編者按
房產是民間財富最重要的形式之一， 它事關財富儲蓄和社會穩定。 從執政者的層面講， 抑制炒作和泡沫是基本的調控目標。 房產稅將如何起到這個作用呢？徵收房產稅過程中， 如何處理“交不起房產稅”的特殊情形呢？最近， 中國經濟體制改革研究會副會長、央行貨幣政策委員會委員樊綱走進中國經濟大講堂， 發表關於房地產市場的演講。
本文是原子智庫根據樊綱演講視頻， 整理其文字版本， 並節選關於房產稅的內容。 樊綱是著名經濟學家， 同時具有官方身份， 因此這篇演講的份量不言而喻，
央行貨幣政策委員會委員、國民經濟研究所所長 樊綱
我現在是怎麼對待這些炒房需求的？我們現在用的是一些短期的行政， 限購啊、限貸啊， 現在還有什麼限賣啊， 限價等等的。 這些手段在短期來講， 在緊急情況出現的情況下是必要的， 我個人也同意這個， 因為你如果不採取一些措施， 這個泡沫起來了， 泡沫變大了， 像當年日本這麼大， 或者像當年美國那麼大， 那你可能就崩盤了。
我們說去年前年要是沒有採取措施， 我們現在可能還沉浸在房價飆升的狂歡當中。 然後， 崩了盤怎麼辦？崩了盤可就不是房地產崩盤了， 我們的金融危機就可能發生了。 所以， 在緊急時刻， 在那些長效機制，
但是， 畢竟要看到這些政策都是短期的行政手段， 它有很大的扭曲性。 包括對我們的一些合理需求是有扭曲作用的， 趕快用房地產稅這樣的措施替換下我們這些有扭曲作用的緊急情況下採取的短期措施。
房地產稅基本的功能是什麼？就是增加你的保有成本。 舉個例子， 美國2008年房地產泡沫破裂以後， 我們中國好像去了很多炒房團， 聽說美國房價跌了要去抄底， 走了一圈， 房子便宜啊， 房子好啊， 房子大啊， 最後一問， 說每年要交3%左右的房產稅。 大家全回來了。 為什麼？說是十幾年那個房價就沒了， 你在國內黑著還好辦點， 在國外要租的話還很麻煩，
剛才我們講了保有成本的問題， 我們還沒講它是一個自動穩定器的機制。 比如說我美國有一個朋友， 他當年50萬美金買了一個豪宅， 那個房子很大， 大花園什麼的。 然後房價就開始漲， 那時間開始漲， 漲到了150萬。 哎呦， 我說你發財了。 他說， 這房子是漲錢了， 但是我得趕緊賣房子了， 為什麼？他那3%點幾的房產稅， 他說現在我們兩個的工資不夠交稅的了。 於是， 他就要賣這個大房子。 結果是什麼？賣這個大房子就是增加供給， 他換了一個小房子， 就減少了需求。 這樣在市場上一方面增加了供給，
反過來一樣， 反過來房價跌了， 我就可以賣小房子， 買大房子， 就是增加需求， 減少供給。 這就叫做內在穩定器。 有了這個條件， 別的因素還可以使房價上漲， 所以你說我有了房產稅是不是價格就不漲了， 我說這個不一定。 但是， 沒有這個機制， 這個價格特別容易暴漲， 因為供求特別容易失衡。
現在各方面都在議論， 都在討論房產稅怎麼出臺， 房產稅怎麼實施？畢竟它是一個涉及到千千萬萬人的利益的事情， 所以確實也比較謹慎。 這個問題討論了十好幾年了， 現在我所講的也都是我個人的一些觀點， 供大家參考。
原則上來說， 房產稅是為了用於跟房子相關的各種公共基礎設施和公共服務的供給。
過去就一次性的體現在地價裡， 房價裡， 所以這個錢也是交了， 但是他是按照當時的成本交的， 沒有考慮到未來的漲價。 在這個意義上， 我想一開始房產稅當然得新人新辦法、老人老辦法， 或者說新人新辦法、老房老辦法。 老房子過去交過一些稅了， 我們暫時有一個免稅期， 是過渡期。 這個過渡期也不一定很長， 因為過去交的那些錢沒有幾年折現就折沒了， 10年、20年， 這個我們可以討論， 根據不同的地區、不同的地點大概也會有不同的差別。 這樣一個好處是我們馬上把歷史的問題先放在邊上， 歷史的問題在一定意義上已經不重要了。 我們現在要解決的問題是未來的房價，歷史的房價已經發生了，我們怎麼使未來供求平衡，房價穩定？
