來源/微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8）；作者：櫻桃
應粉絲的強烈要求， 我4月21日提前去成都做市場調研， 今年跑了這麼多城市發現， 只有成都樓市能用癲狂來形容。
幾百套房源， 會有幾萬人搶， 所有樓盤往往是個位數的中簽率， 最低的招商中央華城中簽率只有0.9%， 四萬多人搶四百多套房。
我們去的幾個樓盤直接閉館， 很多售樓處銷售人員對客戶置之不理， 產品好不好已不重要， 開發商能省則省， 反正再差開盤也是清盤。
新房與二手房的差價倒掛通常都在百分之二三十以上， 買到就賺到的心態， 讓購房者、投資者，
有錢的投資客企圖套現二手房， 再擠破腦袋搖號新房套利， 在原本就有限的房源下， 真正需要買房的剛需被擠佔了機會， 更加只能望房興歎， 有粉絲告訴我他搖了20次還沒有搖到， 瀕臨絕望。
當然， 唯一令人欣慰的是， 搖號最大程度上保證了公平， 錢和關係在這裡失靈了， 中不中全憑運氣。
這一篇主要分享我在成都的踩盤感受， 以及對成都各個板塊潛力的分析和建議。 下一篇將從政策角度， 以及土地供給和未來潛在供應， 分析成都房價走勢， 第三篇將分享成都兩位富婆的投資故事， 敬請期待。
這次成都樓市調研之前， 看了成都本土大V吳思竹（歡迎關注其微信公眾號“吳思竹”）之前的很多文章，
1
踩盤情況
一、城南
南邊是成都網紅區， 先看的高新區， 新川板塊， 第一個盤， 融創香璟台， 目前已無房源在售， 現場已閉館。
最近一次開盤是在3月31日， 東苑項目259 套面積為123-178平米的高層和洋房， 帶精裝均價14000-16000元/㎡。 社區以後有6號地鐵線， 周邊都是新土地， 目前沒有二手房可比， 可參考的只有直線距離1.6公里的中德英倫世邦， 2012年賣八九千， 現在88平米的三房成交價2.7萬/平米， 此盤跟二手房差價能達到一萬多。 因此， 中簽率也非常低， 東苑259套房， 申請的有7149人， 中簽率介於3.26%-3.62%。 西苑項目一共229套， 申請的有12705人， 中簽率只有一點幾。
因為住宅賣完了， 仲介人員在路邊舉牌拉客賣公寓，
一街之隔的北大資源紫境府， 聽說70%以上是180平米以上的大平層為主， 定位為豪宅產品， 但銷售人員很傲嬌， 稱還沒有做樣板房， 產品也沒有定戶型， 但今年肯定會開盤， 預計有3棟200套房源左右。 這個項目的樓面地價是8650元/平米， 已經不低， 被限價的情況下， 如果要做成精裝， 利潤空間會被進一步蠶食， 專案被路隔斷分割為三個地塊是個缺陷。
但新川板塊是高新區最後的一塊住宅處女地。 且新川創新科技園內只有15%的住宅規劃用地， 整體的供給量還是非常有限的。
天府新區， 秦皇帝錦， 售樓處進不去， 我們沒去看了。
蔚藍卡地亞， 為了彰顯高端， 門衛要求我們打電話預約才能進去看房，
目前， 蔚藍卡地亞別墅、洋房的二手房均價是2.2萬/平米， 旁邊的麓湖二手別墅更貴， 普遍兩三萬多了， 還有三四萬的， 這個神盤已成為天府新區的一張名片。
這片緊挨著天府大道核心區， 軌道交通佈局很完善， 周邊生態環境非常宜居， 會成為土豪首選的高端片區。
萬達1號， 沒有住宅在售， 只有商鋪了， 但商鋪投資我勸大家不要參與了， 正如陪我看房的富姐所說， 投資商鋪只有10%的人能賺錢， 90%的人要虧錢。
由於時間有限，
麓湖2.3， 周邊去年萬科保利拿的地價1.4萬， 今年入市也有壓力， 所以最近流拍了一塊九千多的地， 關於土地的我下一篇再說。 【可關注我的微信公眾號：櫻桃大房子， 獲取我所有分析和觀點】
二、城東
先看了東二環的瑞升望江橡樹林， 2015上半年開的價格是1.1萬/平米， 現在還有幾套當工程款轉出來的房， 80多平米三房， 2.5萬毛坯， 有贈送11平米， 這個因為是工程款沒有被限價， 跟二手房價格一樣，所以沒人搶，看來價格還是王道，總算見到一個沒有被搶完的樓盤了。
攀成鋼片區，仁恒冰河灣，還有三期沒開，因為限價清水1.3萬+精裝（據說最高不能超過房價50%），（成都稱毛坯房叫清水），就算是豪宅精裝也不可能超過2萬，目前成都批的精裝最多也就是四千多，但開發商想開3萬以上，銷售人員說，還有600套新房，但計畫今年只開200套，全是180平米以上的大平層，目前登記的客戶都已經2萬多人了。陪我看房的姐說，她2014年來時，銷售哥求著她買她沒買，這次她主動跟這位銷售哥套近乎，人家裝作不認識，懶得搭理客戶。
旁邊鏈家的小弟說，目前仁恒冰河灣一期258平米的成交價已到880萬，單價3.4萬/平米。綠地錦天府就便宜些，因為兩三百平米才套三，功能性差，靠二環的2.8萬，不靠二環的3.1-3.2萬。
