2018年政府工作報告指出,“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實地方主體責任,繼續實行差別化調控,建立健全長效機制,促進房地產市場平穩健康發展。 ”而進入3月中下旬以來,全國多地出臺樓市調控新政,此輪樓市調控的一大特點就是——“差異化”,甚至在大連、淄博、衢州等地,差異化調控從“因城施策”升級為“因區施策”。
二線城市調控密集出臺
3月19日,在全國兩會“部長通道”上,住房和城鄉建設部部長王蒙徽表示,下一步的工作將堅持調控的目標不動搖,力度不放鬆,他還強調,要將建立和完善差異化的調控政策體系。
而據媒體不完全統計,今年全國兩會閉幕之後的短短兩周裡,已有至少14個地方出臺樓市調控新政。 從各地的實際政策推出來看,“差異化”也正在成為下一階段房地產市場調控的主要特徵。
3月21日,大連國土資源和房屋局發佈樓市新政,規定本地戶籍家庭在中心城區限購2套,且限售2年;非當地戶籍中心城區限購1套,且要提供社保或個稅證明。 大連也成為全國兩會後首個發佈樓市調控政策的二線城市。
3月27日,長沙市推出差別化購房措施,限購區域內“限房價、競地價”的商品住房項目(不含定向限價房)和新建商品住房項目中144㎡(含)以下戶型的普通商品住房,優先滿足首套剛需購房群體。 長沙明確,專案開盤前積累的首套剛需購房群體數量大於符合規定的可售房源數,則進行搖號選房。
3月28日,深圳市“三價合一”正式落地,要求建立資訊互通查詢機制,規範購房融資,遏制“陰陽合同”和“高評高貸”現象。
知名房地產專家謝逸楓在接受《中國聯合商報》採訪時表示,深圳市“三價合一”政策的出臺,會在一定程度上增加房地產交易時的首付與稅費,可能使得深圳市房價出現明跌暗漲的情況。 他認為,深圳市之所以出臺這項政策正是因為深圳樓市出現了“一二手倒掛”的現象,而在“三價合一”政策實施之後,深圳市的一手房3月份交易量大幅上升。 不過謝逸楓強調,如果調控只關注一手房或二手房某一方面的話,將無法達到預期的效果,一手房和二手房的房價都將無法下跌,反而同時會出現房價上漲的情況。
3月28日晚,杭州市住管局發佈消息稱,針對近期商品住房市場出現的炒賣房號、捆綁搭售等違規行為,將開展專項整治行動,並將採取公開搖號全程公證的方式,切實規範市場銷售行為,維護市場秩序,具體辦法將於近期公佈。 此前,上海、南京、成都也部分實施了搖號選房的政策。
兩天后,西安市跟進搖號政策,明確意向購房人數多於可售房源的,應採取公證搖號方式公開銷售,由公證機構全程監督,嚴禁內部預留房源或設置全款優先選房等限制性條件。
3月31日,海南發佈了被稱為“業內最嚴”的調控政策。 政策要求,非海南省戶籍居民家庭在海南省範圍內只能購買1套住房。
同日,廣州發佈公積金貸款新政。 4月1日起,廣州提高公積金貸款申請門檻,本市戶籍職工需連續足額繳存住房公積金至少一年,非本市戶籍職工連續足額繳存住房公積金2年以上(含)。 新政明確,住房公積金貸款以職工的誠信記錄作為重要審批依據,以欺騙手段提取本人住房公積金帳戶內存儲餘額的職工,全額退款5年後才可申請住房公積金貸款。
截至4月3日,沒有出臺限購或限售政策的二線城市僅剩哈爾濱、呼和浩特、銀川、西寧、拉薩和烏魯木齊6城;更進一步的是,今年的樓市政策在保持嚴厲調控的態勢之外,限售政策已下沉到三四線城市及縣區。
三四線城市加入限購行列
日前,安徽省阜陽市阜南縣出臺《關於促進房地產市場平穩健康發展的實施意見(試行)》(簡稱意見),指出房屋銷售成交價格不得超過發改部門備案價格。 否則,房產局不予辦理《商品房買賣合同》備案。
此外,為嚴控投機炒房,大幅延緩多套房上市交易時間。 意見明確,阜南縣居民在縣裡名下已有2套住房,購買第3套(及以上)商品住房後5年內不得上市交易,非阜南縣戶籍居民在縣裡名下已有1套住房,購買第2套(及以上)商品住房後8年內不得上市交易,起始時間以購房人繳納契稅時間為准。
