中房報記者 李燕星 馬琳丨北京報導
1998年7月， 國務院頒佈23號文， 明確提出“促使住宅業成為新的經濟增長點”， 標誌著城鎮住房商品化制度開始建立， 也開啟了中國改革開放新征程。
時隔20年， 深圳啟動第二次住房制度改革。 6月5日， 深圳出臺《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多管道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》（以下簡稱“意見”）， 深圳計畫將住房分為市場商品住房、政策性支持住房以及公共租賃住房三大類， 占住房供應比例依次為40%、40%、20%。 這一新政透露出了一些新的信號。
未來， 它將如何影響深圳的城市發展與房地產市場， 又將面臨哪些推進難題， 對此， 中國房地產報記者與國家原房改課題組組長、中房集團公司前董事長孟曉蘇， 浙江省發展和改革研究所原所長卓勇良， 新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷， 深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉進行了採訪。
中國房地產報：對於深圳新政你們有何看法？
孟曉蘇：深圳推出的這一住房新政真的是一件好事情， 它的三部分分類很符合現在市場實際與國家政策需要。 以往， 國務院已明確了以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障的住房供應體系。 其中強調了商品化是一個方向， 商品房肯定是要充分供應的；再一個政策性支持住房也分為多種門類，
當然， 政策性住房也可以延伸至廉租房， 這是一個很寬泛的範圍。
另外， 深圳住房供應體系的比例也安排得很適當， 特別是在中間層次政策含量方面可以有很大的調節， 符合市場方向， 也符合政府提出的基本保障的要求。
李宇嘉：被稱為“二次房改”的深圳住房制度改革方案的大背景， 一是， 今年是改革開放40周年， 房改20周年， 國家要在關鍵性改革領域取得突破性進展， 深圳不僅是改革開放的前沿陣地， 也是住房制度改革的前沿陣地， 房改最早就在深圳展開，
中國房地產報：意見主要是想解決哪些問題？
歐陽捷：主要是想解決商品住房價格上漲過快、住房供需不平衡、結構不合理、保障不充分等問題。 特別是深圳吸引人才進入3.0時代， 近兩年每年引進人才數量約20多萬人， 更加劇了住房供需矛盾， 如果不能很好地解決他們的住房問題， 最終是留不住人才的。 深圳現在是想盡一切辦法， 設法解決住房問題。
李宇嘉：要解決的問題是如何在住房制度頂層設計上做方案，
中國房地產報：意見明確建設60%的保障性住房、40%的商品性住房的比例關係，
卓勇良：意見稿中有幾個問題需要進一步明確， 比如人才怎麼界定， 保障性住房供應占比60%如何判斷， 90平方米以下的住房是否能滿足需求等。
歐陽捷：保障住房主要是針對人才和低收入戶籍人口以及從事基本公共服務的行業人員、先進製造業職工群體， 這是深圳未來城市發展需要重點保障住房的人群。 深圳商品住房價格已經很高， 相對來說高端商品住房並不短缺， 這個比例應該還是相對比較合理的。
李宇嘉：現在可以看到棚改、地鐵上蓋、TOD模式（以公共交通為導向的開發模式）等存量用地的盤活， 在國家“房住不炒”的大背景下思路已經很清晰了， 但這個頂層設計如何落地是一個難題。 “十一五”期間、“十二五”期間深圳在住房規劃資料設計上還是比較客觀的，但最後沒有實現。
很大程度上來說深圳對於非商品住房的其他類型住房的土地資源供應、資金保障、公共配套等做的不夠，特別是供地上沒有很好地落實。很多土地規劃在偏遠地方，每年住房用地太少，產業用地太多，當然不是說不發展產業，而是在發展的過程短期的經濟導向驅動了土地供應結構，所以這個支撐是個問題。
中國房地產報：意見大方向是符合建立房地產市場長效機制的，就其中提到的多種住房體系及改革措施，對於這些措施你們有何建議?
孟曉蘇：關於公共租賃房的發展，它的出現是彌補過去房改中供應的不足，是強化發展的一部分，也是中央特別重視的。我認為在深圳這個地方，有不少外來人口，他們可能在原籍有房屋，進入深圳後沒有住房，但可以租房住，這是一個很好的選項，包括用集體建設用地建的租賃房有效地解決了外來者的居住問題，這些房屋無論是由政府提供還是由市場提供，公共租賃房都應該大力發展。
關於公共租賃住房部分我有個建議，政府提供這部分要主要限於廉租房，可以放在政策性住房中；20%公共租賃房主要以市場租賃為主。支援公共租賃住房的發展可以用資產證券化方式、支援新辦租賃企業的方式。
歐陽捷：首先是如何建設與籌集到這麼多的住房？意見鼓勵企事業單位和社會組織建設籌集各類住房，這是一個機制創新，以後不是只有開發商才能建造住房了，而且未來這些保障性住房還可以上市交易，變成真正的商品住房。關鍵在於政府是否真正讓利，打破政府壟斷土地市場的格局，讓企事業單位和社會組織都能夠利用在用低效土地參與到住房建設和籌集上，並且在土地出讓金和稅費上給予優惠。
李宇嘉：如果在土地資源上沒有解決，存量用地沒有盤活，同時很多工業用地都想做商品住房的開發，那麼政府怎麼控制房地產化，這個問題比較嚴峻。如果過去的問題不解決的話，現在做起來還是比較難的。
“十一五”期間、“十二五”期間深圳在住房規劃資料設計上還是比較客觀的，但最後沒有實現。很大程度上來說深圳對於非商品住房的其他類型住房的土地資源供應、資金保障、公共配套等做的不夠，特別是供地上沒有很好地落實。很多土地規劃在偏遠地方，每年住房用地太少，產業用地太多，當然不是說不發展產業，而是在發展的過程短期的經濟導向驅動了土地供應結構，所以這個支撐是個問題。
中國房地產報：意見大方向是符合建立房地產市場長效機制的，就其中提到的多種住房體系及改革措施，對於這些措施你們有何建議?
孟曉蘇：關於公共租賃房的發展，它的出現是彌補過去房改中供應的不足，是強化發展的一部分，也是中央特別重視的。我認為在深圳這個地方，有不少外來人口，他們可能在原籍有房屋，進入深圳後沒有住房，但可以租房住，這是一個很好的選項，包括用集體建設用地建的租賃房有效地解決了外來者的居住問題，這些房屋無論是由政府提供還是由市場提供，公共租賃房都應該大力發展。
關於公共租賃住房部分我有個建議，政府提供這部分要主要限於廉租房，可以放在政策性住房中；20%公共租賃房主要以市場租賃為主。支援公共租賃住房的發展可以用資產證券化方式、支援新辦租賃企業的方式。
歐陽捷：首先是如何建設與籌集到這麼多的住房？意見鼓勵企事業單位和社會組織建設籌集各類住房，這是一個機制創新，以後不是只有開發商才能建造住房了，而且未來這些保障性住房還可以上市交易，變成真正的商品住房。關鍵在於政府是否真正讓利，打破政府壟斷土地市場的格局，讓企事業單位和社會組織都能夠利用在用低效土地參與到住房建設和籌集上，並且在土地出讓金和稅費上給予優惠。
李宇嘉：如果在土地資源上沒有解決，存量用地沒有盤活，同時很多工業用地都想做商品住房的開發，那麼政府怎麼控制房地產化，這個問題比較嚴峻。如果過去的問題不解決的話，現在做起來還是比較難的。