吉寶淩雲峰閣，也是新加坡的開發商，開盤賣到3.1萬/平米，備案比較早，當時成都沒有限購限價，比較幸運，這個跟二手房就沒有差價了。如果仁恒濱河灣按2萬批，有1.4萬的價差套利，人都是貪婪的，唾手可得的肥肉，誰都想吃。
恒大望江華府，145平米公寓，買兩層送一層，精裝修2.5萬，176平米單價到了2.8萬/平米。拜託，公寓的價格比住宅還貴，跟趁火打劫一樣，當然，願者上鉤，有錢人沒有名額買住宅又嫌棄錢太多的，自願買套也沒辦法。
天譽，沒有住宅在賣，要等下半年，售樓員使勁推銷公寓，63平米複式公寓無贈送，毛坯1.7萬/平米，按照正常價格，公寓必須在住宅基礎上打6折，否則沒有投資價值，因為公寓本身不帶學位，首付5成，只能貸款10年，沒有高杠杆，轉手稅費高，成都稅費今年4月1日開始又提高了。
上次有個成都粉告訴我，他賣一套六十多萬的公寓，要交7萬的稅，買家感到肉疼不想買了，我建議他讓利趕快出手，成都的公寓價格絕對高估，尤其是現在公寓的供應量源源不斷，現在也就是限購的背景下，人為創造了這麼多的投資需求在買，一旦將來限購解除，公寓還有誰接盤。
我們沿著攀成鋼往東南就是三聖鄉板塊，看的第一個盤，首開龍湖天璞。
4月29日選房，均價1.52萬/平米帶精裝，共計449套房，棚改比例20%，高於通常的10%，占90套，剛需216套，占48%，普通戶僅剩32%，143套，面積為114，126，143平米三種戶型。只有3.9%的中簽率。
跟旁邊鏈家門店的小哥瞭解到，周邊二手房價格基本上都在1.8-2萬/平米左右，（龍湖天璞價格倒掛百分之二三十），社區普遍都比較新，已經成片，比較成熟，未來有地鐵9號線，最早06年的社區也是這個價。周邊學校、公園、商業配套比較完善，人居環境較好。
順便看了隔壁緊挨著的第二個盤，融創玖樾台，預計開220套，116-157平米，套三，價格參考龍湖天璞，時間未定，我們沒有看到樣板間，銷售說，不準備做樣板間。反正做不做開盤都是清盤，沒必要浪費這個錢。我們這次去踩盤，很少有樣板間可看。
三聖鄉再往東南就是大面了，先去了煒岸城，只剩下別墅了，總價700-1000萬，建面250平米，單價3萬。實際使用面積500-700平米。這個盤體量超級大，近郊區別墅賣的慢很正常，總價太高，但片區和社區檔次又不算高，定位就有點尷尬，真正的有錢人看不上，一般人又買不起，可能只有一些做生意的小老闆願意去買，就像碧桂園為鄉村企業家定制的別墅一樣，給您一個五星級的家。別墅嘛，升值慢，買來就是自己享受，不是一種投資品。
靠著煒岸城這條路走下來，基本上兩邊的房子都開發完了，沒什麼新房。
而往車城大道走就是農村，兩邊都是菜地，果樹林，可見這邊還有大片的土地待徵收。
這是我們在龍泉驛同安鎮找到的一個盤，屬於陽光城板塊，華府幸福城，還有幾十套在賣，套三套四，1.1萬/平米，因為是之前拿的預售證，不需要搖號，需要搖號的還沒有出來，估計是九千多。這種偏僻的地方，1.1萬自然是沒人來買了。
這周邊跟我們農村小鎮上的配套檔次沒什麼區別。
陪我看房的小夥伴說，三年前他來看過這裡，林溪康城，當時3980元/平米沒人要，現在鏈家上周邊二手房也要九千了。
這種地方，以後可賣的土地太多了，當地人是接不起盤的，汽車廠工人購買力也不足，只能靠外地人來投資，價格上萬顯然是虛高了。
我們傍晚是從成龍大道往回走，一直到四川師大都沒有新盤，主要是產業園區，以汽車產業鏈為主，僅從這個產業的定位來看，我覺得就比南城要差了幾個檔次，因為汽車產業鏈能夠帶來的就業非常普通，當然，住東邊不要看當地引入的產業，因為東邊是挨著金融城和老城區的，居住人口主要還是來自於這兩個地區的外溢。
靠近天鵝湖、三聖花鄉這邊的生態環境非常不錯，有一個世貿城，臨近天黑我們沒去踩盤了，但聽說性價比也非常高，反正按照成都目前這個限價的大背景下，只要有百分之二三十價差的盤，剛需能夠搶到，閉著眼睛買就是了。
成龍大道過來全是房子，從三環，到二環，四周全是房子，都開發完畢，東邊感覺新盤也不多了。【可關注我的微信公眾號：櫻桃大房子，獲取我所有分析和觀點】
三、城北
我們先去看了青秀未遮山，地鐵7號線，府青路站，在二三環之間，算是中心城區了。沒讓我們去看樣板房，銷售說怕到時候做出來不一樣。據業內人說這個盤已經捂了很久了，政府限價想賣高價賣不了，沒辦法只能開了。
現在已經開始選房，5月3日-5月9日進行資格審核。清水均價：11000元/㎡，裝修單價：2398、3148、3398元/㎡，實際均價：13400-14400元/㎡，戶型：建面78-150㎡。370套用於棚改貨幣化安置住戶優先搖號、優先選房，343套用於剛需家庭優先搖號、優先選房。開發商非常強勢，強制購房者簽一個協議，意味著以後的裝修再差也很難維權，這種行情下，只能任其擺佈。
新力琥珀園，在青秀未遮山售樓處門口拉客，業務員說每平米1.3萬元，在龍潭立交附近，性價比高低都是對比出來的，那個位置跟青秀未遮山比，同樣的價格，難怪還需要出來拉客。
