“現在買不起房， 你就多買兩套”， 博鼇論壇上管清友的發言一度登上了熱搜。 房產佔據著中國居民資產配置的70%， 房價自然是高堂雅室、街頭巷尾熱議的話題。
近日， 《陸家嘴》雜誌就房地產熱點問題獨家專訪了如是金融研究院院長、首席經濟學家管清友， 管老師一一作了專業回答， 回答一如既往地金句迭出， 乾貨滿滿……
以下為採訪實錄：
“搶人”是變相去庫存
《陸家嘴》：博鼇論壇發言在網上走紅， 有什麼感受？
管清友：“如果你現在買不起， 就多買兩套”原話不是我說的， 是十幾年前北大一位非常著名的教授跟他的學生講的，
《陸家嘴》：2017年以來， 全國掀起新一輪“人才爭奪戰”， 武漢、西安、成都、天津等城市在戶口、住房、創業等方面提出優惠條件吸引人才， 您認為背後有哪些原因、折射出哪些焦慮？
管清友：我覺得“搶人”這個事是一舉兩得：第一，
現在人才步入存量時代，
人才是城市發展最稀缺的核心資源，
不管是一二線城市還是三四線，
都必須留住人才，
同時吸引更多的人才，
這是一場存量的博弈，
不進則退；第二，
通過搶人優惠條件實際上變相地鬆動房地產市場，
“搶人”增加了房地產的需求，
《陸家嘴》：有些年輕人工作還沒幾年就打算買房， 甚至還掏空父母積蓄舉債買房， 你支援麼？
管清友：現在哪個人買房不是這樣？掏空積蓄的說法聽起來很刺耳， 其實是讓你走在了同時代人的前面。
房產稅不是打壓房價的信號
《陸家嘴》：今年《政府工作報告》中提到“穩妥推進房地產稅立法”， 您預估房地產稅徵收的難度、速度、力度將會怎樣？
管清友：難度很大， 速度很慢， 力度很溫柔。 我們住房的所有制類型很多， 央產房、房改房、兩限房、小產權房， 誰去測量？誰去評估？是協力廠商還是稅務局？其次我們早就有房產稅， 50年代開始就有房產稅。 第三， 很多人把開徵房產稅當成打壓房價、讓房價下跌的舉措， 這完全弄錯了，
《陸家嘴》：您認為高房價是什麼原因造成的？
管清友：像15年、16年， 按照名義價格， 房價有很大的漲幅， 背後有貨幣供應量增速過快、影子銀行膨脹、資產配置沒有出路、土地供應有限等等原因， 但問題癥結究竟在哪呢？
歸根結底， 房價問題是一個收入分配問題， 我們目前的收入分配差距太大了， 以致於讓中產及以下的階層感覺到購房遙遙無期， 對於高收入或高財富佔有的群體來說， 房價並不高， 但是這些人是沒有聲音的。 房價問題沒有理想狀態， 政府的著力點應該放在解決收入分配問題。
目前來看， 在全世界任何一個城市，
中國不會出現日本式崩盤
《陸家嘴》：剛才提到貨幣供應量是房價上漲的源頭之一， 如今這一資料屢創新低， 是否預示著房地產泡沫已到盡頭？
管清友：不動產作為重要的資產， 直接受到貨幣供應量的影響， 如果未來貨幣供應量增速減緩， 房價將趨於平穩或略有下降， 但中國不會出現日本式的崩盤。 很多人認為如果出現日本的情況就能買得起房， 他恰恰想錯了， 如果資產價格崩塌， 收入會大幅縮水， 就業機會大幅減少， 怎麼可能會買得起房。
《陸家嘴》：有人認為2020年由於限購人群的達標、新一波供需對接、開發商的財務壓力， 樓市將會迎來小陽春，
管清友：我不評價房地產具體的週期波動。 目前來說， 我認為中國房地產市場還有20年的發展時間， 因為需求太大了， 沒買房的要買， 買房了的還需要改善。 房價我不敢說永遠漲， 肯定有波動， 但總體上需求還是很旺盛， 供給端就算土地市場完全放開， 不管掌握在政府手裡還是私人手裡， 土地都很貴。
