編者按
4月19日， 央行貨幣政策委員會委員樊綱走進央視財經頻道《中國經濟大講堂》節目， 做了題為“房地產市場， 未來什麼樣？”的精彩演講。
有觀眾現場向樊綱提問：“對於年輕人來講， 到底是應該買房還是租房？”對於年輕人來講， 到底是應該買房還是租房？
樊綱回答， 這要取決於每個人的很多因素。 比如說年輕人如果工作還不是很穩定， 還在變化、遷移過程當中， 就不如租一個小房子住。 如果說要結婚了， 並且小夫妻倆上面的六個錢包都能起作用， 父母算一個錢包， 爺爺奶奶一個錢包， 姥姥姥爺一個錢包，
樊綱此言一出， 立即在網上引起轟動。 2015年樊綱坐客央視節目時， 曾談到年輕人的買房話題。 當時有青年代表就“買房投資和個人投資哪個更划算”提出疑惑， 引發樊綱教授的反問：“你還在拿著父母的錢來買房？”當時樊綱表示， 他希望所有子女能夠在學有所成之後懂得反哺。 “年輕的時候正是自己發展的好時機， 上學這個事是沒有第二次機會的。 所以如果父母現在要給你出錢， 先不要買房， 要更加努力奮鬥， 才能回報父母。 ”這個說法明顯反對啃老，
當然， 還是有評論認為， 樊綱教授的說法並沒有問題， 不應斷章取義。 當時語境下， 台下觀眾提問年輕人是否要買房， 樊綱的原意是， “六個錢包”是衡量家庭條件的重要指標， 如果財力允許， 應該利用好按揭貸款的機制， 而如果財力不允許， 則應考慮租房， 不要勉強“上車”。 這樣的說法是比較嚴謹的。 作為房地產專家， 樊綱號召年輕人動用家庭財務手段買房， 無可厚非。
為便於大家理解樊綱教授的觀點， 原子智庫整理了這部分演講的內容， 歡迎閱讀。
央行貨幣政策委員會委員、國民經濟研究所所長 樊綱
樊綱：為什麼中國大城市的房價漲得那麼快？
本文節選自樊綱在《中國經濟大講堂》的演講
今天我來跟大家討論一個內容， 就是中國的房價。 我想大家都認為現在房價太高了， 都認為現在房價漲得太快了， 所以我在這兒就先問大家一個問題， 你們認為為什麼現在的房價這麼高， 房價漲得這麼快？
我從我的角度， 我作為一個經濟學者的角度來做點分析。 那麼房價高肯定跟貨幣有點關係， 因為貨幣是一般等價物， 我們所有的東西都是用貨幣來計價的。 我要問的一個問題是一般等價物為什麼這次就到了房地產市場了？它怎麼沒到股市去？這次怎麼沒到豬肉上去？沒到那些消費品上去？
說到房地產上來了， 為什麼只到大城市來了？為什麼沒到那些三四線的小城市去？都是房地產呀。 因此， 這個解釋似是而非，
然後說地價， 房地產商抱怨地價太高了， 所以房價就高了。 但是我要問的問題是， 第一， 那個地價不是你舉牌拍出來的嗎？政府說的價格高， 你也可以讓它流拍啊。 你為什麼最後你當地王了， 你拍出來了， 拍出來了是因為你相信未來這個房價還會比現在更高， 你才敢用更高的地價去拍那塊地。 所以問題不在於是不是那個地價漲了， 是在於為什麼你能期望房價會繼續漲。
第二， 我要問的問題是假如政府現在給你一塊便宜地， 等你建完房子， 那個時候房價漲了， 你按現在便宜的房子賣嗎？所以到最終你還是會按市場的價格來賣這個房子， 你不要抱怨這個地價高， 你要想想你的預期房價為什麼這麼高。
網上有人曾經說過中國的房價問題經濟學家都解釋不了了。 作為一個經濟學者， 今天我來做點觀察， 來做點分析。 其實經濟學來解釋這個問題也並不是用什麼複雜的理論， 最基本的理論大家都明白， 就是供求關係。 價格就是供求關係決定的。 供求關係變化了， 價格變化了。 價格暴漲一定是供不應求。 價格跌一定是供大於求。 這是最基本的原理。