北二環到北三環環境，太糟糕了，全是批發市場，聽說政府也改不動，只能直接跳出來到北三環外新建住宅區。
沿著北星大道一路向北，經過鳳凰山公園，來到了保利大都匯，環境確實煥然一新。
保利大都匯5月底，預計會開四百多套，100-130平米，預期1萬-1.1萬/平米帶精裝，3月初搖過中簽率6.6%，開盤價格9500-1.1萬/平米。我走訪的這些樓盤中簽率好像沒有超過10%的。
據保利的銷售說，新都區天回有個項目中南海棠，售樓部都關門了，因為拿地就是九千多，政府限價7800元/平米，完全不考慮地價成本，被行業看笑話，保利天匯的地價也要九千多，但因為中南在一圈層，由市里直管，而保利的盤在區裡，價格還可以斡旋。保利現在賣的公寓也到了1萬帶精裝，沒有贈送，跟住宅一個水準，明顯高估。
龍湖聽藍灣，5號地鐵線大豐站。高層，清水，今年1月，1.2萬/平米；去年6月，洋房，1.4萬，下一批，預計五月開盤，不清楚是清水還是精裝。價格原則上是不超過上一批次，今年3月以前由區裡定價，3月以後統一由市里定價。
北三環外的大豐片區新樓盤雲集，不過很顯然，成都在限價一刀切政策下，越往郊區，樓盤性價比越低。
看完大豐，我們接著往西北邊走，中間的樓盤，比如濱江兩岸，也要1.1萬/平米，這些郊區盤的價格相對來說吸引力就沒那麼高了，一直到犀浦東站，屬於郫都區吧，價格都上萬了。
據富姐跟我說的，萬科這個是TOP系列，開盤高層1.5萬，疊拼1.7萬，性價比很高，開盤秒空，雖然區域很亂，但是有一個成外附小，私立排名第二，所以很多有錢人也去秒。
周邊最貴最新的二手房，2015年的社區，傲城就是1.4萬/平米。【可關注我的微信公眾號：櫻桃大房子，獲取我所有分析和觀點】
四、城西
西邊只看了武侯新城，四千多畝可供應土地，號稱是繼金融城，攀成鋼之後，成都第三大高端居住區，因為雲集了很多知名開發商，更重要的是，誕生了好幾塊高價地。但給我的感覺，武侯新城城市風貌非常一般，路面電線杆橫七豎八的排布，有種城鄉結合部的感覺。
西派城，上次開盤是1.58萬/平，銷售說下一次可能是六七月份，全是大平層，定位是改善型群體，一百套左右，價格可能會漲10%。周邊中糧，保利拍的地，也是計畫做高端的專案。
金茂府，2017年4月，中國金茂和首開股份以總價46.4億，拿下這宗162畝的地塊，樓面地價就到了1.7萬/平米，首開股份占股51%，但一直沒有對外公佈，金茂府在全國的牌子向來以高端著稱，開發商想開3萬/平米，但門都沒有，隔壁西派城才開1.58萬呢，所以金茂府這個地王也是燙手山芋。一年過去了，專案現場的施工進展反正也不是太快，能拖就拖吧。
武侯新城周邊區域有中鐵建西派城、龍湖天宸原著、保利武侯新城項目、中糧武侯新城項目、當代中德項目等品牌項目紮堆。
龍湖天宸原著，樓面地價1.3萬元/平米，但銷售說需要自持50%的商業，算下來土地成本其實跟金茂差不多。中海如果把人才公寓算進來，土拍價格甚至比金茂還高。目前只有公寓在做推廣。
飛機兩三分鐘就有一趟，大腦神經受不了，我不喜歡，但瘋狂期，開發商舉牌時大腦都發熱。
2
板塊分析
分析一個城市的板塊，未來的增長潛力大小，我一般會先看城市規劃，政府的重心投向哪，城市的前途就在哪。
如上圖，成都未來會有兩個主中心，一個老城中心，已經形成，顯然不需要政府再投資，以天府廣場為核心的二環以內，它的價值是學位房，以及舊改，老破舊會萬年跑輸新房。未來固守老城的只有一些土生土長的老成都人，他們寧可抱殘守缺，也不肯離開，有一種天生的優越感，對外來人帶有一種鄙視，思想早已跟不上時代的發展，產業上，未來也只有一些不夠時尚不夠高大上的公司留守在老城區。
就跟深圳一樣，如果是做互聯網金融的，只要一說你辦公在羅湖老城區，要麼是騙子，要麼就是沒實力。現在住在羅湖的人主要是早年來深圳打拼的廣東人，年輕人都不愛去，房價跑輸深圳平均值。深圳漲的最狠的也是南山前海新中心。
而成都未來真正有發展潛力的是天府新中心，天府新區現在還只是初具雛形，會展中心已經建成，大家可以看看未來政府還有多少個大專案要投，老城好比是60後，即將退休的老幹部，新城是10後，剛剛升起的紅太陽。中長期來看，南城的價格會是最高的，毋庸置疑。
然後兩個綜合型的副中心，就是龍泉驛，雙流，副中心的概念，一般就是吃喝玩樂醫院學校所有配套我可以自成一體，不需要去主中心解決，上班在高新區，居住在龍泉驛，雙流，這兩個副中心主要還是靠臨近主城區和高新區的需求外溢，買不起前面的好地段，才會買這兩個副中心，如果二手沒有足夠的價差，就說明泡沫大了。
一、城南
成都市有個規定，高新區和天府新區的戶口或兩年以上社保的人，可以在整個成都買房，但非高新區和天府新區的戶口或兩年社保的，卻不能分別在此兩區購房。成都人說笑高新區和天府新區是大媽生的，而其他區是小姨太生的，其實從限購的規定，也可以窺探成都區域的熱度和潛力，明顯是高新區和天府新區更勝一籌。
