可以預見到的是， 有一天你打開螞蟻財富就能看到你昨天投資的房產是漲是跌， 上百萬的大件玩意兒交易起來， 想想就覺得刺激。
什麼是REITs.
REITs房地產投資信託基金,是一種以發行收益憑證的方式彙集特定多數投資者的資金， 由專門投資機構進行房地產投資經營管理， 並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。
通過資金的“集合”,為中小投資者提供了投資于利潤豐厚的房地產業的機會;專業化的管理人員將募集的資金用於房地產投資組合,分散了房地產投資風險;投資人所擁有的股權可以轉讓,具有較好的變現性。
所以你們可以理解為讓你不用實際購買不動產就能擁有不動產的收益， 通過投資基金你就能當包租婆。
政策出臺
看起來REITs可以讓我等買不起房又想躋身房地產炒作大業的難民鹹魚翻身， 但是公募REITs在我國遲遲難以取得實質性的進展。
然而就在上個月頂層大佬們突然憋出了一個大招， 隨著去年國家推動建立租購並舉的住房制度， 離公募REITS想要落地已經很近了。
4月25日， 證監會、住房城鄉建設部聯合發佈《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》， 指出要加快培育和發展住房租賃市場特別是長期租賃， 支援專業化、機構化住房租賃企業發展， 鼓勵發行住房租賃資產證券化產品。
這份《通知》是首個資本市場支持租購並舉政策， 意味著住房租賃資產證券化全面鋪開， 它明確了租賃住房作為首批標準REITs產品的基礎資產類別之一， 是幫助盤活存量房的重要工具。
碧桂園先手
未來中國REITs市場規模約4萬億人民幣， 這坨大肥羊是個人都想去薅毛。
不久前的4月27日， 國內首單達到百億級規模的租賃住房類REITs產品——“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計畫”首期發行。 此次首期的產品規模為17.17億元， 優先順序規模15.453億元， 以碧桂園持有租賃物業為底層資產， 發行利率5.75%。
然後， 依據《基金合同》享有的基金份額所有權和其他附屬權益及衍生收益作為基礎資產， 通過轉讓基金份額， 前海開源設立並管理資產支持專項計畫，
租賃住房， 尤其是長租公寓為底層資產的標準化公募REITs， 在當前“房住不炒”的政策背景下， 將有可能率先推出。
截至目前房企大佬碧桂園的長租公寓已陸續在上海、深圳、武漢、廈門、廣州等城市落地。 廣州區域已經有三家長租公寓門店， 共計約1000套房。
REITs分類
一般分類REITs的方式主要是看REITs本身是不是真正經營不動產， 可以簡單分成三類：
1.
權益型REITs (Equity REITs)：權益型REITs業務是直接經營不動產， 其收入來源主要是租金， 類型非常多樣化， 如：辦公室、賣場、工廠、資料中心、渡假村等等。
2.
3.
抵押型REITs (Mortgage REITs)：此類REITs主要是透過購買房貸或直接放款的方式經營， 主要的收入來源為利息收入以及融資方面的手續費，
4.
5.
混合型REITs (Hybrid REITs)：簡單說就是上面二種業務兼有。
6.
如果要購買此類產品， 首先考慮的肯定是收益問題。
既然是固定收益產品， 最怕的莫過於利率水準， 當升息迴圈期間， REITs股價普遍會下跌， 主要原因是機會成本上升。 REITs收入不外乎租金收入或利息收入， 租金收入短期內通常不會有太大變化， 而利息收入則要看資產組合之中， 是偏向固定利率還是浮動利率， 若為固定收益貸款多， 利息收入通常也是固定， 反之， 浮動利率貸款占多， 則收入會隨利率水準上升而上升。
公募REITs的相關規定有望在今年內出臺
REITs在租賃住房市場、PPP、基礎設施、養老地產和城市更新等領域具有廣闊的發展空間。
住房租賃資產證券化檔的出臺，
雖然距離真正的公募REITs落地仍有一段路要走， 包括法律依據、股值問題、稅收減免、配套融資、靠譜的基金管理人等等。 不過REITs是促進金融與房地產良性迴圈的重要工具。 隨著租購並舉的大趨勢到來， 公募REITs的出臺， 可以分流目前房地產市場的投機資金， 變相穩定房價， 使住宅回歸其居住屬性。
目前給予我們信號就是， 不管是碧桂園還是保利地產的租賃住房REITs， 均在退出機制上標明“發行公募REITs”這一項， 那我們可以預見到， 隨著相關規定的出臺， 這些儲架發行的類REITs產品未來將會對接、變成真正的公募REITs。
可能就在不久的將來，對於我們想買又沒有能力投資房產的小心願，可以足不出戶只需打開協力廠商基金軟體就能實現“炒房夢”了。
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