關注秦朔朋友圈
這是秦朔朋友圈的第2023篇原創首發文章
被寄予厚望的新地王
杭州出地王。
5月28日， 被譽為“浙江省內最具商業價值的地塊”、地處杭州武林商圈最核心區域的百井坊地塊拍出107.3億元的天價， 這是繼今年3月30日保利以100.99億元拿下奧體地塊和2016年5月27日信達123.18億元地王之後， 杭州第三宗總價過百億的地王。
與前兩次均為央企巨頭斬獲地王不同， 這一次摘得桂冠的是一家打造了恒隆廣場這一品牌的香港地產商恒隆地產。
由於百井坊地塊的特殊價值， 此次競拍吸引了華潤、新鴻基、恒隆、新世界、九龍倉和銀泰等6家房企競爭，
不過論競拍時長， 百井坊地塊卻不是最長的。 在3月27日的保利地王競拍， 創下杭州拍地史上耗時最長紀錄， 從30日13:30分一直拍到31日淩晨1:30分， 總計12小時， 一直到第499輪報價保利才最終打敗對手， 贏得地王。
但百井坊地塊無疑是杭州所有地王中最受矚目的。 百井坊地塊屬於純商業用地， 位於杭州市下城區武林廣場附近的核心區域， 地理位置特殊， 在百井坊地塊周圍， 幾乎都是杭州的地標性建築， 比如武林銀泰百貨、杭州百貨大樓、嘉裡中心、杭州大廈、杭州劇院等。
因為如果不出意外， 拍得百井坊地塊的恒隆地產將會把這塊寶地打造成為內地第12家、杭州第一家恒隆廣場。 作為新一線城市的代表， 杭州也積蓄一座與之匹配的頂級商業綜合體來彰顯其城市的氣質和潛力。
這一次，
從百井坊地塊嚴苛的出讓條件來看， 這宗地恒隆拍得並不輕鬆。
根據出讓檔， 百井坊地塊出讓面積44827㎡， 容積率4.33， 建築面積近20萬㎡， 安置房建設面積4.5萬㎡， 且商業面積占比不得低於45%， 建築密度不大於60%， 該地塊除按規定的移交外， 所有建築必須自持， 不得分割轉讓。 而且必須保留歷史建築耶穌堂弄5號和耶穌堂弄古井， 遷建鏡清裡1號等。
這些嚴苛的條件， 再加上恒隆最後以107.3億元成交， 溢價率118.51%， 折算成樓面價為55285元/㎡。 業內人士分析， 以此地價計算， 總開發成本起碼要150億元。
綜上， 資金占用量大、所有建築必須自持、文物保護等， 對開發商的資金籌措能力、商業運營能力和規劃設計能力是極大的考驗， 而這個地塊未來如何變現及回本也一直被業內人士所追問。
參與競拍的六家地產商都有商業地產運營的經驗。 有意思的是， 在這次競拍的最後竟成了港資地產企業的交鋒。 參加這次競拍的6家企業， 除了銀泰和華潤， 恒隆、新鴻基、九龍倉、新世界都是港資， 特別是最後的競拍成了九龍倉和恒隆的白刃戰， 九龍倉甚至在第335輪出到了107億元， 最後惜敗於恒隆。
九龍倉在商業地產上的運營能力非常強大， 在香港九龍倉有兩大地標， 分別是海港城和時代廣場。 海港城位於九龍尖沙咀半島的南端， 是香港最大面積的購物、飲食及娛樂中心， 也是西九龍區最大商場之一。 時代廣場坐落于全港最繁盛的銅鑼灣購物區，
恒隆也不例外。 在內地， 恒隆已經在九個城市建了11座恒隆廣場， 其號召力不亞于九龍倉， 2001年在上海開業的首家恒隆廣場已經成為中國乃至世界的時尚高地。 眾多世界頂尖品牌以在恒隆開設專賣店為榮， 有些甚至專門將首家專賣店甚至旗艦店落戶於此， 足見恒隆廣場在世界奢侈品牌心目中不可動搖的尊貴地位。
港資開發商一直被認為風格保守， 以太古地產為例， 進入內地十多年， 精雕細琢只打磨了上海太古裡和成都遠洋太古裡兩個項目。但這也並不意味著在面對優質項目時會退讓，甚至在競拍百井坊地塊時，讓我們看到了一群“激進”的港資開發商的另一面。
此次競拍百井坊地塊以港資為主，讓我們看到了港資房企和內地房企的區別。內地房企強調高周轉，高周轉即意味著高資金利用率，以碧桂園為代表，從拿地到開盤時間越短越好。但這顯然不符合商業地產的要求，特別是商業地產如果要求自持，對一些隻會建房的開發商來說是巨大的挑戰。