所以， 我們就得先分析分析需求， 再分析分析供給，看看為什麼這兩者之間出現了失衡，導致了我們現在的情況。
房價的漲跌無疑是供求關係的反應。根據國家統計局公佈的資料，2016年，我國商品房銷售額11萬7627億元，比上一年增長34.8%。2017年，商品房銷售額突破13萬億，達到13萬3701億元，創下歷史新高。購房需求之旺盛可見一斑。
說到現在城市裡的需求，通常說的是剛需，所謂剛需是指家庭擴大，孩子要結婚了，多一個人口了。剛需其實現在並不大，我們人口增長並不是很快，一種需求就是叫做改善性需求，大家現在收入提高了，改善性需求就越來越…而且收入越高，改善性需求越大。收入高，一會兒我們來理解為什麼大城市收入會高的問題？這也是一個很合理了需求吧，就是大家現在說追求幸福生活嗎。
還有一種非常重要的需求就是遷移性需求。農村的小夥子現在要結婚，得縣城裡有套房子吧，縣城裡的人想到地級市買個房子，地級市的人想到省會買個房子，中等城市的人想到大城市、特大城市，特別是我們的畢業生們。在座的大家想一想，如果你是外地來的，你想想你為什麼到了北京？
我想首先第一點，遷移是有規律的，這個在資料上能看出來，越大城市遷入的人越多，越小城市遷入的人越少。所以，多數小城市是人口流出的。人要遷移，首先第一點就要看工作在什麼地方，看一個地方是不是能提供更多的就業，能夠提供收入更高的就業？而大城市的好處就是因為它提供了比較完備的基礎設施，它提供了更好的物流，提供了更好的人才網路，那麼它可以有更多的企業來這兒發展，有收入更高的就業創造出來，然後來的人就多了。
當人一聚集的時候，又產生了新的就業機會，什麼就業機會？服務業發展了。你人多了，服務業才能發展。比如說餐館，你到偏遠農村去，不會有幾個人出來吃，而人越多，餐館越便宜，大家就越到外面吃，這個服務就越發展。而人的聚集又提供了新的機會，什麼機會？第一，連找對象的人都多了。而且，人的聚集在經濟學上還產生了一種東西，叫做撞擊效應，就是知識會因為人之間的互相的碰撞產生出新的知識，然後再加上各種新的想法、文化創意、各種不同的愛好、口味都能得到滿足，因為有大的人群。所以說人類社會至少在城市化最初的階段多數的人湧向大城市了，所以一個基本的情況就是之所以大城市現在房價高，一個重要的原因是它的需求更大，人正在向大城市遷移。
這個時候大家就會問一個問題，小城市怎麼辦？特別是很多人到歐洲，經常會看到歐洲一些小城市發展得很好，又乾淨，又平和，又美好。其中一個重要的原因是歐洲是在很長的時間裡，100到150年的時間裡完成了工業化的進程，它在那種情況下出現了一種特殊的現象，村裡面的年輕人還沒走光呢，退休的老人回來了，它有了現代城市的生活經歷，它有了比較高的收入，它帶著這部分的收入，帶著一生的積蓄，帶著現代城市的生活經驗，還帶著社保去修現代化老宅，然後把現代化的生活甚至社保這種機制帶回了小城鎮，所以說我們現在的很多小城鎮，你別著急，我們一代有錢的退休人員剛剛開始退休，現在的任務是保護好生態，保護好文化，保護好老宅，我們還有人口回流的一天。
剛才所說的三種需求，剛性需求、改善性需求，我們的遷移性需求，這三種需求應該說是非常合理、非常正常的居住性的需求。然而我們說房子是用來居住的，不是用來炒的，這是一種合理的居住性的需求。
如果說需求，還有兩種，就是投資性需求。一種投資性需求也可以歸結為住宅性需求。我如果買了房子，我自己不住，但是我租給別人住，最終這個房子還是用來住的，還不是用來炒的。這個也可以歸入正常的住房需求，因為總是有人在租房子。