萬達1號2016年最早來買的都是北京投資客，他們這些一線城市的投資客是最敏銳的，因為視野不同，有經驗，而當地人總是後知後覺。就跟炒股一樣，老城區就是2元股3元股藍籌股，沒有概念一開始根本炒不動，要漲也是最後跟著大盤一起漲。
金融城目前的價格已經是南邊最貴片區，靠近市政府，學位一流，又有湖景，公園，商業交通配套無可挑剔，周邊全是金融業高收入人群辦公大樓，逼格高，這裡適合CEO住，金融城二手房去年3月就是3萬了，比如西派國際、天府世家現在3.8萬/平米，2015年3月份，西派國際價格才1.5萬多，最早啟動，也最早橫盤，而其他版塊去年以來補漲了百分之四五十，所以金融城的價格短期我覺得也到天花板了，因為沒有新盤了，這裡不再是富人追逐的獵物，二手房估計還會回檔。
再往南看天府新區的總體佈局結構，住宅區，就是六個單元，東邊：中和、萬安；西邊：大源西、華陽、錦江西；南邊正興北。具體的土地供應我下一篇再說。反正目前在建的新樓盤並不多。
西邊沒什麼新房可賣，東邊只有新川板塊，上面踩盤也說到，這裡是高新區最後的新盤處女地，2000畝，沒多少地可開發了，1.6萬精裝如果你能搶到，我覺得甚至比三聖鄉大面前景都要好。
麓湖板塊，是成都富人新的聚集地，成都一位富婆告訴我，成都頂級富人追逐的路線圖是，從最早的浣花溪、桐梓林，到金融城，麓山，麓湖，富人已經從城西轉移到城南，攀成鋼都看不上，因為以前是工廠，後來大規模改造成功後因為新，所以還比較高端，但頂級富豪看不上。
有錢人為什麼會不斷向南轉移？因為曾經再好的豪宅也會變舊，跟女人一樣，年輕再美的容顏也會變老，就是這個道理，但十年之後最好的豪宅，我估計還是在城南。
城南就像一張白紙，底子薄，但起點高，他不需要像老城一樣拆遷，跟釘子戶打持久戰，不需要像城北一樣艱辛改造，直接平地上起高樓，他一出生就帶著國際范，精英群體聚集，在這裡你可以感受到一線城市的快感，老城區那種老態龍鍾的姿勢格格不入，沒有新鮮血液，沒有活力，年輕人會逐漸拋棄的。
從城南的規劃圖上看，什麼配套都應有盡有。成都的未來，一定在城南，現在城南的門檻還不高，如果能夠進入，首選城南，戶口，想辦法，只要思想不滑坡，辦法總比困難多。
二、城東
吳思竹分析過城東板塊，他推薦我重點沿著攀成鋼這條通往龍泉的東南線踩盤，因為建設路、萬年場、東湖板塊是非主流，也沒什麼供應。
攀成鋼片區，因為全是新規劃新開發的，學校公園商業配套一應俱全，據說學區非常不錯，地段又靠近東二環，成了成都最火片區之一，產品定位也比較高端，人群以改善型為主，現在除了商業，住宅接近開發完畢，沒有什麼爆發式增長的想像力了，價格普遍上了3萬，算僅次於金融城的高端居住區了，但三萬多就是短期的頂部了。
我覺得攀成鋼的優勢一是新，二是位置，靠近城區，在老城上班需要改善的群體沒得選，去金融城嫌遠，只能選攀成鋼。
再往東邊去，三聖鄉、大面、書房板塊，是一級一級往下走，買不起攀成鋼，買三聖鄉，買不起三聖鄉，才去買大面，買不起大面買書房，或者沒房買了，再買龍泉。但是有個問題，現在近郊和遠郊的價格相差不大，那以後市場回歸正常後，近郊漲價快，遠郊漲價就慢了。
東邊的產業偏中端，僅次於城南吧，我只能說，買不起城南的，再考慮去城東，或者買不到城南，再去買城東。
三、城北
北邊的環境，全是農貿市場，各種批發市場，人員混雜，滿大街的小摩托，電動車，這種現狀政府原本想整改，但又難以得到改觀，以前想要搬遷，但最後也搬不了，所以乾脆放棄，跳出這個片區，去三環外重新打造一個人居新天地。
目前因為新房限價，能買到就賺到的心裡，大家只要是房子就搶，群體會更廣泛。
但去二手 房市場或許可以看出來，我估計平常坐慣了辦公室的白領都不會喜歡城北這種環境，在北邊買房的，應該還是該片區生活工作，尤其是以北邊做生意的人群為主，知識層次可能一般，後面二手房市場流通接盤的人主要還是這個圈子內的，週邊的人不多，不像城東和城南，群體廣泛，所以城北的購房群體，應該是整個成都最窄的。除了新房價格便宜，城北沒有任何優勢。
四、城西
武侯新城目前這些新樓盤產品的定位，都是改善型群體，但我覺得這個定位有問題，因為飛機太密集了，兩三分鐘就有一趟飛行，而且聲音巨大，我大腦神經是真受不了，改善型群體通常是三四十歲的人群，有一定經濟支付能力，睡眠品質不太好，注重生活品質的人，人家都要改善了，哪裡受得了這麼大的飛機噪音。
唯一的好處是新房價格便宜，但買下來後，因為都是大戶型，總價高，以後不容易變現，接盤的人買來幹嘛呢，自己又不想住，都是投資炒作而已。陪我看房的兩位富婆都說，他們就算現在買，也是看在價格便宜的份上，買了也不會住這裡，實在受不了。