而港資企業，除了有融資的優勢外，自持商業對香港開發商來說是常態，運營能力也可圈可點。上述太古地產和遠洋地產合作在成都開發的成都遠洋太古裡，就可以作為百井坊地塊開發的樣板，太古裡開發之前，也面臨著字形檔塔、廣東會館等文物的保護，但對於擅長運營的太古地產來說，精雕細琢之下硬是將成都太古裡打造成了成都的新名片。
近年來杭州城市地位騰飛，很多商業地產運營商都想進入，恒隆花鉅資拿下百井坊地塊，具有明顯的戰略意義。這背後既有恆隆看好杭州發展的前景，也透露著杭州對於一個具有國際範的商業體的渴望。有業內人士分析，上海恒隆廣場的地段、體量及產品組合，和百井坊地塊有著高度相似性，因而恒隆來操盤就駕輕就熟。以恒隆廣場在上海的地位，杭州也渴望有這樣的世界級商業地標。
投下鉅資的背後，是看好中國發展
恒隆拿下杭州地王，讓很多人對港資投資內地有了新看法。
有一段時間，“李嘉誠跑了”讓很多人有一種錯覺，港資大亨是不是不看好內地的發展。
李嘉誠從內地撤資可追溯到2013年。經歷了中國近三十年的高速發展後，在2013年這個中國經濟仍然高速增長（當年GDP增速7.7%）、房價快速躍進的時候，李嘉誠開始拋售內地資產讓很多人覺得不可思議。2013年8月，李嘉誠先以25.78億出售廣州西城都薈廣場和停車場；同年10月，李嘉誠將小陸家嘴的東方匯經中心整棟出售，交易價格71.6億元。
隨後在2014年，李嘉誠繼續“賣賣賣”，當年將南京國際金融中心、北京盈科中心、上海市虹口區北外灘甲級寫字樓盛邦國際大廈、和記港陸（後更名為中泛控股）71.36%的股權等出售，獲利136億元。
隨著李嘉誠越來越頻繁地拋售內地資產，市場對李嘉誠的撤資開始有了除商業以外的其他解讀。特別是2016年10月，李嘉誠200億拋售上海世紀匯廣場，這意味著，李嘉誠賣了其在上海浦東擁有的最後一個商業項目。
據媒體統計，自2013年開始拋售資產起，截至出售世紀匯廣場，李嘉誠內地拋售物業套現超千億元。由於李嘉誠在港資企業中的超然地位，李嘉誠不看好內地發展的傳言開始蔓延。
與此同時，不同于李嘉誠的“逃離”，恒隆、九龍倉、新世界、新鴻基等開發商卻越來越多地投資內地資產。以恒隆為例，除了在上海佈局，還在瀋陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明、武漢等城市建設了共11個恒隆廣場；新鴻基自1998年進軍內地地產後，連續開發了上海中環廣場、北京APM、杭州萬象城等經典專案，在李嘉誠拋售內地物業的2013年後，也連續開發了廣州天環廣場、廣州天匯廣場、南京IFC等項目，用真金白銀證明自己的選擇。
恒隆投下107億鉅資，業內人士紛紛開始猜測其運營和回本，但在筆者看來，除了百井坊地塊本身的商業價值支撐外，恒隆的信心來自于對中國未來的信心。
戴德梁行首席經濟學家、全球研究部主管Kevin Thorpe近日走訪大中華區，在北京、上海和香港舉辦的客戶專題分享會上表示：“全球股市快速上漲，經濟形勢保持穩定。儘管中美兩國貿易關係的緊張局勢升級，但是中國經濟繼續保持穩健增長。”Kevin Thorpe同時提到，全球對商業地產領域的需求在加速增長。2017年，對辦公空間的需求增長了20%，工業繁榮也在持續，到2018年，這一趨勢甚至更為強勁。
看好中國，且看得懂商業趨勢，這或許才是恒隆和九龍倉在百井坊地塊血拼時的真實心態吧！
作者：秦朔朋友圈記者，由秦朔朋友圈和社會價值投資聯盟連袂打造的社會創新服務平臺——社創號（ID：chinavator）主編。
「 本文僅代表作者個人觀點 」
「 圖片 | 視覺中國 」
