你有試過退租了很久之后， 屋主還是諸多借口、一直不肯把租屋子的抵押金還給你嗎？事實上， 如果你完全沒有違反Tenancy Agreement的條款， 你是可以通過法律途徑向房東追討這筆款項的。
在馬來西亞租房子， 屋主 (landlord) 一般都會跟租客 (tenant) 征收一筆相等于2個月租金的抵押金 (deposit)， 以防止租客突然提前中止租約， 或者在拖欠租金、水電費和留下一大筆清潔和維修費用的情況下搬走。
對于屋主而言， 征收deposit是非常必要的， 因為這能保護他們不會因為那些不負責任的租客留下爛攤子而面臨損失。
那么對那些奉公守法的租客來說， 他們要如何確保自己在退租時， 可以拿得回這些動輒上千令吉的抵押金呢？
如果碰上屋主諸多借口、故意扣住抵押金不還， 租客要怎樣才能把這筆錢追回來？
在大馬租屋子， 一定要跟房東簽署租房合約！
不管你是房東或是租客， 有件事你必須清楚知道， 那就是馬來西亞目前還沒有制定任何可以保障房東和租客的法令。
換句話說， 租客和屋主在租屋子方面的法律依據， 全都是以雙方簽署的租房合同（Tenancy Agreement）為準。
雖然房屋與地方政府部門（Ministry of Housing and Local Government， 簡稱KPKT）已經在2019年開始起草‘住宅租賃法令’（Residential Tenancy Act）， 但該法令至今還沒有提呈國會通過和實行。
因此， 為了避免日后與房東產生不必要的爭執， 你在租房的時候一定要簽署一份具有法律效力的Tenancy Agreement， 用這份租約保障你的權益。
以租屋子的抵押金為例， 租客要確保這方面的細節清楚地記錄在租約當中， 比如抵押金的數額、抵押金會被扣減的情況， 還有退租后多久會把抵押金退還給租客等。
不要單憑口頭協議就把屋子給租下來！雖然這樣做非常方便簡單， 而且還很省錢， 但是卻極不可取。
因為口頭協議卻無法囊括所有細節， 而且一旦與房東發生爭執和糾紛時， 對方往往會否認如今對自己不利的口頭承諾， 所以事情就會變得很復雜， 尤其是當雙方鬧上法庭的時候。
屋主允許租客拿回租房抵押金的6個常見條件
一般來說， 大馬租房合約條款規定， 只要租客在退租和搬走之后符合以下的6種情況， 就可以獲得全額抵押金退款：
沒有拖欠任何的租金 在租屋合約指定的期限內搬出去 已經繳清水電和雜費等 除了租約條款允許的正常磨損，如果租客違反了以上任何一條租約條款， 比如造成房子的構造或家具嚴重損壞， 房東就可以將一部分或者全部的抵押金沒收。
但如果租客都沒有違反這些合約條款， 房東就必須在租房合同闡明的期限內， 把抵押金退還給租客。 一般來說， 這個退還deposit的期限是退租后的7天內。
如果屋主毫無理由地不肯退還抵押金， 租客可以怎么做？
假設房東在沒有任何合理的理由的情況下，不肯退還抵押金給租客，這代表房東沒有履行合約義務，屬于違約的行為。
在這種情況下，租客必須先以書面通知的方式，給予房東正式的追款通知，要求對方履行租房合約的義務，并設下一個期限讓房東退還押金。
如果屋主沒有在期限內把deposit退還給你，你就可以根據租房合同的相關條款，到法庭或者小額索賠法庭（英文Small Claim Court）采取相應的法律行動。
但在采取任何法律行動之前，建議租客考量以下3點：
提出訴訟的法律管道
根據牽涉的租房deposit金額，如果租客要不回的抵押金數額不超過RM5000，那么他就可以到Small Claim Court提出申請，否則就要到其他的法庭提出訴訟。
根據大馬聯邦法院首席主簿官辦公室（Office Of The Chief Registrar Federal Court Of Malaysia）官網的資訊，要通過小額索賠法庭處理以上這些情況，涉及方需要符合以下3個條件：
索償金額最高只能達到RM5,000 索償方和原告必須是個人，不能是公司 索償方和原告都不能聘請律師出庭答辯 法律費用
小額索賠法庭的訴訟是無需聘請律師的，同時整個過程費用也只需RM100左右，是最‘經濟實惠’的。
如果是通過那些需要委托律師來進行訴訟的法庭，那么費用就會比較昂貴。律師會根據個別案件的復雜程度來征收律師費，而一般來說，律師費會從RM5000起跳。
值得注意的是，有些Tenancy Agreement的條款會闡明，若簽約的其中一方要采取法律行動，那么有關的法律費用將由各自負責。
