位于文慶路上段， 挨著加冷河， 芽籠3巷的191間排屋的私宅地契即將在去年12月31日到期， 所有住戶必須遷離并把土地歸還給政府， 也不會獲得賠償。 這也是自我國獨立以來， 首個民宅屋契到期歸還政府的案例。
芽籠3巷排屋所有191個單位的用戶已搬走。
其中有40戶是住戶， 16個單位被用作宗教場所， 還有135個單位是客工宿舍。 當局過去三年協助住戶和使用這些單位的人陸續搬走。
新加坡是個年輕的國家， 建國至今才50多年， 而住宅房產的地契通常是99年起步。
住宅地契到期后
常見問題一覽表
關于住宅地契到期以后的流程， 這次的 ‘第一起’案例的處理方式， 將成為以后類似案例的參考， 值得重點關注。
第一， 關于地契到期后的房產賠償問題， 非常明確。
“業主不會獲得賠償。 ”
第二， 政府會協助搬遷。
“確保所有住戶都有住處。 ”
第三， 土地未來的去向。
“土地正式收歸國有。
“芽籠3巷的土地下來將供加冷公共住屋發展。 ”
有一句話蘿卜在以前的點評文章里曾經寫過， 今天再次重申一遍：
新加坡的私宅房產， 凡是繞開地契只介紹房子本身的， 都是扯淡。
私宅類房產
買的就是地皮
私宅類房產(Private property)， 也就是我們通常說的公寓和有地別墅。
大家在購買新加坡住宅房產的時候， 尤其是上了年紀的老房產， 一定要考慮到地契的年限問題。 高昂的房產費用里， 土地的價值是非常珍貴的一部分。
出價時要考慮到土地的折舊。
我們舉個極端的例子， 新加坡有些老別墅， 房子十幾年沒有人住， 雜草叢生， 還能賣出300萬新幣的高價。
好像下圖這樣， 買家索性直接把舊屋推倒了重建， 這種現象在新加坡很普遍。
300萬新幣買的不是房子， 是腳下那塊永久地契的土地。
追求穩妥可選永久地契
政府的房產政策已經很明確了， 對于目前市面上占多數的99年地契私宅， 未來有兩個出路。
1.屋主們住滿99年， 地皮還給政府， 就像現在的芽籠3巷排屋這樣。
2.在地契到期之前， 由屋主們投票決定， 把地皮推出市場集體出售(En Bloc)。 至于成功與否， 要看發展商競標出價， 由市場決定。
關于第二種可能性， 我們參考一下過去的數據， 就可以知道， 99年地契公寓， 真正可以成功集體出售的，
如果私宅買家追求穩妥， 那么只買永久地契的樓盤， 會是一個好選擇。
永久地契 VS 99年地契
永久地契和非永久地契房產， 有明顯的價格差距。
橫跨2009-2015年度的研究數據表明， 比較新（不超過10年）的99年私宅和永久地契私宅之間， 一直保持著穩定的價格差異。
一般來說，同樣地點、新近建成的私宅，99年和永久地契項目價格相差15%-20%，屬于正常差異范圍。
除去價格這個最重要的考慮因素之外，很多其他的原因，也是購買永久/非永久地契樓盤的決定性因素。
永久地契 VS 99年地契
其他因素考慮
靠近地鐵站、出行方便的私宅樓盤，絕大多數都是99年地契。
永久地契樓盤大多不靠近地鐵站。
租客只看房子和地點，不在乎地契。
同樣的地段，類似的房租收入，99年項目因為價格低，租售比普遍比永久地契項目來得高。
這也是短期投資型買家傾向于購買99年地契樓盤的原因。
區域分布:
永久地契地皮由于歷史原因，只會出現在傳統居住區。
許多熱門的住宅新區，例如榜鵝，盛港，基本沒有永久地契項目。在這些新區購買公寓，只能選擇99 年地契。
總價800萬新幣的三臥豪宅，99年地契，假設99年以后房產價值歸零，平均每年折舊高達8萬新幣！
800萬足夠買烏節路的永久地契豪宅了，為什么還要買99年地契的房子？
房產總價越高，屋主越傾向于購買永久地契保值。
