葉檀財經 隆重出品
圖片來源：視覺中國
文/顧天傑
樓市分化是主旋律。 2017年， 樓市開始分化， 2018年， 樓市越來越分化。 2019年， 估計更加分化。
三四線城市超過一二線城市。
2017年， 全國一二線城市銷售份額下滑， 三四線城市和不受限區域的樓市越來越火爆。
2016年一季度銷售， 一線城市占比5.2%， 二線城市34.7%， 三四線城市60.1%；到2017年第三季度， 倒了過來， 一線城市占比2.4%， 二線城市下降到30.9%， 三四線城市增加到了66.7%。
福州是一個介於新一線和二線之間的城市。 由於主城區受限， 整體供應下滑， 多個區域房源供不應求， 外溢需求湧向周邊， 城郊房價上漲，
2018年， 福州樓市精細化調控， 要求提高現房銷售比例。
2018年4月28日， 福建出臺調控新政。 主要措施有五條：實施片區調控、一盤一評估、優化土地供應管理、限房價+競地價穩定市場， 在福州、廈門兩市推出試點， 在土地出讓中逐步提高商品房預售條件， 直至現房銷售。
殺傷力最大的是提高預售門檻， 直至現房銷售。 意味著開發商資金門檻大幅上升， 中小型房企可能被迫出局， 市場進一步向龍頭靠攏。
即使以後市場降溫， 因為開發商成本居高不下， 週期縮短， 福州的下降空間不大。
資料可以調控
降價是假的 上漲也是假的
根據克爾瑞的資料， 去年3月， 福州一手房均價16528元/平米。 連漲兩個月後， 到2017年6月， 房價有所下降，
主要原因是， 主城區部分高端專案和高價盤尚未開盤， 郊區樓盤居多、相對均價較低， 拉低了總價走勢， 房價假摔。
6月之後， 福州樓市重新增長， 到2017年8月， 觸及高點， 每平米均價達到24465元！8月過後， 當地樓市再次盤整， 一直到12月才穩住， 開始新一輪上漲。 截止至2018年第一季度， 福州二手房價已連漲3月， 達到23442元/平米。
這一次上漲未必真， 又是地段惹的禍。 從2017年底到2018年一季度， 高價盤備案量逐漸增多。 從近一年開盤實際價格來看， 尤其是市中心2萬以上的板塊， 相比一年前漲幅不大。
2017年第一季度， 福州主城區約13個住宅樓盤開盤， 其中， 2.5到3萬的樓盤占總開盤量的一半， 不漲才怪。
由於2萬以下樓盤處於房價窪地，
更容易獲得預售證，
不過， 購房門檻太高， 剛需買不起。 福州戶口， 首套房首付就要30%， 外地人40%， 城區限購一套。
就算價格總體上漲不大， 剛需客也沒啥機會， 他們的挑選範圍並不大。
以前是買房， 現在是搶房。
2017年一季度， 福州城區樓盤平均去化率不到80%， 有的熱門樓盤當天去化率甚至不足50%， 可供選擇的房源量較多， 剛需客可以悠哉挑選。
進入2018年就不一樣了， 開盤項目明顯下降， 首付比例提高。 已上市的樓盤首付比例多要求在5成以上。 個別樓盤接受正常首付、無捆綁， 開盤就搶光， 最多在開盤後一兩天盡數售罄。
可憐的剛需客、錢少的投資客無房可挑，
開發商無貨可供，
樓面價漲三成福州地價是漲呢是漲呢還是漲呢？
搶地！
2017年， 福州土地總成交量同比增加12.9%， 成交面積同比增加65.9%， 成交金額同比增加49.03%， 成交樓面均價同比年上升4.10%。
從土地結構看， 純住宅用地土地成交量位居首位， 占土地交易總量的四成， 同比上漲87.50%， 成交樓面均價明顯增長， 漲幅為31.77%。
政府控地。
福州國土資源局出臺“土地開工一年後， 需取得預售許可一次性對外銷售”政策， 這沒有阻止17年開發商高價拿地。 2018年銷售新政出臺， 開發商壓力陡增， 地王難續。
但房地產價格還會繼續上漲， 只不過比較緩慢， 實際上， 停滯是一種錯覺。
