銷售和拿地很性感， 但現金流更骨感。 這是筆者在2017年末的專欄裡所提到的， 而今越發被證實。
2017年中國房地產市場銷售額再創歷史新高， 也很可能在未來都是歷史最高， 地產商千億俱樂部成員再度擴容。 地產界正形成一個共識， 目前房企的土地儲備排名， 就是後續幾年房地產銷售額的排名， 於是“地王”從未冷卻。
但就在這一片大好形勢下， 也有“地主”開始坐不住了， 其實這是更大的形勢來決定的， 是由“房住不炒”這個新房改主旋律所決定的。 最近市場上有幾個案例很有意思， 頗具代表性， 也堪稱當前房地產市場的縮影。
碧桂園高周轉背後的焦慮
第一個案例是碧桂園的高周轉的風波。 4月中旬， 碧桂園的員工外泄了加速高周轉的內部檔、會議紀要， 引發外界極大關注。
其實在房地產行業中， 碧桂園的存貨周轉及總資產周轉已經是最高的了， 現在還要加速？真要做成快消品？
4年前筆者曾看到一份碧桂園某區域專案總結報告， 追求高周轉是專案的首要目標， 因而一些專案的淨利潤只有2%左右， 這在外界看來簡直是不可思議的。
但現在碧桂園一連三次內部發文要求推進高周轉， 說明巨頭們也焦慮了。 碧桂園近3年報顯示， 其資產負債率從2015年至今節節攀升， 截止2017年年底其資產負債率高達88.89%。
在金融去杠杆、調控不斷加碼的情況下，
連周轉率在行業最領先的碧桂園都強調加速周轉了， 那麼其他地產商呢？
萬科翡翠書院其實是個贏家詛咒
第二個案例的主角還是巨頭， 萬科在北京推出一個自持租賃住房項目， 這個萬科翡翠書院月租金最低1.5萬、10年租金180萬元起一次性付， 而且這個租賃項目還是在遠離CBD的北五環。
一時間， 輿論譁然， 粗略算來， 如果按照最低價格租70年就得1260萬， 這樣一筆費用完全夠買一套豪宅了。
筆者笑言， 如果這是一個行銷策略， 那麼萬科此舉可得80分，
萬科這個腦殘設計背後其實有苦衷的， 因為在該專案中沉澱近150億的資金， 巨大的資金壓力讓萬科設計出這個腦殘的租賃產品方案。 因為70年的自持年限， 萬科只能以成本反推算的租金水準， 但這顯然完全偏離了市場實際。
為什麼要走到腦殘這一步呢？乃是因為搶“地王”惹的禍。 2016年“9.30”之後， 北京為了控制房價， 便在土地市場上標本兼治， 於是開始執行“限房價競地價”政策。 拿地程式設置了諸多競爭門檻， 包括總地價上限， 自持上限， 建築標準等。
萬科拿的這塊地一樣設定了很多競買規則，
這簡直就是個贏家的詛咒， 北京的房地產市場上， 還有地產商敢再這麼拼的搶“地王”嗎？
搖號購房下的開發商賭氣
第三個案例就是一線城市等7個城市， 正在推行搖號購房。 搖號購房的背後其實也折射出一些開發商的資金壓力。
搖號購房的效應有很多， 譬如可以杜絕之前的茶水費亂象， 除非在公證處環節有人敢頂風作案。 對於買方而言， 搖號靠的是運氣， 但在一個賣方主導的市場上， 無疑較以往大為公平了。
在搖號的背後， 其實是這些城市在嚴格限制房價， 政府的預售備案價基本回到了一兩年前， 筆者知道某個巨頭開發商2017年四季度以來兩次遞交備案開盤申請， 均因定價超出政府指導價而被駁回， 據內部人透露， 這家開發商一度賭氣在三四線城市加速去庫存， 而要在一線城市挺住。
想來看著2月初暴跌的股價， 以及帳面現金流的壓力， 這家開發商還是不得不
接受了政府指導價進行開盤， 既然開盤了那就索性追求快速回籠， 於是打破傳統的分期開盤模式， 而是一股腦的推出來賣。 1000多套房源啊，砸得隔壁的樓盤不得不降價銷售，這又引起這隔壁樓盤一期的業主來維權了。
從幾個城市的搖號項目來看，房價基本低於同區域二手房價15%左右。隨著更多的限價搖號盤的出爐，這些城市的一二手房價格倒掛將更為明顯。而這將推倒房價這張多米諾骨牌。
上面這三個案例，只是當前市場的縮影，再結合2017年以來的限購、限貸、限價等措施，再到當前的搖號，無不折射出當前房地產商盛世下的困境，“房住不炒”真不是一句空話。
1000多套房源啊，砸得隔壁的樓盤不得不降價銷售，這又引起這隔壁樓盤一期的業主來維權了。從幾個城市的搖號項目來看，房價基本低於同區域二手房價15%左右。隨著更多的限價搖號盤的出爐，這些城市的一二手房價格倒掛將更為明顯。而這將推倒房價這張多米諾骨牌。
上面這三個案例，只是當前市場的縮影，再結合2017年以來的限購、限貸、限價等措施，再到當前的搖號，無不折射出當前房地產商盛世下的困境，“房住不炒”真不是一句空話。