如果這裡的戶型定位為小戶型，首次置業的剛需先上車，那就比較受歡迎，但地王這麼多，做小戶型又賺不了錢，也是個矛盾的問題，可是現在限價，大戶型也不讓賣高價，所以地王們一個個都像在炭火上烤一樣，備受煎熬。
3
總結
目前，成都二手房和新房價格倒掛太嚴重，二手房已經高位橫盤，越來越多的人通過出售二手房套現，再搖號新房賺取套利空間，這樣的局面如何破解，問題的癥結出在哪裡，調控政策走向何方，下一篇我將繼續分析探討。
成都二手房明顯存在高估，我建議想買房的剛需和改善，千萬不要急於接盤二手房，新房因被限價，大多存在百分之二三十的價差，何必花這個冤枉錢去買二手房呢，別跟錢過不去，政府既然有心讓利給百姓，大家也不要辜負了這一片好意，新房一直搖下去，除非政策變了你再放棄。
本身現在成都二手房市場已經是高位了，我估計在政府限價若不放鬆的前提下，二手房價格回檔是大勢所趨，實際上，二手房已經有回檔的苗頭和跡象了。
昨天，有個成都粉絲告訴我，他於2012年入手成都東二環的68平米套二安置社區（可以讀成華小學），當時買入價8000元/平米，現在想出手從去年底130萬變到125萬，卻少了人問津，（都去排隊搖號去買新房了）。
成都本地人跟我說，如今還去買二手房的只有兩類人，要麼是外地人不懂市場，要麼是被逼無奈馬上需要結婚用房，成都本地人，通常都有房，再加上成都人天然的賭性和樂觀的天性，一般會選擇搖新房。
就板塊而言，優先選城南，沒有就選城東，都選不到，其他我提到的這些片區，只要與二手房差價存在20%以上，隨便選哪裡，只要你是剛需和改善，先上車再說，但太偏遠的郊區就不要考慮了。
歡迎關注本微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8），專注研究房地產十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，為讀者把握房地產漲跌的短週期，不唯空，不唯多，只唯實。
跟二手房價格一樣，所以沒人搶，看來價格還是王道，總算見到一個沒有被搶完的樓盤了。攀成鋼片區，仁恒冰河灣，還有三期沒開，因為限價清水1.3萬+精裝（據說最高不能超過房價50%），（成都稱毛坯房叫清水），就算是豪宅精裝也不可能超過2萬，目前成都批的精裝最多也就是四千多，但開發商想開3萬以上，銷售人員說，還有600套新房，但計畫今年只開200套，全是180平米以上的大平層，目前登記的客戶都已經2萬多人了。陪我看房的姐說，她2014年來時，銷售哥求著她買她沒買，這次她主動跟這位銷售哥套近乎，人家裝作不認識，懶得搭理客戶。
旁邊鏈家的小弟說，目前仁恒冰河灣一期258平米的成交價已到880萬，單價3.4萬/平米。綠地錦天府就便宜些，因為兩三百平米才套三，功能性差，靠二環的2.8萬，不靠二環的3.1-3.2萬。
吉寶淩雲峰閣，也是新加坡的開發商，開盤賣到3.1萬/平米，備案比較早，當時成都沒有限購限價，比較幸運，這個跟二手房就沒有差價了。如果仁恒濱河灣按2萬批，有1.4萬的價差套利，人都是貪婪的，唾手可得的肥肉，誰都想吃。
恒大望江華府，145平米公寓，買兩層送一層，精裝修2.5萬，176平米單價到了2.8萬/平米。拜託，公寓的價格比住宅還貴，跟趁火打劫一樣，當然，願者上鉤，有錢人沒有名額買住宅又嫌棄錢太多的，自願買套也沒辦法。
天譽，沒有住宅在賣，要等下半年，售樓員使勁推銷公寓，63平米複式公寓無贈送，毛坯1.7萬/平米，按照正常價格，公寓必須在住宅基礎上打6折，否則沒有投資價值，因為公寓本身不帶學位，首付5成，只能貸款10年，沒有高杠杆，轉手稅費高，成都稅費今年4月1日開始又提高了。
上次有個成都粉告訴我，他賣一套六十多萬的公寓，要交7萬的稅，買家感到肉疼不想買了，我建議他讓利趕快出手，成都的公寓價格絕對高估，尤其是現在公寓的供應量源源不斷，現在也就是限購的背景下，人為創造了這麼多的投資需求在買，一旦將來限購解除，公寓還有誰接盤。
我們沿著攀成鋼往東南就是三聖鄉板塊，看的第一個盤，首開龍湖天璞。
4月29日選房，均價1.52萬/平米帶精裝，共計449套房，棚改比例20%，高於通常的10%，占90套，剛需216套，占48%，普通戶僅剩32%，143套，面積為114，126，143平米三種戶型。只有3.9%的中簽率。
跟旁邊鏈家門店的小哥瞭解到，周邊二手房價格基本上都在1.8-2萬/平米左右，（龍湖天璞價格倒掛百分之二三十），社區普遍都比較新，已經成片，比較成熟，未來有地鐵9號線，最早06年的社區也是這個價。周邊學校、公園、商業配套比較完善，人居環境較好。
順便看了隔壁緊挨著的第二個盤，融創玖樾台，預計開220套，116-157平米，套三，價格參考龍湖天璞，時間未定，我們沒有看到樣板間，銷售說，不準備做樣板間。反正做不做開盤都是清盤，沒必要浪費這個錢。我們這次去踩盤，很少有樣板間可看。