精雕細琢只打磨了上海太古裡和成都遠洋太古裡兩個項目。但這也並不意味著在面對優質項目時會退讓，甚至在競拍百井坊地塊時，讓我們看到了一群“激進”的港資開發商的另一面。此次競拍百井坊地塊以港資為主，讓我們看到了港資房企和內地房企的區別。內地房企強調高周轉，高周轉即意味著高資金利用率，以碧桂園為代表，從拿地到開盤時間越短越好。但這顯然不符合商業地產的要求，特別是商業地產如果要求自持，對一些隻會建房的開發商來說是巨大的挑戰。
而港資企業，除了有融資的優勢外，自持商業對香港開發商來說是常態，運營能力也可圈可點。上述太古地產和遠洋地產合作在成都開發的成都遠洋太古裡，就可以作為百井坊地塊開發的樣板，太古裡開發之前，也面臨著字形檔塔、廣東會館等文物的保護，但對於擅長運營的太古地產來說，精雕細琢之下硬是將成都太古裡打造成了成都的新名片。
近年來杭州城市地位騰飛，很多商業地產運營商都想進入，恒隆花鉅資拿下百井坊地塊，具有明顯的戰略意義。這背後既有恆隆看好杭州發展的前景，也透露著杭州對於一個具有國際範的商業體的渴望。有業內人士分析，上海恒隆廣場的地段、體量及產品組合，和百井坊地塊有著高度相似性，因而恒隆來操盤就駕輕就熟。以恒隆廣場在上海的地位，杭州也渴望有這樣的世界級商業地標。
投下鉅資的背後，是看好中國發展
恒隆拿下杭州地王，讓很多人對港資投資內地有了新看法。
有一段時間，“李嘉誠跑了”讓很多人有一種錯覺，港資大亨是不是不看好內地的發展。
李嘉誠從內地撤資可追溯到2013年。經歷了中國近三十年的高速發展後，在2013年這個中國經濟仍然高速增長（當年GDP增速7.7%）、房價快速躍進的時候，李嘉誠開始拋售內地資產讓很多人覺得不可思議。2013年8月，李嘉誠先以25.78億出售廣州西城都薈廣場和停車場；同年10月，李嘉誠將小陸家嘴的東方匯經中心整棟出售，交易價格71.6億元。
隨後在2014年，李嘉誠繼續“賣賣賣”，當年將南京國際金融中心、北京盈科中心、上海市虹口區北外灘甲級寫字樓盛邦國際大廈、和記港陸（後更名為中泛控股）71.36%的股權等出售，獲利136億元。
隨著李嘉誠越來越頻繁地拋售內地資產，市場對李嘉誠的撤資開始有了除商業以外的其他解讀。特別是2016年10月，李嘉誠200億拋售上海世紀匯廣場，這意味著，李嘉誠賣了其在上海浦東擁有的最後一個商業項目。
據媒體統計，自2013年開始拋售資產起，截至出售世紀匯廣場，李嘉誠內地拋售物業套現超千億元。由於李嘉誠在港資企業中的超然地位，李嘉誠不看好內地發展的傳言開始蔓延。
與此同時，不同于李嘉誠的“逃離”，恒隆、九龍倉、新世界、新鴻基等開發商卻越來越多地投資內地資產。以恒隆為例，除了在上海佈局，還在瀋陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明、武漢等城市建設了共11個恒隆廣場；新鴻基自1998年進軍內地地產後，連續開發了上海中環廣場、北京APM、杭州萬象城等經典專案，在李嘉誠拋售內地物業的2013年後，也連續開發了廣州天環廣場、廣州天匯廣場、南京IFC等項目，用真金白銀證明自己的選擇。
恒隆投下107億鉅資，業內人士紛紛開始猜測其運營和回本，但在筆者看來，除了百井坊地塊本身的商業價值支撐外，恒隆的信心來自于對中國未來的信心。
戴德梁行首席經濟學家、全球研究部主管Kevin Thorpe近日走訪大中華區，在北京、上海和香港舉辦的客戶專題分享會上表示：“全球股市快速上漲，經濟形勢保持穩定。儘管中美兩國貿易關係的緊張局勢升級，但是中國經濟繼續保持穩健增長。”Kevin Thorpe同時提到，全球對商業地產領域的需求在加速增長。2017年，對辦公空間的需求增長了20%，工業繁榮也在持續，到2018年，這一趨勢甚至更為強勁。
看好中國，且看得懂商業趨勢，這或許才是恒隆和九龍倉在百井坊地塊血拼時的真實心態吧！
作者：秦朔朋友圈記者，由秦朔朋友圈和社會價值投資聯盟連袂打造的社會創新服務平臺——社創號（ID：chinavator）主編。
「 本文僅代表作者個人觀點 」
「 圖片 | 視覺中國 」