屋到處都是，房地產價格一瀉千里。
1991年，也就是崩盤元年，東京房價下跌了20-30%，隨后一直下跌，持續了將近15年，跌幅一度達到65%，泡沫破裂。
3
那中國房地產會不會重演日本樓市泡沫破裂？我覺得是不會的，之前我們已經解讀了很多，今天來說說昨天釋放的一個信號：
7月23日，國務院常務會議一錘定音，全面寬松基本確認！
不僅提出積極財政政策要更加積極，還指出穩健的貨幣政策要松緊適度，保障合理融資需求，一系列“穩增長”措施為經濟持續健康發展保駕護航。
金融研究院院長管清友表示，政策面正式變化，但不會再度出現2014那種大水漫灌。中信固收稱，貨幣寬松政策再確認。
總而言之就是：經濟增長不能失速。
接下來的可能是央媽又要開印鈔機了、人民幣貶值繼續、地方債務擴大、改革開放力度增強......
從政策面來看，中國最艱難的時候已經過去，離人們最悲觀的房地產崩盤已經越來越遠，政策面已經發生了重大變化，接下來就是政策和市場的博弈。
接下來，拭目以待！
股市里那么多想要抄底的人，有多少是真的抄到了，又有多少把自己抄成了韭菜？
然則，想要買房上車的人，就算不再徘徊不決，也可能面臨另一重尷尬：
你可能有錢，你可能會在搖號中運氣開掛，但！是！
開發商可能蓋不出那么多房子讓你去搖了！
而這種情況，按任大炮的說法，出現在明年的概率很大。
最后想說，我們天朝的居民真的不易。
對很多人來說，房子這種最基本的生活必需品，在短短幾十年前就已身份數變。
住進一所屬于自己的房子的難度基本上是跳躍式上升。
很多年以前的福利分房可以看成是EASY模式。
之后商品房買賣，但房價還沒開始漲。帝都五環以內的房子仍然可以幾千塊錢一平米買到。那時候應該算是普通模式。
等到房價以超過劉翔跨欄的速度一路飛馳，買房就成了HARD模式。
你以為這就到頭了嗎？我還沒說到搖號呢。
于是原來是沒錢買不起，后來是有錢了搖號買不到。讓多少沒來得及早上車的人悔不當初。
現在，這闖關模式眼看要變成終極難度模式了。
促使房價快速增長的因素
1.嬰兒潮刺激住房剛性需求
日本在二戰中元氣大傷，人口損失嚴重。戰后，日本出現了集體生育回補缺口的階段——嬰兒潮。1967年，日本人口首度突破1億。1979年日本人口已達1.16億，1989年更增至1.23億，相比于戰后人口翻了將近一番。人口大量快速增長，住房需求隨之急劇增長。
2.經濟增長增強人們購房實力
在人口大量增長的同時，日本經濟取得了舉世矚目的輝煌成就。日本的汽車、電子產品侵襲全球，甚至與美國打響了商品領域的“新太平洋戰爭”。80年代初，日本經濟連續趕超意大利、法國、英國和德國，成為亞洲第一強國和僅次于美國的世界第二大強國。隨著日本人成為世界上最富有的人，日本的土地也成為世界上最昂貴的土地。
3.政策支持促使房地產業快速發展
60年代以后，解決居民住房問題成為擺在日本政府面前一道十分重要的課題。高級公寓大量出現，新大谷飯店、霞關大樓等超高層大型建筑群拔地而起。在金融方面，日本也采取了超級緩和的政策。1971年和1972年，貼現率和市場利率將至二戰以來最低點。大量資金涌入房地產市場。
2
房價“趕頂”的表現
1.價格屢創新高
由于土地高度壟斷集中，伴隨經濟和房地產開發，土地價格尤其是主要城市的土地價格不斷上漲。
1985年，東京、大阪的土地價格比戰后初期猛漲了10000倍。此后，房價繼續日長夜大，數月甚至數天價格又上漲了。1985到1988年日本GDP增長16%，土地市值則增長了81%。1989年底日經指數達到歷史最高點近39000點，房地產價格也同創歷史最高。