這意味著，即使贏了官司，你也無法要求對方為你支付律師費。因此，在委托律師入稟法院之前，你要衡量法律費用是否高于你追討的金額，否則，這不是一個好的解決途徑。
完成訴訟所需的時間
案件的訴訟過程往往沒有一個特定的期限，畢竟這取決于法庭的排期和案件審理的進展而定。
所以，提出訴訟的租客也許只需要去幾趟法庭聆聽審訊，也可能需要花上一段漫長等待的時間，才能完成整個訴訟過程。
若抵押金的金額不大，建議你選擇通過小額索賠法庭追討抵押金，因為這是比較符合經濟效益且比較快速的方法。
通過小額索賠法庭追討租房Deposit的5個索賠程序：
程序 1
到當地推事庭（英文Magistrates’ Court）提呈Small Claim Court的訴訟
租客（索償方或原告）需親自到推事庭的柜臺，提出想要通過小額索賠法庭進行訴訟的申請 填寫Form 198，然后連同RM20的手續費提交給柜臺 租客必須親自或者通過郵寄方式，把推事庭處理后的表格交給房東，并確保房東簽收 若通過郵寄方式交給對方，租客務必確保自己使用的是掛號郵件（英文registered port） 最后，租客必須到推事庭處理宣誓書（英文Affidavit of Service）的程序，并支付RM8宣誓費用程序 2
若房東拒絕回復，或沒有在指定的期限內回復
房東必須在收到該表格后的14天之內，提呈抗辯書 若他拒絕回復，或沒有在指定的期限內回復，法庭可以決定是否需要延后審訊 法庭也可以根據Form 201發出指令，直接為案件下判，指示房東必須在指定的期限內支付賠償給租客程序 3
若房東承認有關索賠
法庭可以根據Form 204發出指令，給予房東一個期限，讓他必須在這個指定的期限內支付賠償給租客 程序4：若房東不承認有關索賠 若房東不承認索賠，或者不承認自己有錯，他必須在收到法院發出的Form 201的14天內，通過抗辯書或Form 199進行抗辯程序4
若房東不承認有關索賠
若房東不承認索賠，或者不承認自己有錯，他必須在收到法院發出的Form 201的14天內，通過抗辯書或Form 199進行抗辯程序5
上庭審訊
租客與房東需要在推事庭指定的日期和時間，到法庭進行審訊 若房東缺席，法庭可以決定是否延后再審，或者繼續審理案件，或根據Form 202向房東發出指令，要求房東在指定的期限內支付賠償金額給租客 若雙方都有出席，并經過審理后，雙方決定和解，法庭可以根據Form 206發出指令，指示房東必須支付賠償給租客。 法庭也會指示房東支付不超過RM100的庭費給租客 當法庭宣讀判詞后，租客（勝訴方）需要準備4份判詞提呈到辦事處，并支付RM20手續費。在工作人員蓋章批準后，租客需要把一份蓋章表格交給房東（敗訴方） 如果租客勝訴了，可是屋主依然不愿根據法庭的判決做出應有的賠償，租客可以依據2012年法院條規（英文Rules of Court 2012）的第93(16)條，向法庭提呈Form 208，以通過法庭向對方尋求合理的解釋。在此情況下，法庭可能會考慮：- 抵押或變賣屋主的資產用來抵債; 或者- 指示屋主以分期付款的方式賠償給租客; 或者- 判決屋主入獄
很復雜對嗎？如果你不想面對這么煩人的事情，那么以后在租屋子的時候，把有關租屋子抵押金的條款在租房合同內寫得清清楚楚，保障自己的權益。
這樣在日后出現任何糾紛的時候，都能夠有白紙黑字作為談判、協商和解決糾紛的依據。
當然，除了依靠法律文件，在你搬進去或搬離房子的時候，一定要記得拍照留作證據。
同時盡可能找一名專業可靠的房地產經紀陪同和協助處理，因為在必要的時候，他可以成為你有力的證人。
假設房東在沒有任何合理的理由的情況下，不肯退還抵押金給租客，這代表房東沒有履行合約義務，屬于違約的行為。
在這種情況下，租客必須先以書面通知的方式，給予房東正式的追款通知，要求對方履行租房合約的義務，并設下一個期限讓房東退還押金。
如果屋主沒有在期限內把deposit退還給你，你就可以根據租房合同的相關條款，到法庭或者小額索賠法庭（英文Small Claim Court）采取相應的法律行動。
但在采取任何法律行動之前，建議租客考量以下3點：
提出訴訟的法律管道
根據牽涉的租房deposit金額，如果租客要不回的抵押金數額不超過RM5000，那么他就可以到Small Claim Court提出申請，否則就要到其他的法庭提出訴訟。