最後一種是我們現在說的炒房需求，他買了房也不租，就黑在那裡，就等著房價升值。那麼這種投資需求怎麼來的？是因為房價漲得比較快，買了那個房子，他可能還要還貸款，至少有一個利息損失，然後他都不管，都不去租來彌補這個損失，就等著升值。那麼這個升值要足夠的大，足夠的快，彌補他所買這個房子的成本。前提就是我們前面那幾種需求我們沒有供給跟得上導致了供求失衡，價格上漲特別快，就產生了後面這種需求。
我們剛才說的那些需求，除了後面說的炒房的需求之外，前面那些需求都是合理的、正常的吧，都是我們現在所說的追求幸福生活的一種需要吧。所以在這個問題上，當我們思考房價過高的問題，基本的出路，你首先要想供給側，想怎麼增加供給，而不是想怎麼抑制需求。
年輕人應該買房還是租房？
觀眾：樊老師好，請問您對於年輕人來講您覺得到底是應該買房還是租房？
樊綱：這要取決於你自己的很多因素了，每個個人的很多因素。比如你的工作還不是很穩定，你可能在變化當中，你就不如在你現在工作還不太穩定的時候租一個小的單位，又比較便宜的租金，就可以有房子住。但是，如果你的情況不是這個情況，比如你要結婚，你們夫妻兩個上面的六個錢包都起作用的話，你的父母一個錢包，你的爺爺奶奶一個錢包，你的姥姥姥爺一個錢包，你的愛人的爺爺奶奶、姥姥姥爺和父母，在六個錢包都一塊的時候能夠給你付首付，那我說你還是買房好。對不對？
你買房就等於你每月也交一筆錢，但是交20年這個房子歸你了。當年討論為什麼要搞房改，為什麼要搞按揭？就是因為當時中國的那種情況是什麼，我攢了一輩子的錢，最後快死了才能買個房子，我為什麼不先按揭，先借款，我住一輩子房子，最後這個房子歸我了？當然，你沒有錢做不到這個事情，但是如果有那個條件的話還是利用好這個機制。
未來的房價是否會下跌？
觀眾：樊老師，您好，按照中國目前人口的發展趨勢，未來房子多了，人反而少了，是不是房子就會不值錢了呢？
樊綱：至於說到未來，最近出了一個資料，關於生二胎的事好像不那麼樂觀，大家好像對生孩子的熱情現在不高。但是，人口停滯增長了，或者是出現下跌了，是不是我們住房的需求就減少了，或者是土地的稀缺性就會減少了？也不一定。比如說以後我們的人口不多了，但是我們的需求大了，我們繼續追求幸福生活，我們需要的住房是一種需求，我們還需要更多的娛樂設施，我們需要更好的環境，我們需要更好的交通，我們還需要更好的健身、體育等等的設施。這些都要用地的。
隨著我們生活水準的提高，我們對於各種設施，生活中的各種消費的需求都會增長，而這種需求使得土地的稀缺性加大。我們的經濟還在增長。
說到人口老齡化，人口老齡化會加大住房的需求，大家想想為什麼？因為每個人用一棟房子的時間延長了20年，以前我活60歲，現在我活80歲。我以前用這個房子只用60年，之後這個房子就給我孫子了，給我兒子了，住房需求有少一塊。我現在用80年，我現在用的時間更長了，我到60歲的時候，我的孩子長大了已經到了30歲，孩子自己再買房子去。但是我們現在還處在一個高增長、人口老齡化、收入不斷增長、我們追求幸福生活的需求在多樣化。在這樣一個過程中，你說那個可能性是有的，但是我想恐怕還得有相當長的一段時間。
智庫點評
房改、按揭政策的施行，大大改變了財富轉移速度。許多中國家庭竭三代之力，供一套大城市房子。雖然結果大多令人滿意，聽起來還是讓人覺得可怕。父親祖輩一輩子的儲蓄，竟只能成為大城市房產的首付。通脹之烈，讓人驚心。關於這個話題，您怎麼看？歡迎留言。
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原子智庫
AtomThinkTank
