圖片來源：視覺中國
文/顧天傑
哈爾濱限售了， 調控終於升級了。
為什說終於？2018年以來， 大連、瀋陽、長春都出臺了限購升級政策， 哈爾濱的政策， 姍姍來遲。
哈爾濱樓市漲得有多快？
2018年3月， 當地商品房成交8950套， 環比上漲79.5%。 根據國家統計局資料， 全國70個大中城市裡， 哈爾濱3月商品房成交均價8779元/平米， 環比漲幅0.9%， 與西安、錦州、宜昌、遵義、大理5大城市並列第二；同比上漲11.1%， 位列70個大中城市漲幅榜第5位。
2017年12月， 哈爾濱新建住宅價格環比11月微漲1%， 至此， 新房價格實現12個月連漲， 同比漲幅10.7%， 在東北熱門城市中僅次於瀋陽排名第二。
5月7日， 哈爾濱市政府辦公廳下發調控通知， 在主城區6區（道裡區、南崗區、道外區、香坊區、平房區和松北區）， 凡新購買商品住房（不包括二手住房）的， 自商品房網簽合同簽訂日起滿3年方可交易。
哈爾濱樓市是東北樓市最大灰犀牛， 都知道要漲， 但都覺得還沒到時候， 結果過年算帳嚇一跳， 居然連漲12個月。
洪荒之力爆發
樓面價破八千 新房首次過萬
新房上漲的根本在於樓面價攀升。 根據易居研究院、房天下和安居客等多家三方機構統計， 2017年哈爾濱成交地塊樓面價前五名分別為8684.03元/平米、7492.5元/平米、6890.6元/平米、5168.4元/平米、4581.6元/平米， 均為品牌房企競得。
恒大競得的編號為2017HTH001的地塊， 成為2017年地王， 位於南崗哈西核心區域， 樓面價為8684.02元/平米， 創下歷史新高，
地王出現後， 區域內專案溢價率大幅上升， 間接推升了城六區的商品房售價基準。 2017年2月13日， 萬科高調進入冰城， 恒大碧桂園萬科三大巨頭齊聚冰城。
根據房天下土地招掛拍網站統計， 2017年香坊區土地成交面積約116.68萬平米， 占比為26.60%；松北區土地成交面積約為104.38萬平米， 占比為23.80%。 隨著地鐵開建、配套提升， 香坊區和松北區受到眾多房企青睞， 成交火爆， 僅香坊和松北兩區成交面積就已占一半份額。 主城區由於地價及供應面積受限， 成交量及成交面積同步下滑。
2017年哈爾濱八大區域中， 松北區成為樓市黑馬， 房價漲幅高達29%， 位居榜首；道裡區在5月率先突破一萬水平線， 漲幅為27%。 受城建規劃影響， 呼蘭區全年漲幅達21%， 位居第三位。
商住用地已經逐漸超越住宅用地， 成為哈爾濱的主流， 大型商圈綜合體受到熱捧。
根據房天下資料， 2017全年住宅用地成交面積約為25.23萬平米， 占比為5.75%；商業用地成交面積約為91.88萬平米， 占比為20.95%；商住用地成交面積約為129.33萬平米；占比為29.48%。
住宅用地只占6%不到， 商住用地成交接近30%。 尤其是松北區萬達城樓盤， 在2017年引爆了整個松北板塊， 2017全年新房成交17996套。
要知道， 2015年哈爾濱萬達城高層均價僅為4580元/平米， 2017年底均價已接近10000元/平米， 2018年5月初， 高層報價10800元/平米， 洋房報價高達15000元/平米。
房價高不怕 硬著頭皮也要買
十年之間， 哈爾濱房價接近翻倍。 2008年二手房均價僅4380元/平米， 十年間房價上漲92%， 從絕對值來看， 2017年南崗區最高， 均價為12059元/平米， 平房區均價最低，
高房價並沒有阻止哈爾濱群眾的熱情。 根據易居研究院資料， 2017年住宅類商品房供應121257套， 同比上漲11.8%， 成交105860套， 同比上漲37.5%。