我們現在做的這個事情，只要在增量上，在新房的環節上它能夠起作用，它能夠調節供求，它能夠穩定房價，這就達到我們的目的了。這個其實是我們中國改革的一個偉大經驗吧。中國很多改革就是新人新辦法、老人老辦法就過來了，既得利益我們先保住，先不觸動，我們先在增量上做文章。這是一點。
第二個比較重要的就是怎麼能夠使一些特殊的群體，比如說低收入群體的利益得到照顧？過去一些房改房、公房什麼的讓他交稅，他的收入一個月才幾千塊錢，你讓他交稅，他確實也交不起。稅率要基本穩定，大家都一樣，但是，你說低收入階層要交稅的話就比較困難了。這個時候就有各種免稅的辦法，按家庭免，按面積免，按人口免啊，按房子的品質免啊，等等等等的，大家都提了很多方案。我們說實在的進行了很多的推演，推來推去都有漏洞，都沒法解決所有的問題。
比如說按人頭免，找來一堆身份證，這是我親戚，那是我親戚，大家都是一家子的，你怎麼辦，你怎麼甄別這件事，那工作量就很大了。歷史上我們其實也有過。民國初期的時候中國有個名妓叫做賽金花，她歲數大了，人老色衰，窮困潦倒，跟她的一個保姆住在北京天橋附近的小院子裡面，這個院子說是屬於貧民窟一類的房子，價值也不高，可是到了1933年的時候有人發現她住在那，是因為她托人寫了一個呈子，我們現在叫公文，申請減免八角錢的房捐，這個房捐我理解，就是房產稅。這個小故事其實可以說明好幾個問題：
第一，中國歷史上是有房產稅的。第二，這個房產稅是根據房子的品質來定的。這八角錢當時可能也是挺多的錢。你想，它如果是品質更好的四合院的話不能是八角錢，所以這八角錢一定是根據它的價值來定的。第三，這種稅是要建房子就征的，不管你是好房子還是不好的房子。第四，房產稅是可以申請減免的，不是我大筆一揮這一類房子都不交了，那個房子破還得交，但是你是貧困階層，你可以申請減免。
所以，只有一個辦法我們認為是最好的，就是剛才說賽金花那個故事裡面所提到的，他可以申請減免。就像我們申請低保的道理是一樣的。不能是永遠的，有三年要申請一次，或者是五年申請一次。這個門檻可以低一點，很大一部分人可以申請減免，但是一定要證明。你明天收入提高了就不能減免了。你明天買了好房子了就不能減免了。你如果現在還住在價格比較低的房子裡面，你的收入比較低，也許你就可以減免。但是，你要申報，要有這麼一個過程。所以，這是第二個重要的問題，怎麼來照顧一些特殊群體的利益。
其他的就是一些技術的問題了。按什麼徵稅？那一定得按房子價格徵稅，如果不按房子價格徵稅，那我們說的內在穩定器的功能都實現不了，價格高了就賣房子，價格低了我可以買房子，這些功能都實現不了。所以，一定要按照房子當時的價值，不是五年前的價值，不是成本價格，就是按照當前的價格，當前的價格才能反映市場的供求變化情況，它才能起到自動穩定器的作用。
還有其他一些技術問題，比如說徵收房產稅的過程當中按照價值怎麼評估？我們中國其實很好評估。我們都是成片的社區，我們沒有獨立設計單獨面積的花園，這種房子很少，甚至連別墅都是一片一片的，所以這些就是要按照現實來進行評估。
智庫點評
如何抑制房地產市場的泡沫和動盪呢？這是一個見仁見智的話題。樊綱教授認為，短期之內採取緊急行政手段是必要的，這個很好理解；長期來看，通過房產稅增加持有房產成本，使房產稅成為房地產市場的穩定器，可以抑制炒作需求——這種說法似有偏頗。中國房地產炒作盛行的城市，恰恰是供給不足，政策頻出的城市。正確的做法，應該是增加供給，消除政策不確定性。房產稅未見得是明智的解決方法。不過，在房產稅已成大勢的今天，樊綱教授的論述還是有很大的參考價值。
—— 騰訊新聞出品 ——
原子智庫
AtomThinkTank
學術顧問
國研中心高級研究員：吳敬璉
北京大學光華管理學院名譽院長：厲以寧
