特約撰稿人 平川
據21世紀經濟報道消息， 中國工行銀行和中國農業銀行本周四起調整上海首套房貸款利率折扣， 從95折降至9折， 二套房貸款利率維持基準利率上浮10%不變。
考慮到當下貨幣政策相對放松的背景， 上海首套房貸利率下調會不會成為樓市下跌的結束、以及上漲的開始呢？未來會不會重走水漫金山， 灌溉樓市這捆鐵桿莊家的老路呢？
首先， 從全國范圍來看， 下調房貸利率的銀行僅占不到1%；截至上個月， 全國首套房的平均利率仍在上漲。
據融360發布的最新房貸市場報告：2018年7月， 全國首套房貸款平均利率為5.67%，
事實上， 上海是全國一線城市中， 首套房貸利率存在折扣的唯一存在。 深圳四大行已將首套房貸款利率上調至基準利率上浮15%， 北京首套房貸款利率則上調至基準利率10%-15%之間， 兩座城市二套房都是上浮20%。
一線城市銀行資金更為充足， 而且銀行之間存在競爭激烈；加之房貸風險相對較低， 所以存在較低的利率價格也是符合市場規律的。 但過去一年房價大漲的三、四線城市， 房貸利率依然在持續收緊。
所以， 只能說上海是特例， 無論在一線城市還是在放在全國來看。 這種特例并不具備普遍意義， 更不代表任何放松的趨勢。
其次， 從政策導向上來看， 今年7月召開的中央政治局會議已經定調， 要“堅決遏制房價上漲”。
從之前的“堅決遏制房價過快上漲”到“堅決遏制房價上漲”， 去掉“過快”意味當下政策連房價緩慢上漲都無法容忍， 無疑是變得更加嚴格了， 何談放松？
在中央定調之后， 住建部在8月做出了強硬表態， 要對地方房地產調控工作進行考核， 對“工作不力、市場波動大、未能實現調控目標”的地方堅決問責。 基于上述政策取向， 2018年下半年以來， 房地產市場抑制政策是不斷趨嚴的。 僅7月份， 就有超過40個城市發布各類房地產調控升級的政策。
總之， 一個月前中央才定調的房地產政策取向， 不可能立即轉向。 即使轉向， 也一定是由中央政治局會議這個級別做出決定；某個一線城市下調首套房貸利率， 承擔不起這個政策表達， 恐怕更多是“資產幻覺”的一廂情愿。
最后， 必須要清楚的是， 一旦遇到經濟下滑就祭出房地產這個夜壺的日子， 恐怕已經過去了。
要理解中央為什么要拼命抑制房價， 就必須要清楚中央為什么要去杠桿， 并在去年年底的中央經濟會議上將其作為三大攻堅任務之一。
當下中國最大的問題就是非金融企業的杠桿率問題：每年非金融企業的利息大概等于GDP相比上一年的增量， 而且還在瘋狂上升 —— 如果不去遏制這個趨勢，
去杠桿又和房價有什么關系呢？可以引用光大證券全球首席經濟學家彭文生最近的演講來回答：房價不跌， 難以去杠桿。
這個判斷的邏輯如下：
1）其他生產要素都可以再生， 但土地不可重置再生。 嚴格意義上來講， 土地的生命周期是無限的 —— 當然對個人來講是有限的， 法律規定70年的租期， 但這并不妨礙它擁有最好的信貸價值。 所以對銀行來說， 借貸人最好的抵押品， 就是生命周期和回報周期最長的土地。
2） 土地的生命周期長， 所以土地價格和利率關系很大， 自帶金融屬性。 所謂的房地產泡沫， 根本問題就是金融；沒有金融的擴張， 沒有信貸的擴張，
3）所以， 金融周期實際上就是房地產作為載體的杠桿波動：金融周期上半場， 房價上升， 杠桿上升；金融周期下半場， 房價下降， 杠桿下降。
杠桿不僅意味著金融風險， 也意味著對資源的占用。 誰的杠桿率高， 占有的資源就多 —— 這就是國企和地方政府杠桿率太高的原因， 因為他們占據的資源更多。 但如此以來， 就會對民企進行擠壓 —— 實際上是房地產和金融一起擠壓了實體經濟。
這也是中央定調“制造業立國”并強力打壓房價的原因， 沒有一個強國是依靠蓋房子屹立于世界民族之林的。 既然信貸和房地產是一個硬幣的兩面， 所以去杠桿就一定意味著對房地產市場的抑制，而這個抑制不可能從根本上放松。
所以，只要金融去杠桿的攻堅戰仍在進行，只要制造業立國的政策取向未變，房地產就不可能翻出什么浪花來。
【本文系騰訊財經獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。】
所以去杠桿就一定意味著對房地產市場的抑制，而這個抑制不可能從根本上放松。所以，只要金融去杠桿的攻堅戰仍在進行，只要制造業立國的政策取向未變，房地產就不可能翻出什么浪花來。
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