《陸家嘴》：過去一年， 三四線城市由於一二線限購、棚改貨幣化， 房價出現翻番的現象， 但由於缺乏人口與產業支撐， 房價似乎站在了短期的高點， 您認為三四線城市是否還有投資價值？
管清友：很多人從技術上找原因， 例如棚改、PSL， 我覺得主要還是改善居住環境的需求， 在縣城住的人想要換套房子， 從筒子樓換到比較好的社區，農村的人要在縣城買一套房子，可能縣城現在都破萬了，很多人看不懂，但需求在這。
三四線城市，如果是自己住的話，該買就買；如果是投資，那你小心一點，因為有一些地方漲得確實過快。
有些很好的縣城，房價一萬塊錢，兩年以後你會覺得不貴，你自己買房子應該知道，2015年上半年我勸一些年輕的同事在一線城市買房，我當時就判斷房價要漲。
長效機制是實現“居者有其所”
《陸家嘴》：在限購限貸政策的大環境下，由於新房價格被人為壓低，一二手房價格倒掛，您認為建立房地產長效機制、保證“房住不炒”需要從哪方面下手？
管清友：限價一定會出現這種情況，本來5萬塊錢的東西，賣3萬5你會不會去排隊？有關係的找關係、尋租，沒有關係排隊，計劃經濟不就是這樣麼？長效機制就是真正實現“居者有其所”，委託開發商、鼓勵開發商幫政府建這樣的限價樓盤，然後發“房屋券”，達到一定條件，我給你個券，你在北京住也行，來上海住也行，往貴州住也行，而我們國家的難度在於什麼？區域發展極不均衡。
《陸家嘴》：在實現“居者有其所”方面，有關部門也推出了共有產權等一系列新政，您是否看好？
管清友：共有產權是你和政府一起70年產權，你35年產權，假定70年產權100塊錢，你花60塊錢買35年產權，看起來你花得少了，但是乘上2，等於花了120塊買70年產權，而且流動性不好，所以我並不是很看好共有產權。
房價問題核心還是收入分配問題，在一次分配當中，政府、企業、居民三大部門政府和企業拿走的太多了，居民拿走的就少了，我們的稅制需要改革。
從筒子樓換到比較好的社區，農村的人要在縣城買一套房子，可能縣城現在都破萬了，很多人看不懂，但需求在這。三四線城市，如果是自己住的話，該買就買；如果是投資，那你小心一點，因為有一些地方漲得確實過快。
有些很好的縣城，房價一萬塊錢，兩年以後你會覺得不貴，你自己買房子應該知道，2015年上半年我勸一些年輕的同事在一線城市買房，我當時就判斷房價要漲。
長效機制是實現“居者有其所”
《陸家嘴》：在限購限貸政策的大環境下，由於新房價格被人為壓低，一二手房價格倒掛，您認為建立房地產長效機制、保證“房住不炒”需要從哪方面下手？
管清友：限價一定會出現這種情況，本來5萬塊錢的東西，賣3萬5你會不會去排隊？有關係的找關係、尋租，沒有關係排隊，計劃經濟不就是這樣麼？長效機制就是真正實現“居者有其所”，委託開發商、鼓勵開發商幫政府建這樣的限價樓盤，然後發“房屋券”，達到一定條件，我給你個券，你在北京住也行，來上海住也行，往貴州住也行，而我們國家的難度在於什麼？區域發展極不均衡。
《陸家嘴》：在實現“居者有其所”方面，有關部門也推出了共有產權等一系列新政，您是否看好？
管清友：共有產權是你和政府一起70年產權，你35年產權，假定70年產權100塊錢，你花60塊錢買35年產權，看起來你花得少了，但是乘上2，等於花了120塊買70年產權，而且流動性不好，所以我並不是很看好共有產權。
房價問題核心還是收入分配問題，在一次分配當中，政府、企業、居民三大部門政府和企業拿走的太多了，居民拿走的就少了，我們的稅制需要改革。