三聖鄉再往東南就是大面了，先去了煒岸城，只剩下別墅了，總價700-1000萬，建面250平米，單價3萬。實際使用面積500-700平米。這個盤體量超級大，近郊區別墅賣的慢很正常，總價太高，但片區和社區檔次又不算高，定位就有點尷尬，真正的有錢人看不上，一般人又買不起，可能只有一些做生意的小老闆願意去買，就像碧桂園為鄉村企業家定制的別墅一樣，給您一個五星級的家。別墅嘛，升值慢，買來就是自己享受，不是一種投資品。
靠著煒岸城這條路走下來，基本上兩邊的房子都開發完了，沒什麼新房。
而往車城大道走就是農村，兩邊都是菜地，果樹林，可見這邊還有大片的土地待徵收。
這是我們在龍泉驛同安鎮找到的一個盤，屬於陽光城板塊，華府幸福城，還有幾十套在賣，套三套四，1.1萬/平米，因為是之前拿的預售證，不需要搖號，需要搖號的還沒有出來，估計是九千多。這種偏僻的地方，1.1萬自然是沒人來買了。
這周邊跟我們農村小鎮上的配套檔次沒什麼區別。
陪我看房的小夥伴說，三年前他來看過這裡，林溪康城，當時3980元/平米沒人要，現在鏈家上周邊二手房也要九千了。
這種地方，以後可賣的土地太多了，當地人是接不起盤的，汽車廠工人購買力也不足，只能靠外地人來投資，價格上萬顯然是虛高了。
我們傍晚是從成龍大道往回走，一直到四川師大都沒有新盤，主要是產業園區，以汽車產業鏈為主，僅從這個產業的定位來看，我覺得就比南城要差了幾個檔次，因為汽車產業鏈能夠帶來的就業非常普通，當然，住東邊不要看當地引入的產業，因為東邊是挨著金融城和老城區的，居住人口主要還是來自於這兩個地區的外溢。
靠近天鵝湖、三聖花鄉這邊的生態環境非常不錯，有一個世貿城，臨近天黑我們沒去踩盤了，但聽說性價比也非常高，反正按照成都目前這個限價的大背景下，只要有百分之二三十價差的盤，剛需能夠搶到，閉著眼睛買就是了。
成龍大道過來全是房子，從三環，到二環，四周全是房子，都開發完畢，東邊感覺新盤也不多了。【可關注我的微信公眾號：櫻桃大房子，獲取我所有分析和觀點】
三、城北
我們先去看了青秀未遮山，地鐵7號線，府青路站，在二三環之間，算是中心城區了。沒讓我們去看樣板房，銷售說怕到時候做出來不一樣。據業內人說這個盤已經捂了很久了，政府限價想賣高價賣不了，沒辦法只能開了。
現在已經開始選房，5月3日-5月9日進行資格審核。清水均價：11000元/㎡，裝修單價：2398、3148、3398元/㎡，實際均價：13400-14400元/㎡，戶型：建面78-150㎡。370套用於棚改貨幣化安置住戶優先搖號、優先選房，343套用於剛需家庭優先搖號、優先選房。開發商非常強勢，強制購房者簽一個協議，意味著以後的裝修再差也很難維權，這種行情下，只能任其擺佈。
新力琥珀園，在青秀未遮山售樓處門口拉客，業務員說每平米1.3萬元，在龍潭立交附近，性價比高低都是對比出來的，那個位置跟青秀未遮山比，同樣的價格，難怪還需要出來拉客。
北二環到北三環環境，太糟糕了，全是批發市場，聽說政府也改不動，只能直接跳出來到北三環外新建住宅區。
沿著北星大道一路向北，經過鳳凰山公園，來到了保利大都匯，環境確實煥然一新。
保利大都匯5月底，預計會開四百多套，100-130平米，預期1萬-1.1萬/平米帶精裝，3月初搖過中簽率6.6%，開盤價格9500-1.1萬/平米。我走訪的這些樓盤中簽率好像沒有超過10%的。
據保利的銷售說，新都區天回有個項目中南海棠，售樓部都關門了，因為拿地就是九千多，政府限價7800元/平米，完全不考慮地價成本，被行業看笑話，保利天匯的地價也要九千多，但因為中南在一圈層，由市里直管，而保利的盤在區裡，價格還可以斡旋。保利現在賣的公寓也到了1萬帶精裝，沒有贈送，跟住宅一個水準，明顯高估。
龍湖聽藍灣，5號地鐵線大豐站。高層，清水，今年1月，1.2萬/平米；去年6月，洋房，1.4萬，下一批，預計五月開盤，不清楚是清水還是精裝。價格原則上是不超過上一批次，今年3月以前由區裡定價，3月以後統一由市里定價。
北三環外的大豐片區新樓盤雲集，不過很顯然，成都在限價一刀切政策下，越往郊區，樓盤性價比越低。
看完大豐，我們接著往西北邊走，中間的樓盤，比如濱江兩岸，也要1.1萬/平米，這些郊區盤的價格相對來說吸引力就沒那麼高了，一直到犀浦東站，屬於郫都區吧，價格都上萬了。
據富姐跟我說的，萬科這個是TOP系列，開盤高層1.5萬，疊拼1.7萬，性價比很高，開盤秒空，雖然區域很亂，但是有一個成外附小，私立排名第二，所以很多有錢人也去秒。
周邊最貴最新的二手房，2015年的社區，傲城就是1.4萬/平米。【可關注我的微信公眾號：櫻桃大房子，獲取我所有分析和觀點】
四、城西