而在瀘州,3月27日執行的《規範管理促進房地產業健康發展的實施細則》指出,實行地價房價局部調控。對中心城區熱點區域的地塊,需要採取限定住房銷售價格、配套保障房、自持租賃住房配建等方式調控地價的,由住建部門會同國土資源部門、規劃部門提出方案,並列入土地出讓方案報市政府批准後執行。
細則還指出,加大對房地產開發專案超容積率規劃源頭治理,杜絕超標準規劃設計贈送面積(不計產權的面積)。
中原地產首席分析師張大偉在接受媒體採訪時表示,超過10個城市在3月下旬啟動新一輪調控,有兩方面值得注意。一方面調控範圍擴大,三四線城市加入限售,另一方面,保護剛需成調控重點,熱點城市購房出現剛需優先搖號選擇限價房。
不過謝逸楓則持不同看法,他認為,三四線城市的樓市由於去庫存完成與棚戶貨幣化政策的進行將迎來一輪上漲,雖然現在已有三四線城市加入了限購政策,但三四線城市出現大批的政策調控的可能性不大,按照現在三四線城市的去庫存週期看,基本已完成去庫存任務,進入補庫存階段。目前房企紛紛進入三四線核心城市,銷售業績與拿地的佈置就是最好的證明。
在謝逸楓看來,各地密集出臺樓市調控政策,將對於二季度樓市走向產生以下影響:首先,調控政策的出臺是為了抑制房價過快上漲,但政策的出臺會對房價和成交量產生抑制作用,在調控政策的影響下,推出調控政策的城市將迎來樓市成交量的大幅度下降;其次,隨著調控政策的發佈,樓市將迎來剛需的增加和供應量的減少,而受這兩方面及房貸利率上調等情況的影響,將刺激房價上漲。不過他表示,今年一季度房企資金壓力增大,將不排除房企為了緩解資金鏈的壓力,而推出打折等促銷手段,在這樣的情況下,房價可能迎來下降或是漲幅回落的情況;最後,商品房庫存量將增加。
“縱觀最近多地出臺的房地產政策,與之前的房地產政策並無大的變化,其目標依然是抑制房價增長過快,手段也並無出新,調控政策的意圖還是為了穩定房地產市場。”謝逸楓表示,總體來看,樓市整體量跌價穩的走勢不會有太大的變化。
而在瀘州,3月27日執行的《規範管理促進房地產業健康發展的實施細則》指出,實行地價房價局部調控。對中心城區熱點區域的地塊,需要採取限定住房銷售價格、配套保障房、自持租賃住房配建等方式調控地價的,由住建部門會同國土資源部門、規劃部門提出方案,並列入土地出讓方案報市政府批准後執行。
細則還指出,加大對房地產開發專案超容積率規劃源頭治理,杜絕超標準規劃設計贈送面積(不計產權的面積)。
中原地產首席分析師張大偉在接受媒體採訪時表示,超過10個城市在3月下旬啟動新一輪調控,有兩方面值得注意。一方面調控範圍擴大,三四線城市加入限售,另一方面,保護剛需成調控重點,熱點城市購房出現剛需優先搖號選擇限價房。
不過謝逸楓則持不同看法,他認為,三四線城市的樓市由於去庫存完成與棚戶貨幣化政策的進行將迎來一輪上漲,雖然現在已有三四線城市加入了限購政策,但三四線城市出現大批的政策調控的可能性不大,按照現在三四線城市的去庫存週期看,基本已完成去庫存任務,進入補庫存階段。目前房企紛紛進入三四線核心城市,銷售業績與拿地的佈置就是最好的證明。
在謝逸楓看來,各地密集出臺樓市調控政策,將對於二季度樓市走向產生以下影響:首先,調控政策的出臺是為了抑制房價過快上漲,但政策的出臺會對房價和成交量產生抑制作用,在調控政策的影響下,推出調控政策的城市將迎來樓市成交量的大幅度下降;其次,隨著調控政策的發佈,樓市將迎來剛需的增加和供應量的減少,而受這兩方面及房貸利率上調等情況的影響,將刺激房價上漲。不過他表示,今年一季度房企資金壓力增大,將不排除房企為了緩解資金鏈的壓力,而推出打折等促銷手段,在這樣的情況下,房價可能迎來下降或是漲幅回落的情況;最後,商品房庫存量將增加。
“縱觀最近多地出臺的房地產政策,與之前的房地產政策並無大的變化,其目標依然是抑制房價增長過快,手段也並無出新,調控政策的意圖還是為了穩定房地產市場。”謝逸楓表示,總體來看,樓市整體量跌價穩的走勢不會有太大的變化。