人們千方百計從各個地方借錢投向房地產，炒作和投機成風，很多人辭去工作專職炒樓。人們用證券或者房產作抵押，向銀行借錢再投資房地產。銀行則認為房地產價格繼續上漲，由此作抵押沒有風險，所以大膽放款，造成大量重復抵押和貸款，監督管理形同虛設，資金鏈無限拉長，杠桿作用無限擴大。
日本大公司也不甘寂寞，不斷利用關系進行土地倒買倒賣，數量極大倒手率又極高，每倒一次價格就飆升一次。
2.城鎮化完成
隨著日本經濟高速增長，極大地加速了日本城市化進程，甚至出現了年輕人大批流入大城市而造成大城市人口過度集中和地區間差距拉人的現象。
1975年日本的城鎮化率達到75.9%。1980-1984年間，由于出口型產業進一步向港口工貿大城市靠攏，日本發生了人口向東京圈聚集現象，進一步加劇了地區之間發展的不平衡。1985年日本的城鎮化率達到77%，基本接近飽和。
3.國際貿易環境轉變
80年代中期，日美貿易摩擦不斷升溫。在此背景下，歐美國家和日本在1985年9月達成了促使日元升值的“廣場協議”。
隨后，日元指數于1988年11月升值到64.82，自此日本經濟增長動力開始顯露疲軟之勢，日本政府在隨后的17個月內允許日元匯率指數逐步下行到49.98，階段性貶值幅度接近25%。
4.國內房地產政策轉向
歐美的持續施壓，使得日本政府面臨方向性抉擇——是穩定房地產泡沫還是刺激日元繼續升值。
最后，日本政府選擇了大幅緊縮貨幣政策、主動刺破房地產和資本市場泡沫、刺激日元加速升值的策略。
從1989年5月開始，日本央行連續3次提高貼現利率。在短短一年多的時間內，日本銀行利率從2.5%上調至海灣戰爭前夕的6%。急劇收緊的貨幣和信貸政策使得日元匯率繼續升值，同時也導致了日本樓市、股市迅速暴跌。
3
房地產泡沫破裂
日本貨幣政策的突然轉向，首先刺破了股票市場的泡沫。1990年1月12日，日經指數暴跌70%，此后，日本股市陷入了長達20年的熊市之中。
日本股票價格的大幅下跌，使幾乎所有銀行、企業和證券公司出現巨額虧損。公司破產導致其擁有的大量不動產涌入市場，頓時房地產市場出現供過于求，房價出現下跌的趨勢。
隨后，日本政府又出臺“地價稅”政策，規定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。
在房地產繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本賣不出去，陸續竣工的樓房沒有住戶，空置的房屋到處都是，房地產價格一瀉千里。
1991年，也就是崩盤元年，東京房價下跌了20-30%，隨后一直下跌，持續了將近15年，跌幅一度達到65%，泡沫破裂。
3
那中國房地產會不會重演日本樓市泡沫破裂？我覺得是不會的，之前我們已經解讀了很多，今天來說說昨天釋放的一個信號：
7月23日，國務院常務會議一錘定音，全面寬松基本確認！
不僅提出積極財政政策要更加積極，還指出穩健的貨幣政策要松緊適度，保障合理融資需求，一系列“穩增長”措施為經濟持續健康發展保駕護航。
金融研究院院長管清友表示，政策面正式變化，但不會再度出現2014那種大水漫灌。中信固收稱，貨幣寬松政策再確認。
總而言之就是：經濟增長不能失速。
接下來的可能是央媽又要開印鈔機了、人民幣貶值繼續、地方債務擴大、改革開放力度增強......
從政策面來看，中國最艱難的時候已經過去，離人們最悲觀的房地產崩盤已經越來越遠，政策面已經發生了重大變化，接下來就是政策和市場的博弈。
接下來，拭目以待！