西邊只看了武侯新城，四千多畝可供應土地，號稱是繼金融城，攀成鋼之後，成都第三大高端居住區，因為雲集了很多知名開發商，更重要的是，誕生了好幾塊高價地。但給我的感覺，武侯新城城市風貌非常一般，路面電線杆橫七豎八的排布，有種城鄉結合部的感覺。
西派城，上次開盤是1.58萬/平，銷售說下一次可能是六七月份，全是大平層，定位是改善型群體，一百套左右，價格可能會漲10%。周邊中糧，保利拍的地，也是計畫做高端的專案。
金茂府，2017年4月，中國金茂和首開股份以總價46.4億，拿下這宗162畝的地塊，樓面地價就到了1.7萬/平米，首開股份占股51%，但一直沒有對外公佈，金茂府在全國的牌子向來以高端著稱，開發商想開3萬/平米，但門都沒有，隔壁西派城才開1.58萬呢，所以金茂府這個地王也是燙手山芋。一年過去了，專案現場的施工進展反正也不是太快，能拖就拖吧。
武侯新城周邊區域有中鐵建西派城、龍湖天宸原著、保利武侯新城項目、中糧武侯新城項目、當代中德項目等品牌項目紮堆。
龍湖天宸原著，樓面地價1.3萬元/平米，但銷售說需要自持50%的商業，算下來土地成本其實跟金茂差不多。中海如果把人才公寓算進來，土拍價格甚至比金茂還高。目前只有公寓在做推廣。
飛機兩三分鐘就有一趟，大腦神經受不了，我不喜歡，但瘋狂期，開發商舉牌時大腦都發熱。
2
板塊分析
分析一個城市的板塊，未來的增長潛力大小，我一般會先看城市規劃，政府的重心投向哪，城市的前途就在哪。
如上圖，成都未來會有兩個主中心，一個老城中心，已經形成，顯然不需要政府再投資，以天府廣場為核心的二環以內，它的價值是學位房，以及舊改，老破舊會萬年跑輸新房。未來固守老城的只有一些土生土長的老成都人，他們寧可抱殘守缺，也不肯離開，有一種天生的優越感，對外來人帶有一種鄙視，思想早已跟不上時代的發展，產業上，未來也只有一些不夠時尚不夠高大上的公司留守在老城區。
就跟深圳一樣，如果是做互聯網金融的，只要一說你辦公在羅湖老城區，要麼是騙子，要麼就是沒實力。現在住在羅湖的人主要是早年來深圳打拼的廣東人，年輕人都不愛去，房價跑輸深圳平均值。深圳漲的最狠的也是南山前海新中心。
而成都未來真正有發展潛力的是天府新中心，天府新區現在還只是初具雛形，會展中心已經建成，大家可以看看未來政府還有多少個大專案要投，老城好比是60後，即將退休的老幹部，新城是10後，剛剛升起的紅太陽。中長期來看，南城的價格會是最高的，毋庸置疑。
然後兩個綜合型的副中心，就是龍泉驛，雙流，副中心的概念，一般就是吃喝玩樂醫院學校所有配套我可以自成一體，不需要去主中心解決，上班在高新區，居住在龍泉驛，雙流，這兩個副中心主要還是靠臨近主城區和高新區的需求外溢，買不起前面的好地段，才會買這兩個副中心，如果二手沒有足夠的價差，就說明泡沫大了。
一、城南
成都市有個規定，高新區和天府新區的戶口或兩年以上社保的人，可以在整個成都買房，但非高新區和天府新區的戶口或兩年社保的，卻不能分別在此兩區購房。成都人說笑高新區和天府新區是大媽生的，而其他區是小姨太生的，其實從限購的規定，也可以窺探成都區域的熱度和潛力，明顯是高新區和天府新區更勝一籌。
萬達1號2016年最早來買的都是北京投資客，他們這些一線城市的投資客是最敏銳的，因為視野不同，有經驗，而當地人總是後知後覺。就跟炒股一樣，老城區就是2元股3元股藍籌股，沒有概念一開始根本炒不動，要漲也是最後跟著大盤一起漲。
金融城目前的價格已經是南邊最貴片區，靠近市政府，學位一流，又有湖景，公園，商業交通配套無可挑剔，周邊全是金融業高收入人群辦公大樓，逼格高，這裡適合CEO住，金融城二手房去年3月就是3萬了，比如西派國際、天府世家現在3.8萬/平米，2015年3月份，西派國際價格才1.5萬多，最早啟動，也最早橫盤，而其他版塊去年以來補漲了百分之四五十，所以金融城的價格短期我覺得也到天花板了，因為沒有新盤了，這裡不再是富人追逐的獵物，二手房估計還會回檔。
再往南看天府新區的總體佈局結構，住宅區，就是六個單元，東邊：中和、萬安；西邊：大源西、華陽、錦江西；南邊正興北。具體的土地供應我下一篇再說。反正目前在建的新樓盤並不多。
西邊沒什麼新房可賣，東邊只有新川板塊，上面踩盤也說到，這裡是高新區最後的新盤處女地，2000畝，沒多少地可開發了，1.6萬精裝如果你能搶到，我覺得甚至比三聖鄉大面前景都要好。
麓湖板塊，是成都富人新的聚集地，成都一位富婆告訴我，成都頂級富人追逐的路線圖是，從最早的浣花溪、桐梓林，到金融城，麓山，麓湖，富人已經從城西轉移到城南，攀成鋼都看不上，因為以前是工廠，後來大規模改造成功後因為新，所以還比較高端，但頂級富豪看不上。
有錢人為什麼會不斷向南轉移？因為曾經再好的豪宅也會變舊，跟女人一樣，年輕再美的容顏也會變老，就是這個道理，但十年之後最好的豪宅，我估計還是在城南。