學術顧問
國研中心高級研究員：吳敬璉
北京大學光華管理學院名譽院長：厲以寧
再分析分析供給，看看為什麼這兩者之間出現了失衡，導致了我們現在的情況。房價的漲跌無疑是供求關係的反應。根據國家統計局公佈的資料，2016年，我國商品房銷售額11萬7627億元，比上一年增長34.8%。2017年，商品房銷售額突破13萬億，達到13萬3701億元，創下歷史新高。購房需求之旺盛可見一斑。
說到現在城市裡的需求，通常說的是剛需，所謂剛需是指家庭擴大，孩子要結婚了，多一個人口了。剛需其實現在並不大，我們人口增長並不是很快，一種需求就是叫做改善性需求，大家現在收入提高了，改善性需求就越來越…而且收入越高，改善性需求越大。收入高，一會兒我們來理解為什麼大城市收入會高的問題？這也是一個很合理了需求吧，就是大家現在說追求幸福生活嗎。
還有一種非常重要的需求就是遷移性需求。農村的小夥子現在要結婚，得縣城裡有套房子吧，縣城裡的人想到地級市買個房子，地級市的人想到省會買個房子，中等城市的人想到大城市、特大城市，特別是我們的畢業生們。在座的大家想一想，如果你是外地來的，你想想你為什麼到了北京？
我想首先第一點，遷移是有規律的，這個在資料上能看出來，越大城市遷入的人越多，越小城市遷入的人越少。所以，多數小城市是人口流出的。人要遷移，首先第一點就要看工作在什麼地方，看一個地方是不是能提供更多的就業，能夠提供收入更高的就業？而大城市的好處就是因為它提供了比較完備的基礎設施，它提供了更好的物流，提供了更好的人才網路，那麼它可以有更多的企業來這兒發展，有收入更高的就業創造出來，然後來的人就多了。
當人一聚集的時候，又產生了新的就業機會，什麼就業機會？服務業發展了。你人多了，服務業才能發展。比如說餐館，你到偏遠農村去，不會有幾個人出來吃，而人越多，餐館越便宜，大家就越到外面吃，這個服務就越發展。而人的聚集又提供了新的機會，什麼機會？第一，連找對象的人都多了。而且，人的聚集在經濟學上還產生了一種東西，叫做撞擊效應，就是知識會因為人之間的互相的碰撞產生出新的知識，然後再加上各種新的想法、文化創意、各種不同的愛好、口味都能得到滿足，因為有大的人群。所以說人類社會至少在城市化最初的階段多數的人湧向大城市了，所以一個基本的情況就是之所以大城市現在房價高，一個重要的原因是它的需求更大，人正在向大城市遷移。
這個時候大家就會問一個問題，小城市怎麼辦？特別是很多人到歐洲，經常會看到歐洲一些小城市發展得很好，又乾淨，又平和，又美好。其中一個重要的原因是歐洲是在很長的時間裡，100到150年的時間裡完成了工業化的進程，它在那種情況下出現了一種特殊的現象，村裡面的年輕人還沒走光呢，退休的老人回來了，它有了現代城市的生活經歷，它有了比較高的收入，它帶著這部分的收入，帶著一生的積蓄，帶著現代城市的生活經驗，還帶著社保去修現代化老宅，然後把現代化的生活甚至社保這種機制帶回了小城鎮，所以說我們現在的很多小城鎮，你別著急，我們一代有錢的退休人員剛剛開始退休，現在的任務是保護好生態，保護好文化，保護好老宅，我們還有人口回流的一天。
剛才所說的三種需求，剛性需求、改善性需求，我們的遷移性需求，這三種需求應該說是非常合理、非常正常的居住性的需求。然而我們說房子是用來居住的，不是用來炒的，這是一種合理的居住性的需求。
如果說需求，還有兩種，就是投資性需求。一種投資性需求也可以歸結為住宅性需求。我如果買了房子，我自己不住，但是我租給別人住，最終這個房子還是用來住的，還不是用來炒的。這個也可以歸入正常的住房需求，因為總是有人在租房子。