我們現在要解決的問題是未來的房價，歷史的房價已經發生了，我們怎麼使未來供求平衡，房價穩定？我們現在做的這個事情，只要在增量上，在新房的環節上它能夠起作用，它能夠調節供求，它能夠穩定房價，這就達到我們的目的了。這個其實是我們中國改革的一個偉大經驗吧。中國很多改革就是新人新辦法、老人老辦法就過來了，既得利益我們先保住，先不觸動，我們先在增量上做文章。這是一點。
第二個比較重要的就是怎麼能夠使一些特殊的群體，比如說低收入群體的利益得到照顧？過去一些房改房、公房什麼的讓他交稅，他的收入一個月才幾千塊錢，你讓他交稅，他確實也交不起。稅率要基本穩定，大家都一樣，但是，你說低收入階層要交稅的話就比較困難了。這個時候就有各種免稅的辦法，按家庭免，按面積免，按人口免啊，按房子的品質免啊，等等等等的，大家都提了很多方案。我們說實在的進行了很多的推演，推來推去都有漏洞，都沒法解決所有的問題。
比如說按人頭免，找來一堆身份證，這是我親戚，那是我親戚，大家都是一家子的，你怎麼辦，你怎麼甄別這件事，那工作量就很大了。歷史上我們其實也有過。民國初期的時候中國有個名妓叫做賽金花，她歲數大了，人老色衰，窮困潦倒，跟她的一個保姆住在北京天橋附近的小院子裡面，這個院子說是屬於貧民窟一類的房子，價值也不高，可是到了1933年的時候有人發現她住在那，是因為她托人寫了一個呈子，我們現在叫公文，申請減免八角錢的房捐，這個房捐我理解，就是房產稅。這個小故事其實可以說明好幾個問題：
第一，中國歷史上是有房產稅的。第二，這個房產稅是根據房子的品質來定的。這八角錢當時可能也是挺多的錢。你想，它如果是品質更好的四合院的話不能是八角錢，所以這八角錢一定是根據它的價值來定的。第三，這種稅是要建房子就征的，不管你是好房子還是不好的房子。第四，房產稅是可以申請減免的，不是我大筆一揮這一類房子都不交了，那個房子破還得交，但是你是貧困階層，你可以申請減免。
所以，只有一個辦法我們認為是最好的，就是剛才說賽金花那個故事裡面所提到的，他可以申請減免。就像我們申請低保的道理是一樣的。不能是永遠的，有三年要申請一次，或者是五年申請一次。這個門檻可以低一點，很大一部分人可以申請減免，但是一定要證明。你明天收入提高了就不能減免了。你明天買了好房子了就不能減免了。你如果現在還住在價格比較低的房子裡面，你的收入比較低，也許你就可以減免。但是，你要申報，要有這麼一個過程。所以，這是第二個重要的問題，怎麼來照顧一些特殊群體的利益。
其他的就是一些技術的問題了。按什麼徵稅？那一定得按房子價格徵稅，如果不按房子價格徵稅，那我們說的內在穩定器的功能都實現不了，價格高了就賣房子，價格低了我可以買房子，這些功能都實現不了。所以，一定要按照房子當時的價值，不是五年前的價值，不是成本價格，就是按照當前的價格，當前的價格才能反映市場的供求變化情況，它才能起到自動穩定器的作用。
還有其他一些技術問題，比如說徵收房產稅的過程當中按照價值怎麼評估？我們中國其實很好評估。我們都是成片的社區，我們沒有獨立設計單獨面積的花園，這種房子很少，甚至連別墅都是一片一片的，所以這些就是要按照現實來進行評估。
智庫點評
如何抑制房地產市場的泡沫和動盪呢？這是一個見仁見智的話題。樊綱教授認為，短期之內採取緊急行政手段是必要的，這個很好理解；長期來看，通過房產稅增加持有房產成本，使房產稅成為房地產市場的穩定器，可以抑制炒作需求——這種說法似有偏頗。中國房地產炒作盛行的城市，恰恰是供給不足，政策頻出的城市。正確的做法，應該是增加供給，消除政策不確定性。房產稅未見得是明智的解決方法。不過，在房產稅已成大勢的今天，樊綱教授的論述還是有很大的參考價值。
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國研中心高級研究員：吳敬璉
北京大學光華管理學院名譽院長：厲以寧