根據大馬聯邦法院首席主簿官辦公室（Office Of The Chief Registrar Federal Court Of Malaysia）官網的資訊，要通過小額索賠法庭處理以上這些情況，涉及方需要符合以下3個條件：
索償金額最高只能達到RM5,000 索償方和原告必須是個人，不能是公司 索償方和原告都不能聘請律師出庭答辯 法律費用
小額索賠法庭的訴訟是無需聘請律師的，同時整個過程費用也只需RM100左右，是最‘經濟實惠’的。
如果是通過那些需要委托律師來進行訴訟的法庭，那么費用就會比較昂貴。律師會根據個別案件的復雜程度來征收律師費，而一般來說，律師費會從RM5000起跳。
值得注意的是，有些Tenancy Agreement的條款會闡明，若簽約的其中一方要采取法律行動，那么有關的法律費用將由各自負責。
這意味著，即使贏了官司，你也無法要求對方為你支付律師費。因此，在委托律師入稟法院之前，你要衡量法律費用是否高于你追討的金額，否則，這不是一個好的解決途徑。
完成訴訟所需的時間
案件的訴訟過程往往沒有一個特定的期限，畢竟這取決于法庭的排期和案件審理的進展而定。
所以，提出訴訟的租客也許只需要去幾趟法庭聆聽審訊，也可能需要花上一段漫長等待的時間，才能完成整個訴訟過程。
若抵押金的金額不大，建議你選擇通過小額索賠法庭追討抵押金，因為這是比較符合經濟效益且比較快速的方法。
通過小額索賠法庭追討租房Deposit的5個索賠程序：
程序 1
到當地推事庭（英文Magistrates’ Court）提呈Small Claim Court的訴訟
租客（索償方或原告）需親自到推事庭的柜臺，提出想要通過小額索賠法庭進行訴訟的申請 填寫Form 198，然后連同RM20的手續費提交給柜臺 租客必須親自或者通過郵寄方式，把推事庭處理后的表格交給房東，并確保房東簽收 若通過郵寄方式交給對方，租客務必確保自己使用的是掛號郵件（英文registered port） 最后，租客必須到推事庭處理宣誓書（英文Affidavit of Service）的程序，并支付RM8宣誓費用程序 2
若房東拒絕回復，或沒有在指定的期限內回復
房東必須在收到該表格后的14天之內，提呈抗辯書 若他拒絕回復，或沒有在指定的期限內回復，法庭可以決定是否需要延后審訊 法庭也可以根據Form 201發出指令，直接為案件下判，指示房東必須在指定的期限內支付賠償給租客程序 3
若房東承認有關索賠
法庭可以根據Form 204發出指令，給予房東一個期限，讓他必須在這個指定的期限內支付賠償給租客 程序4：若房東不承認有關索賠 若房東不承認索賠，或者不承認自己有錯，他必須在收到法院發出的Form 201的14天內，通過抗辯書或Form 199進行抗辯程序4
若房東不承認有關索賠
若房東不承認索賠，或者不承認自己有錯，他必須在收到法院發出的Form 201的14天內，通過抗辯書或Form 199進行抗辯程序5
上庭審訊
租客與房東需要在推事庭指定的日期和時間，到法庭進行審訊 若房東缺席，法庭可以決定是否延后再審，或者繼續審理案件，或根據Form 202向房東發出指令，要求房東在指定的期限內支付賠償金額給租客 若雙方都有出席，并經過審理后，雙方決定和解，法庭可以根據Form 206發出指令，指示房東必須支付賠償給租客。 法庭也會指示房東支付不超過RM100的庭費給租客 當法庭宣讀判詞后，租客（勝訴方）需要準備4份判詞提呈到辦事處，并支付RM20手續費。在工作人員蓋章批準后，租客需要把一份蓋章表格交給房東（敗訴方） 如果租客勝訴了，可是屋主依然不愿根據法庭的判決做出應有的賠償，租客可以依據2012年法院條規（英文Rules of Court 2012）的第93(16)條，向法庭提呈Form 208，以通過法庭向對方尋求合理的解釋。在此情況下，法庭可能會考慮：- 抵押或變賣屋主的資產用來抵債; 或者- 指示屋主以分期付款的方式賠償給租客; 或者- 判決屋主入獄
很復雜對嗎？如果你不想面對這么煩人的事情，那么以后在租屋子的時候，把有關租屋子抵押金的條款在租房合同內寫得清清楚楚，保障自己的權益。
這樣在日后出現任何糾紛的時候，都能夠有白紙黑字作為談判、協商和解決糾紛的依據。
當然，除了依靠法律文件，在你搬進去或搬離房子的時候，一定要記得拍照留作證據。
同時盡可能找一名專業可靠的房地產經紀陪同和協助處理，因為在必要的時候，他可以成為你有力的證人。