主城區地塊上價格上漲， 城郊供地多， 拉低總價， 但實際上主城區高價， 城郊開始補漲，
2017-01號晉安區新店鎮楊庭村鵝峰周邊地塊， 土地面積45598平方米（合68.4畝）， 用途為住宅用地。 多輪競逐後， 三盛集團一錘定音， 以12.58億+配建35550平方公租房， 成功拿下首幅地塊， 該地塊位於五四北板塊， 屬於稀缺資源， 目前新盤均價約28000元/平米。
根據克爾瑞資料， 在五城區各大商住板塊中， 桂湖成交量居各板塊之首， 共成交8幅， 其次為城南和馬尾板塊， 各成交7幅地。 倉山、馬尾及北區為主力成交區域；江濱、及東西區供應斷檔；桂湖、馬尾、城南及北區板塊樓面價被刷新。
桂湖片區集中成交8幅商住用地， 總建65萬方；平安地產強勢進駐， 收儲25萬方；本地的建發房產奪得金山片區地王， 樓面價高達29429元/㎡，為年內單價地王。
2015年，福州土地出讓總價創新高，2017年再次刷新紀錄。開發商補充彈藥，補充土地儲備，房企願意花大價錢購置稀缺住宅用地。
福州土地價格是漲呢？還是漲呢？還是漲呢？
房價上漲太離譜 大家沒面子
2018年4月19日，福州四城區迎來2018年首場土拍，共成功出讓5幅地塊，吸金61.58億。
其中，三塊住宅用地，其中兩塊，一塊溢價12.24%，實際成交樓面價約19968元/㎡。一塊溢價13.9%，成交樓面價約11565元/㎡，都是最高限價加上配建。也就是說，實際溢價更高。
現場出讓一共5幅地塊，有三幅以起始價成交，難道福州樓市要涼？
錯。
為了抗風險，萬科碧桂園恒大都在追求高周轉，王石曾以“5986”描述萬科的快速周轉模式，即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成，產品必須六成是住宅在一二線城市。如果現售，開發商的周轉週期至少拉長一倍，對於行業的影響將超乎想像。
今年4月28號，福建調控新政，強調提高福州預售門檻，卡住了追求高周轉的開發商的命門。這樣可以降低開發商違約風險，保護購房者，但代價是，房價很難下跌，容易逐步上漲。
搶房城市的開發商，索性讓購房者交樓花、交裝修費，你愛買不買。
福州和廈門在過去兩年房價大漲，新的調控措施就是為了控制下跌，同時抑制泡沫，讓房價看上去不要太離譜，大家沒面子。
樓面價高達29429元/㎡，為年內單價地王。2015年，福州土地出讓總價創新高，2017年再次刷新紀錄。開發商補充彈藥，補充土地儲備，房企願意花大價錢購置稀缺住宅用地。
福州土地價格是漲呢？還是漲呢？還是漲呢？
房價上漲太離譜 大家沒面子
2018年4月19日，福州四城區迎來2018年首場土拍，共成功出讓5幅地塊，吸金61.58億。
其中，三塊住宅用地，其中兩塊，一塊溢價12.24%，實際成交樓面價約19968元/㎡。一塊溢價13.9%，成交樓面價約11565元/㎡，都是最高限價加上配建。也就是說，實際溢價更高。
現場出讓一共5幅地塊，有三幅以起始價成交，難道福州樓市要涼？
錯。
為了抗風險，萬科碧桂園恒大都在追求高周轉，王石曾以“5986”描述萬科的快速周轉模式，即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成，產品必須六成是住宅在一二線城市。如果現售，開發商的周轉週期至少拉長一倍，對於行業的影響將超乎想像。
今年4月28號，福建調控新政，強調提高福州預售門檻，卡住了追求高周轉的開發商的命門。這樣可以降低開發商違約風險，保護購房者，但代價是，房價很難下跌，容易逐步上漲。
搶房城市的開發商，索性讓購房者交樓花、交裝修費，你愛買不買。
福州和廈門在過去兩年房價大漲，新的調控措施就是為了控制下跌，同時抑制泡沫，讓房價看上去不要太離譜，大家沒面子。