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祥生， 江浙地區黑馬房企。
2015年的銷售規模僅為109億元， 而到了2017年， 其銷售規模達到620億元。
僅僅2年時間， 祥生地產的銷售規模就增長了5倍。
祥生速度還在不斷提檔。
《中國房地產報》的報導稱， 祥生內部已制定了2018年衝刺千億， 2019年完成3000億銷售額的發展目標。
歸根結底， 祥生幾乎照著碧桂園式的發展路徑走了一遍。
1、深耕三四線城市。
祥生地產在三四線城市快速佈局的戰略， 與碧桂園打法如出一轍。
《每日經濟新聞》報導稱， 截止2017年底， 祥生在售的60個項目中， 除4個位於杭州外， 其餘56個均位於三四線城市。
2、高速周轉。
《中國房地產報》報導稱， 祥生地產明確未來周轉目標為“1478”， 即1個月開工， 四個月開盤， 首次去化率達70%， 8個月現金流回正。
這個速度與以高周轉聞名的碧桂園不相上下。 截止2018年3月底， 碧桂園已簽訂里程碑計畫項目平均摘牌到動工1.65個月， 摘牌到開盤5.2個月。
在區域房企中， 祥生或是碧桂園模式最具代表性的房企之一。
但隨著時間的推移， 三四線城市視窗期收斂， 風險遞增。 抗風險能力也就成為了一眾房企必備技能之一。
只不過， 祥生學會了碧桂園的快速周轉， 但其可能還沒有學會如何規避風險。
重倉三四線 千億目標
祥生起家于紹興諸暨。 在諸暨素有“一座諸暨城， 半部祥生史”的說法。
偏安一隅的祥生正試圖通過佈局三四線城市實現彎道超車。
《新京報》報導稱， 2017年1-11月， 祥生在諸暨、泰興、南陵的城市銷售市場份額占比分別達到45%、25%、26%， 截至11月三四線城市銷售占到了祥生業績總額的90%。
得益於三四線城市棚改貨幣化、去庫存， 還有一二線城市需求外溢的利好行情， 2017年， 祥生合約銷售額達620億元， 同比增長91%。
祥生這匹黑馬正在攪動浙系房企江湖。
中指院的資料顯示， 祥生以620億元的銷售額位居百強房企第34位， 在浙系房企中僅次於綠城、中梁。
祥生還有更大的目標， 2018年劍指千億規模。 可以看到， 祥生正在大手筆補充“糧倉”。
中指院的資料顯示， 2018年前四個月， 祥生拿地金額達170億元， 位列行業第十。 其中不乏見到了高溢價地塊的身影。
比如， 2018年1月，
再比如， 同年3月， 祥生歷經500餘輪激烈廝殺， 最終以5.0623億元競得位於聊城市地塊， 溢價率高達261.9%。
一言以蔽之， 祥生正在三四線城市的跑道上狂奔。
祥生總裁近日接受克而瑞採訪時表示， 祥生選擇城市的一個重要因素是， 要能夠產生高溢價。
但現實情況是， 三四線城市視窗期正在加速收斂， 房價地價齊飛的奇景或將迎來扭轉。
三四線城市紅利或消退
從歷史來看， 祥生無疑是具備戰略眼光， 或者說運氣， 踩准了佈局三四線城市的最佳時機並實現規模跨越。
然而來到今天， 三四線城市的機會越來越少， 風險卻越來越多。
《中國經營報》報導稱， 根據國務院提出的工作精神和原則，
近兩年三四線城市樓市迎來的高光時刻， 與以棚改貨幣化安置為主的去庫存政策密切相關。 但從政策面來說， 現階段明確的棚改視窗期僅剩2年。 隨著時間的推移， 棚改貨幣化對樓市的支撐力度及作用可能都會進一步弱化。
換個維度來說， 三四線城市房價確實在近期漲瘋了， 且不正常。
中指院資料顯示， 2017年全國300城市中， 一線、二線、三線城市成交均價分別同比上年增長-4%、19%、56%。
部分三四線城市現房價實際上已透支了城市未來十年， 甚至二十年的潛力了。 因為三四線城市大多數都是人口淨流出城市， 其高新技術產業更是幾近于零， 根本無力支撐過萬的高房價。
更危險的是，
一旦前期剛需釋放完畢， 房價後續上揚缺乏有效支撐， 土地市場也將缺乏流動性。
祥生能學會碧桂園的風控？
為了抓住棚改政策的紅利， 房企不僅要加快在三四線城市的周轉， 快進快出。 目前來看， 碧桂園與祥生在三四線城市的佈局策略大同小異。
但大家要注意一個問題， 碧桂園、祥生抗風險能力有較大差異。
一旦發生視窗期判斷失誤， 碧桂園是有能力去熨平區域市場的波動。
1、作為規模房企， 碧桂園體量大， 整體抗風險能力強。
2、碧桂園能夠參與到新城的一級開發， 具備拿地優勢。
《明源地產研究院》報導稱， 在新老“雙城模式”下的城市， 政府大多沒有錢修路等基礎設施， 會請碧桂園聯合本地建築工程公司修建基礎配套，碧桂園替政府墊資代付工程款。
作為回報，政府會在新城的優勢地段或是核心地塊給碧桂園較多的支持或優惠，碧桂園能以政府掛牌的價格獲得核心的地塊資源，轉化為其巨大的優勢。
