現代人在社會立足,
城市叢林當中
誰都想要有屬於自己的一片天地。
有越來越多的人,
選擇進到城市置產,
也因為對房子需求的增長,
房價仍是居高不下
對於多數人來說,
想要擁有自己的一棟房子非常困難
可以說,
是一個人一生中最重要的資產,
凝聚了父母們的畢生心血。
畢竟,
你我的父母除了希望享受天倫之樂時,
能夠讓全家住得舒服,
更希望在有生之年,
把這筆巨大的財產,
最大限度的傳承給孩子,
讓孩子們的人生有保障,
不用為了房子殫精竭慮,
更是一種和情感血脈相連的延續。
讓孩子繼承自己的一切,
許多時候, 在父母心中, 子女大都比自己更重要。
為了保障子女的繼承權利, 又或者
不讓不肖的子女回來搶家產。
奠定遺囑可以說是很多人會做的作法。
針對房產的傳承,
在發達國家已經形成了比較成熟的做法
,
一般大都會選擇通過立「遺囑」的形式進行。
民眾也比較樂於接受,
或許生前很早的時候就把房產做了安排,
所以很少有因為房產繼承的事對簿公堂。
但是,
按照現有制度規定,
父母的房產要傳繼給子女可是有學問的。
弄不好,
不但辦起來麻煩,
而且還可能交納更多的稅費,
子女還可能因此「反目」。
在國外,
即使老人生前沒有安排好,
也可以通過「遺產」制度加以約束,
確保房主的權益。
由於我們的房地產發展較晚,
目前傳說中的
「遺產稅」草案也並未有確切消息,
落地就更無從談起。
所以,
房產過戶是各位比較關心的話題。
在最新的制度條件下,
梳理出適合國情和家庭的房產過戶方式,
旨在讓大家在最合適的時候、以最少的稅費、
避免糾紛的狀態,
從而選擇最佳的過戶方式。
無論是父母,
還是子女都應該提前瞭解知道。
第一種,
「生前贈與」過戶房產方式
在日常生活中,
人與人之前贈送一些物品,
是不需要費用的,
也屬於正常現象。
但是,
房產贈與則不一樣,
根據相關制度要求,
房產被列入不動產范疇,
房產贈與會產生相應稅費,
各種稅費加起來還不少。
在實際辦理過戶時, 當事方需要承擔費用, 主要包括個稅、契稅、評估費和公證費4大類種。
好在個稅於2009年給予免征。
所以現在我們贈與房產就是後三項費用,
比例分別為契稅3%、評估費0.25%、公證費1%,
計費基數為房產總值。
舉例:1套總值500萬的房產,
通過贈與方式過戶產生的契稅為15萬、
評估費1.25萬、公證費5萬,
三項費用合計過戶費用為21.25萬,
確實不少, 一個普通家庭年收入也未必有這麼多。
第二種,
「生前買賣」過戶房產方式
買賣過戶,
凡是買賣過房子的人都比較熟悉,
操作相對簡單,
生前買賣過戶方式就是按此種方式操作即可。
按照最新的房產買賣制度,
房產買賣過戶與房產價值、面積、房產證獲得時間、
套數等因素有關,
主要稅費包括個稅、契稅、增值稅三個類種,
分別為:
個稅:若為普通住宅,
房產交易總價的1%,
若為非普通住宅,
房產交易總價的2%;
契稅:若滿5唯一,
房產面積小於90平米,
契稅為交易總價的1%,
房產面積大於90平米,
交易總價的1.5%,
若為非唯一房產,
則契稅為房產交易總價的3%;
增值稅:房產證滿2年, 增值稅免交, 不滿2年, 則為房產交易總價的5.6%,
也是買賣交易最大的一筆稅費。 另外, 還有80元的登記費。
舉例:同樣以1套價值500萬的普通房產為例,
假如該套房產滿5年,
面積110平米(高於90,
低於144),
若通過買賣方式過戶,
則產生的稅費分別為個稅5萬,
契稅7.5萬,
增值稅免除。
那麼結果是, 買賣過戶產生的費用合計約12.5萬元, 相比前面講的贈與過戶費用少約40%。
當然,
買賣交易稅費雖然時有變化,
按照未來趨勢,
若增加持有環節稅費,
如房產稅,
勢必會減少交易環節稅費,
所以,
買賣過戶房產的費用只會逐步減少,
而不是增多。
第三種,「離世後」過戶房產方式
老人離世後過戶,在國內是最常見的一種方式,主要還是受國人傳統理念作用。
一方面是因為子女難以啟齒,讓老人誤會爭奪家財,
另一方面,老人也擔心若房產在世時過戶,萬一子女後面又不孝順。
由於我們沒有真正意義上的遺產稅,離世後過戶房產方式,
辦理手續還是比較簡單的,因為不需要像前面兩種過戶方式
辦理繁瑣的手續和產生相關的稅費,只需要繳納幾百到幾千的登記費和公證費。
不過,離世後過戶方式還有兩個弊端:
一個是若老人在世時沒有立遺囑安排好房產分配事宜,加之子女多,
很多時候子女會因房產份額分配問題發生矛盾,如果某一個子女獨自繼承,
還須要其他制度繼承人書面放棄繼承權利才行;
另一個是離世後的房產屬於「遺產」,若這套遺產屬於繼承人非唯一房產,
再轉賣這套房子還需交納房產差額20%個稅。
三種房產過戶方式選擇總結
通過對比分析可知,在現有規定下,貌似離世後房產過戶方式花最少錢最省事,
但對於很多人來講,繼承來的房產並不是唯一房產,即使是唯一,
若沒滿5的情況下,還需要交納房產差值20%的個稅。
最終的結果是,分析這麼多,原來通過「買賣」過戶的方式花錢最少,
也沒後遺癥,是大多數人最適合的過戶方式。
第三種,「離世後」過戶房產方式
老人離世後過戶,在國內是最常見的一種方式,主要還是受國人傳統理念作用。
一方面是因為子女難以啟齒,讓老人誤會爭奪家財,
另一方面,老人也擔心若房產在世時過戶,萬一子女後面又不孝順。
由於我們沒有真正意義上的遺產稅,離世後過戶房產方式,
辦理手續還是比較簡單的,因為不需要像前面兩種過戶方式
辦理繁瑣的手續和產生相關的稅費,只需要繳納幾百到幾千的登記費和公證費。
不過,離世後過戶方式還有兩個弊端:
一個是若老人在世時沒有立遺囑安排好房產分配事宜,加之子女多,
很多時候子女會因房產份額分配問題發生矛盾,如果某一個子女獨自繼承,
還須要其他制度繼承人書面放棄繼承權利才行;
另一個是離世後的房產屬於「遺產」,若這套遺產屬於繼承人非唯一房產,
再轉賣這套房子還需交納房產差額20%個稅。
三種房產過戶方式選擇總結
通過對比分析可知,在現有規定下,貌似離世後房產過戶方式花最少錢最省事,
但對於很多人來講,繼承來的房產並不是唯一房產,即使是唯一,
若沒滿5的情況下,還需要交納房產差值20%的個稅。
最終的結果是,分析這麼多,原來通過「買賣」過戶的方式花錢最少,
也沒後遺癥,是大多數人最適合的過戶方式。