量價齊升的同時， 上調價格。 2017年在售的各區域樓盤中， 有85個樓盤上調價格， 占總數的64%。 2017年8月到11月， 開發商集中推盤， 11月哈爾濱商品房成交套數9593套， 成交面積為98.81萬平米， 成交面積環比上漲43.7%， 同比上漲32.8%。
冰城“哈民”鐵了心要買房， 剛需改善， 我全都要。
根據新浪樂居資料， 房屋面積在60到90 平米的戶型成交39294套， 銷量最高， 成交均價為7928元/平米。 銷量第二的是90到120平米的戶型， 為30670套， 成交均價為8239元/平米。 從全年成交來看， 商品房成交主力是兩室和三室為主的剛需改善戶型。
火爆之後 供地收緊 房企觀望
哈爾濱2017年的樓市火爆一直延續到了2018年。
根據樂居資料， 2018年3月商品房成交8950套， 環比上漲79.5%， 成交面積89.5萬平米， 環比上漲77.6 %。
第一季度， 哈爾濱商品房成交21875套， 同比2017年一季度增加5364套， 上漲32.5%。 需求上升的同時， 供應卻在下滑， 同期商品房供應20355套， 同比2017年第一季度下降31.5%。
樓市火爆， 但土地市場冷清無比， 開發商開始觀望。 1月哈爾濱土地市場成交6宗供應4宗， 2月成交4宗0供應， 3月土地市場無成交。 開發商依舊缺乏土地儲備， 但主城區已無優質地塊， 未來供地向三環以外延生， 現階段主要以松北新區和香坊區為主。
住建部負責人早在五一節前， 就約談了西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等10個城市的負責人。
目標是堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆， 確保樓市平穩健康發展，翻譯成人話就是，樓市解凍沒問題，但不能漲得太快，房價要穩，租金更要穩。
圖片來源：視覺中國
哈爾濱曾在2014年8月16日全面取消限購，享受了近三年政策寬鬆期，但進入2017年後，政策開始不斷收緊：
2017年6月8日，哈爾濱首套房取消利率85折優惠
2017年7月，首套房貸9折優惠絕跡，首付上漲到35%。
2017年10月9日，公積金貸款最高限額下調10萬元，二次公積金貸款首付上升到30%。
2018年2月1日，哈爾濱首套房貸利率上調10%，首套房貸是原基準利率的1.1倍；
2018年4月1日起，哈爾濱首套房貸利率普遍上浮5%。二套房有銀行最高上浮25%
信貸收緊，公積金貸款越來越難。哈爾濱樓市從簽約到產證到手，大概需要一兩年時間，加上禁售期拉長，風險加大。限售本質上就是一種去杠杆、減少交易的方式，擠壓投機客的生存空間。
最後的結果目測是，限售阻止流通，房價下跌無門，緩慢上漲，最後的高房價落在了剛需的身上。
確保樓市平穩健康發展，翻譯成人話就是，樓市解凍沒問題，但不能漲得太快，房價要穩，租金更要穩。圖片來源：視覺中國
哈爾濱曾在2014年8月16日全面取消限購，享受了近三年政策寬鬆期，但進入2017年後，政策開始不斷收緊：
2017年6月8日，哈爾濱首套房取消利率85折優惠
2017年7月，首套房貸9折優惠絕跡，首付上漲到35%。
2017年10月9日，公積金貸款最高限額下調10萬元，二次公積金貸款首付上升到30%。
2018年2月1日，哈爾濱首套房貸利率上調10%，首套房貸是原基準利率的1.1倍；
2018年4月1日起，哈爾濱首套房貸利率普遍上浮5%。二套房有銀行最高上浮25%
信貸收緊，公積金貸款越來越難。哈爾濱樓市從簽約到產證到手，大概需要一兩年時間，加上禁售期拉長，風險加大。限售本質上就是一種去杠杆、減少交易的方式，擠壓投機客的生存空間。
最後的結果目測是，限售阻止流通，房價下跌無門，緩慢上漲，最後的高房價落在了剛需的身上。