最後一種是我們現在說的炒房需求，他買了房也不租，就黑在那裡，就等著房價升值。那麼這種投資需求怎麼來的？是因為房價漲得比較快，買了那個房子，他可能還要還貸款，至少有一個利息損失，然後他都不管，都不去租來彌補這個損失，就等著升值。那麼這個升值要足夠的大，足夠的快，彌補他所買這個房子的成本。前提就是我們前面那幾種需求我們沒有供給跟得上導致了供求失衡，價格上漲特別快，就產生了後面這種需求。
我們剛才說的那些需求，除了後面說的炒房的需求之外，前面那些需求都是合理的、正常的吧，都是我們現在所說的追求幸福生活的一種需要吧。所以在這個問題上，當我們思考房價過高的問題，基本的出路，你首先要想供給側，想怎麼增加供給，而不是想怎麼抑制需求。
年輕人應該買房還是租房？
觀眾：樊老師好，請問您對於年輕人來講您覺得到底是應該買房還是租房？
樊綱：這要取決於你自己的很多因素了，每個個人的很多因素。比如你的工作還不是很穩定，你可能在變化當中，你就不如在你現在工作還不太穩定的時候租一個小的單位，又比較便宜的租金，就可以有房子住。但是，如果你的情況不是這個情況，比如你要結婚，你們夫妻兩個上面的六個錢包都起作用的話，你的父母一個錢包，你的爺爺奶奶一個錢包，你的姥姥姥爺一個錢包，你的愛人的爺爺奶奶、姥姥姥爺和父母，在六個錢包都一塊的時候能夠給你付首付，那我說你還是買房好。對不對？
你買房就等於你每月也交一筆錢，但是交20年這個房子歸你了。當年討論為什麼要搞房改，為什麼要搞按揭？就是因為當時中國的那種情況是什麼，我攢了一輩子的錢，最後快死了才能買個房子，我為什麼不先按揭，先借款，我住一輩子房子，最後這個房子歸我了？當然，你沒有錢做不到這個事情，但是如果有那個條件的話還是利用好這個機制。
未來的房價是否會下跌？
觀眾：樊老師，您好，按照中國目前人口的發展趨勢，未來房子多了，人反而少了，是不是房子就會不值錢了呢？
樊綱：至於說到未來，最近出了一個資料，關於生二胎的事好像不那麼樂觀，大家好像對生孩子的熱情現在不高。但是，人口停滯增長了，或者是出現下跌了，是不是我們住房的需求就減少了，或者是土地的稀缺性就會減少了？也不一定。比如說以後我們的人口不多了，但是我們的需求大了，我們繼續追求幸福生活，我們需要的住房是一種需求，我們還需要更多的娛樂設施，我們需要更好的環境，我們需要更好的交通，我們還需要更好的健身、體育等等的設施。這些都要用地的。
隨著我們生活水準的提高，我們對於各種設施，生活中的各種消費的需求都會增長，而這種需求使得土地的稀缺性加大。我們的經濟還在增長。
說到人口老齡化，人口老齡化會加大住房的需求，大家想想為什麼？因為每個人用一棟房子的時間延長了20年，以前我活60歲，現在我活80歲。我以前用這個房子只用60年，之後這個房子就給我孫子了，給我兒子了，住房需求有少一塊。我現在用80年，我現在用的時間更長了，我到60歲的時候，我的孩子長大了已經到了30歲，孩子自己再買房子去。但是我們現在還處在一個高增長、人口老齡化、收入不斷增長、我們追求幸福生活的需求在多樣化。在這樣一個過程中，你說那個可能性是有的，但是我想恐怕還得有相當長的一段時間。
智庫點評
房改、按揭政策的施行，大大改變了財富轉移速度。許多中國家庭竭三代之力，供一套大城市房子。雖然結果大多令人滿意，聽起來還是讓人覺得可怕。父親祖輩一輩子的儲蓄，竟只能成為大城市房產的首付。通脹之烈，讓人驚心。關於這個話題，您怎麼看？歡迎留言。
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