文/趙十一
5月6日， 中原地產資料監測顯示， 上海4月份新建商品住宅新增供應面積、新增供應套數均為22個月以來的新高。
然而， 據監測， 4月上海新建商品住宅成交面積為46.3萬平方米， 相比去年同期下跌31.6%， 成交量僅為4000餘套， 創下近8年來同期最低點。
一線城市是房地產調控的風向標， “房住不炒”下， 新房成交面積創新低是意料之中， 但是供應量開始出現大增， 這其中預示著什麼？
正常情況下， 全國“搶房”的盛況之下， 房地產的需求依然強勁， 開發商為了獲取更高的利潤一般會捂盤不售， 而現在新房供應量大增，
別看當年賺的歡， 小心秋後拉清單， 房企的資金鏈正面臨嚴峻的考驗。
2015年-2016年一輪房地產牛市中， 房企開始瘋狂發債。 協力廠商機構資料顯示， 2015年全國108家典型房企融資總規模達13600億元人民幣， 融資規模為2014年同期兩倍。 而2016年全年房企僅通過私募債、公司債、中期票據等融資工具的融資額達到11376.7億元， 同比同口徑上漲26%。
房企債券融資的期限以3+2年和2+1年為主， 而且當初融資門檻和融資成本較低， 發債等於賺錢， 但是目前這些巨量即將迎來償還期的債務卻成為房企“不能承受之重”。
2018年一季報顯示， 130家房地產企業整體負債率達到79.42%， 房企杠杆率已達到2005年以來最高點。
其中， 綠地控股、泰禾集團、陽光城等近20家公司資產負債率超過85%，
房地產之所以暴利就是因為高杠杆， 從土地、建設、銷售等各個環節幾乎都是用金融機構如銀行、信託等， 以及購房者的資金進行的。
那麼如今高杠杆遇上去杠杆， 會擦出怎樣的火花呢？
自2017年本輪房地產調控以來， 房企融資全面收緊。 截至目前， 房地產企業通過信託、私募基金等非傳統類管道的融資方式， 都將受到重點監管。
在銀行去杠杆之下， 中信證券研究報告指出， 銀行理財總計4638.06億元投向房地產的非標資金， 均可能受到擠壓。
同時還伴隨著資金價格的上行。 房企去年12月以來發行的債券利率均在4.2%-5.5%之間， 整體看， 相比去年9月前4%均有所上行， 而4月來目前很多融資的年化收益率已經在5.5%以上。
償債壓力已經導致越來越多的房企開始“變賣家產”。
2018年來， 海航集團還相繼出售了悉尼寫字樓、嘉豐礦業及債權、紐約曼哈頓第六大道寫字樓， 減持德意志銀行等， 標的合計約507億元。
這還不夠， 5月2日， 海航集團旗下的海航投資集團股份公司在深交所發佈公告， 擬轉讓控股子公司海航投資集團上海投資管理有限公司100%股權及債權， 交易總對價約為人民幣29億元。
招商蛇口在2017年底， 出讓位於江蘇省鎮江南山創意產業園發展有限公司60%股權及債權， 掛牌價格為1.6億元之後， 又宣佈與太盟投資集團共同發起設立地產基金， 將持有的上海招商局大廈、上海招商局廣場及北京招商局大廈三項資產出售給該地產基金，
不僅如此， 近期有些中小型房企更是“金盆洗手”， 排隊兜售地產專案股權， 很多還是將股權100%售賣。
未來這些高負債的房企將何去何從？
隨著中央對房地產功能定位的轉變， 目前一些城市已經是集“限購、限貸、限售、限價、限外、限簽、限轉”為一體的“七限”城市。
最典型的是海南， 樓市一夜冰凍， 外來人口失去購房機會， 而需求被大量減弱對於已拿地的開發商而言這無疑是一場災難。
如果未來炒房依然沒有得到有效控制， 那麼政府可能會出臺更嚴厲的政策。 第一個層次就是房地產企業債務大規模違約， 第二個層次就是會出現房地產企業大批倒閉， 尤其是競爭力較低的中小房企，
所以說房地產短期雖然是暴利， 但要適可而止， 一旦把這個市場玩崩了， 大家全都被收割。 當然你也可以抱有幻想， 房地產泡沫是不會破的， 但是從歷史來看， 新的繁榮必將是以刺破泡沫為起點， 而中國早晚會邁出這一步！