城南就像一張白紙，底子薄，但起點高，他不需要像老城一樣拆遷，跟釘子戶打持久戰，不需要像城北一樣艱辛改造，直接平地上起高樓，他一出生就帶著國際范，精英群體聚集，在這裡你可以感受到一線城市的快感，老城區那種老態龍鍾的姿勢格格不入，沒有新鮮血液，沒有活力，年輕人會逐漸拋棄的。
從城南的規劃圖上看，什麼配套都應有盡有。成都的未來，一定在城南，現在城南的門檻還不高，如果能夠進入，首選城南，戶口，想辦法，只要思想不滑坡，辦法總比困難多。
二、城東
吳思竹分析過城東板塊，他推薦我重點沿著攀成鋼這條通往龍泉的東南線踩盤，因為建設路、萬年場、東湖板塊是非主流，也沒什麼供應。
攀成鋼片區，因為全是新規劃新開發的，學校公園商業配套一應俱全，據說學區非常不錯，地段又靠近東二環，成了成都最火片區之一，產品定位也比較高端，人群以改善型為主，現在除了商業，住宅接近開發完畢，沒有什麼爆發式增長的想像力了，價格普遍上了3萬，算僅次於金融城的高端居住區了，但三萬多就是短期的頂部了。
我覺得攀成鋼的優勢一是新，二是位置，靠近城區，在老城上班需要改善的群體沒得選，去金融城嫌遠，只能選攀成鋼。
再往東邊去，三聖鄉、大面、書房板塊，是一級一級往下走，買不起攀成鋼，買三聖鄉，買不起三聖鄉，才去買大面，買不起大面買書房，或者沒房買了，再買龍泉。但是有個問題，現在近郊和遠郊的價格相差不大，那以後市場回歸正常後，近郊漲價快，遠郊漲價就慢了。
東邊的產業偏中端，僅次於城南吧，我只能說，買不起城南的，再考慮去城東，或者買不到城南，再去買城東。
三、城北
北邊的環境，全是農貿市場，各種批發市場，人員混雜，滿大街的小摩托，電動車，這種現狀政府原本想整改，但又難以得到改觀，以前想要搬遷，但最後也搬不了，所以乾脆放棄，跳出這個片區，去三環外重新打造一個人居新天地。
目前因為新房限價，能買到就賺到的心裡，大家只要是房子就搶，群體會更廣泛。
但去二手 房市場或許可以看出來，我估計平常坐慣了辦公室的白領都不會喜歡城北這種環境，在北邊買房的，應該還是該片區生活工作，尤其是以北邊做生意的人群為主，知識層次可能一般，後面二手房市場流通接盤的人主要還是這個圈子內的，週邊的人不多，不像城東和城南，群體廣泛，所以城北的購房群體，應該是整個成都最窄的。除了新房價格便宜，城北沒有任何優勢。
四、城西
武侯新城目前這些新樓盤產品的定位，都是改善型群體，但我覺得這個定位有問題，因為飛機太密集了，兩三分鐘就有一趟飛行，而且聲音巨大，我大腦神經是真受不了，改善型群體通常是三四十歲的人群，有一定經濟支付能力，睡眠品質不太好，注重生活品質的人，人家都要改善了，哪裡受得了這麼大的飛機噪音。
唯一的好處是新房價格便宜，但買下來後，因為都是大戶型，總價高，以後不容易變現，接盤的人買來幹嘛呢，自己又不想住，都是投資炒作而已。陪我看房的兩位富婆都說，他們就算現在買，也是看在價格便宜的份上，買了也不會住這裡，實在受不了。
如果這裡的戶型定位為小戶型，首次置業的剛需先上車，那就比較受歡迎，但地王這麼多，做小戶型又賺不了錢，也是個矛盾的問題，可是現在限價，大戶型也不讓賣高價，所以地王們一個個都像在炭火上烤一樣，備受煎熬。
3
總結
目前，成都二手房和新房價格倒掛太嚴重，二手房已經高位橫盤，越來越多的人通過出售二手房套現，再搖號新房賺取套利空間，這樣的局面如何破解，問題的癥結出在哪裡，調控政策走向何方，下一篇我將繼續分析探討。
成都二手房明顯存在高估，我建議想買房的剛需和改善，千萬不要急於接盤二手房，新房因被限價，大多存在百分之二三十的價差，何必花這個冤枉錢去買二手房呢，別跟錢過不去，政府既然有心讓利給百姓，大家也不要辜負了這一片好意，新房一直搖下去，除非政策變了你再放棄。
本身現在成都二手房市場已經是高位了，我估計在政府限價若不放鬆的前提下，二手房價格回檔是大勢所趨，實際上，二手房已經有回檔的苗頭和跡象了。
昨天，有個成都粉絲告訴我，他於2012年入手成都東二環的68平米套二安置社區（可以讀成華小學），當時買入價8000元/平米，現在想出手從去年底130萬變到125萬，卻少了人問津，（都去排隊搖號去買新房了）。
成都本地人跟我說，如今還去買二手房的只有兩類人，要麼是外地人不懂市場，要麼是被逼無奈馬上需要結婚用房，成都本地人，通常都有房，再加上成都人天然的賭性和樂觀的天性，一般會選擇搖新房。
就板塊而言，優先選城南，沒有就選城東，都選不到，其他我提到的這些片區，只要與二手房差價存在20%以上，隨便選哪裡，只要你是剛需和改善，先上車再說，但太偏遠的郊區就不要考慮了。
歡迎關注本微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8），專注研究房地產十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，為讀者把握房地產漲跌的短週期，不唯空，不唯多，只唯實。