3、在目前去杠杆的大環境下，像碧桂園這種規模房企的融資優勢更為凸顯。目前大房企融資成本在5%左右，中小房企的融資成本從6%至9%不等，有些甚至更高。
4、碧桂園擁有龐大且具備“狼性”屬性的銷售團隊。其通過讓其員工入股專案，跟投獲益，通過超額利潤分紅，極大程度調動銷售團隊積極性。《明源地產研究院》報導稱， 2016 年，有碧桂園項目總經理年收入過千萬，有區域總裁年收入過億。
但區域房企祥生只能通過主動去判斷來規避風險。在房地產市場政策變化的視窗，其複雜性大幅增加。
綠城總裁曾公開表示，一旦拿錯三四線城市地塊，可能萬劫不復。
因為，綠城曾經歷過這個階段。
《經濟觀察報》報導稱，2015年，綠城已竣工可出售物業減值虧損高達3.27億元，較2014年的7060萬元增長了近4倍。綠城銷售毛利率從2012、2013年的30%以上直接降至2014年23.5%， 2015年綠城物業銷售毛利率更是跌至18.0%。
歸根結底，三四線庫存難消成了綠城發展的軟肋。
時至今日，綠城對佈局三四線城市仍抱有謹慎態度。據《觀點地產網》報導：
1、綠城經過近兩年的換倉計畫，在2017年新增土地裡86%佈局在一二線城市。
2、即便補倉，也是將部分資金投放在杭州以及周邊發達區域的三四線城市。
3、三四線城市實施戰略一定是快進快出，同時必須控制單體體量，即絕對不能超過30萬平方米，最好在20萬平方米以內。
在三四線城市做減法的區域房企不止綠城一家。
深圳控股管理層在2017年業績會上表示，公司已基本上完成了從三四線退出的戰略安排，截至去年年末三四線城市土儲占比從49%下降到32%。
值得注意的是，區域房企在三四線城市狂歡的同時，三四線城市房價正在走向分化。
易居研究院的50城(涵蓋4個一線城市、16個二線城市、30個三線城市)住宅成交監測資料顯示，今年前兩月有34個城市住宅成交面積同比下跌，三線城市占了19個，廊坊、蚌埠、蘭州、寧波、贛州跌幅居前，其中廊坊跌幅達到85%、蚌埠為79%、贛州為61%。
三四線城市風險暗流湧動。
對於近期還高調闖入三四線城市的區域房企來說，如何避險，能不能成功避險，都將成為擺在其面前最現實的問題。
聲明：本文僅代表作者個人觀點，不代表地產情報站觀點，不構成投資意見。文中的論述和觀點，敬請讀者注意判斷。交流請加此微信號：weibammd。
會請碧桂園聯合本地建築工程公司修建基礎配套，碧桂園替政府墊資代付工程款。作為回報，政府會在新城的優勢地段或是核心地塊給碧桂園較多的支持或優惠，碧桂園能以政府掛牌的價格獲得核心的地塊資源，轉化為其巨大的優勢。
3、在目前去杠杆的大環境下，像碧桂園這種規模房企的融資優勢更為凸顯。目前大房企融資成本在5%左右，中小房企的融資成本從6%至9%不等，有些甚至更高。
4、碧桂園擁有龐大且具備“狼性”屬性的銷售團隊。其通過讓其員工入股專案，跟投獲益，通過超額利潤分紅，極大程度調動銷售團隊積極性。《明源地產研究院》報導稱， 2016 年，有碧桂園項目總經理年收入過千萬，有區域總裁年收入過億。
但區域房企祥生只能通過主動去判斷來規避風險。在房地產市場政策變化的視窗，其複雜性大幅增加。
綠城總裁曾公開表示，一旦拿錯三四線城市地塊，可能萬劫不復。
因為，綠城曾經歷過這個階段。
《經濟觀察報》報導稱，2015年，綠城已竣工可出售物業減值虧損高達3.27億元，較2014年的7060萬元增長了近4倍。綠城銷售毛利率從2012、2013年的30%以上直接降至2014年23.5%， 2015年綠城物業銷售毛利率更是跌至18.0%。
歸根結底，三四線庫存難消成了綠城發展的軟肋。
時至今日，綠城對佈局三四線城市仍抱有謹慎態度。據《觀點地產網》報導：
1、綠城經過近兩年的換倉計畫，在2017年新增土地裡86%佈局在一二線城市。
2、即便補倉，也是將部分資金投放在杭州以及周邊發達區域的三四線城市。
3、三四線城市實施戰略一定是快進快出，同時必須控制單體體量，即絕對不能超過30萬平方米，最好在20萬平方米以內。
在三四線城市做減法的區域房企不止綠城一家。
深圳控股管理層在2017年業績會上表示，公司已基本上完成了從三四線退出的戰略安排，截至去年年末三四線城市土儲占比從49%下降到32%。
值得注意的是，區域房企在三四線城市狂歡的同時，三四線城市房價正在走向分化。
易居研究院的50城(涵蓋4個一線城市、16個二線城市、30個三線城市)住宅成交監測資料顯示，今年前兩月有34個城市住宅成交面積同比下跌，三線城市占了19個，廊坊、蚌埠、蘭州、寧波、贛州跌幅居前，其中廊坊跌幅達到85%、蚌埠為79%、贛州為61%。
三四線城市風險暗流湧動。
對於近期還高調闖入三四線城市的區域房企來說，如何避險，能不能成功避險，都將成為擺在其面前最現實的問題。
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