一般來說，建好十年之內的私宅，無論是出租還是賣出都比較容易。遇到房產上升周期，也是新私宅的轉售價起得快。
一旦私宅建成超過了20年，很多買家就開始考慮年限問題了。
地契少過60年的舊私宅，通常在市場上就很難賣了。
因此，很多買家會采取“購買99年地契新公寓，并且在10年內獲利賣出”的務實策略。
永久地契 VS 99年地契
我們可以總結一下不同地契私宅房產的性質。
99地契私宅的優勢：
1.位置較好，交通便利，出行方便
2.同樣地點，非永久私宅的尺價較低，總價容易負擔 3.選擇廣泛 4.租售比高永久地契的優勢：
1.不受年限影響，可以傳承給家族后代
2.集體出售(En Bloc)中備受青睞的地契類型。2018年成交的38起集體出售案宗里，6個99年地契，32個永久地契。越是黃金地段越搶手。
3.不再增長的缺稀資源。
永久地契 VS 99年地契
什么情況下考慮買99年地契的私宅？
青睞的區域內沒有永久地契樓盤； 和附近永久地契樓盤的價格差異優勢巨大； 短期投資用途； 買進新盤自住，并打算在不太舊的時候賣出 。什么情況下考慮買永久地契的私宅？
500萬新幣以上的豪宅； 交通便利，市場少見的永久地契地鐵房； 和附近99年地契樓盤的價格差距不大； 黃金地段，特點突出，有集體出售潛力 一直保持著穩定的價格差異。
一般來說，同樣地點、新近建成的私宅，99年和永久地契項目價格相差15%-20%，屬于正常差異范圍。
除去價格這個最重要的考慮因素之外，很多其他的原因，也是購買永久/非永久地契樓盤的決定性因素。
永久地契 VS 99年地契
其他因素考慮
靠近地鐵站、出行方便的私宅樓盤，絕大多數都是99年地契。
永久地契樓盤大多不靠近地鐵站。
租客只看房子和地點，不在乎地契。
同樣的地段，類似的房租收入，99年項目因為價格低，租售比普遍比永久地契項目來得高。
這也是短期投資型買家傾向于購買99年地契樓盤的原因。
區域分布:
永久地契地皮由于歷史原因，只會出現在傳統居住區。
許多熱門的住宅新區，例如榜鵝，盛港，基本沒有永久地契項目。在這些新區購買公寓，只能選擇99 年地契。
總價800萬新幣的三臥豪宅，99年地契，假設99年以后房產價值歸零，平均每年折舊高達8萬新幣！
800萬足夠買烏節路的永久地契豪宅了，為什么還要買99年地契的房子？
房產總價越高，屋主越傾向于購買永久地契保值。
一般來說，建好十年之內的私宅，無論是出租還是賣出都比較容易。遇到房產上升周期，也是新私宅的轉售價起得快。
一旦私宅建成超過了20年，很多買家就開始考慮年限問題了。
地契少過60年的舊私宅，通常在市場上就很難賣了。
因此，很多買家會采取“購買99年地契新公寓，并且在10年內獲利賣出”的務實策略。
永久地契 VS 99年地契
我們可以總結一下不同地契私宅房產的性質。
99地契私宅的優勢：
1.位置較好，交通便利，出行方便
2.同樣地點，非永久私宅的尺價較低，總價容易負擔 3.選擇廣泛 4.租售比高永久地契的優勢：
1.不受年限影響，可以傳承給家族后代
2.集體出售(En Bloc)中備受青睞的地契類型。2018年成交的38起集體出售案宗里，6個99年地契，32個永久地契。越是黃金地段越搶手。
3.不再增長的缺稀資源。
永久地契 VS 99年地契
什么情況下考慮買99年地契的私宅？
青睞的區域內沒有永久地契樓盤； 和附近永久地契樓盤的價格差異優勢巨大； 短期投資用途； 買進新盤自住，并打算在不太舊的時候賣出 。什么情況下考慮買永久地契的私宅？
500萬新幣以上的豪宅； 交通便利，市場少見的永久地契地鐵房； 和附近99年地契樓盤的價格差距不大； 黃金地段，特點突出，有集體出售潛力