作者 | 亞瀾
一個熱鬧的周末。
上周五（8月17日）， 當時還是我愛我家研究院院長的胡景暉稱， 資本大幅進入長租公寓是房價暴漲的主因之一。
胡景暉在電話會議中對媒體表示， 以自如、蛋殼為代表的長租公寓運營商以高出市場價20%～40%的價格爭搶房源， 導致售房成本直接上升， 這一行為嚴重違背市場規律。
他還提到， 重裝修也是導致租金上漲的原因之一， 有很多所謂的長租公寓為了達到標準化的效果， 無論房屋客觀條件如何， 一律要求采取重裝修， 這部分增加的成本自然也就轉化到了房租里。
胡景暉在8月19日舉辦個人媒體溝通會，
此言一出立即引發輿論強烈反應。
一方面， 確實有實例證明長租公寓之間在用高價爭搶房源， 與此同時， 以北京為例的房租也確實在飛漲。 根據《財經》記者隨機采訪的租戶所提供的數據， 相比去年同期， 單間月租漲幅高者達35%， 低者也有20%。
而就在8月17日當天， 北京市住建委聯合多部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人， 要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源、不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源、不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。
因此把房租上漲的矛頭指向長租公寓看似無可厚非。
但另一方面， 人們卻忽視了供給短缺、需求升級、政策監管等因素。 貝殼研究院認為， 北京大規模拆違導致市場上低端租賃房源明顯減少是主要原因。
對此， 自如的官方回應是：不存在參與市場不良競爭、哄抬房價的行為。 自如還認為， 長租公寓首先不具備影響操作整個租賃市場價格的能力， 其次從企業運營機理出發也不會哄抬租金折損出租率， 影響企業及行業的長效發展。
蛋殼公寓董事長沈博陽也表示：
“一個行業的健康有序發展， 離不開同行的共同努力。 租房關系到民生， 不是兒戲。 多一些科技驅動， 少一些中介套路；多一些透明有序， 少一些惡性競爭互相拆臺。 對于造謠抹黑擾亂市場的行為，
一時間， 長租公寓哄抬房租之案成了羅生門。
房租上漲究竟怪誰？
這恐怕是多方面的原因。 而最核心的還是供需問題。 貝殼找房首席經濟學家楊現領認為， 租賃住房數量及質量上的短缺， 是造成目前一二線城市租金上漲的根本原因。
據《財經》記者調查， 北京近年確實將城鄉結合部的城中村、出租大院、工業區公寓拆除， 這些地區曾承載了大量外來人口， 是外來農村務工人員、剛畢業大學生、低收入人群住房的首要選擇。
拆違行動已持續多年， 是北京市近年“疏解整治促提升”的重點工作之一， 清理、拆除城中村違建、出租大院是這項工作的核心。 而年初北京地下室等違規建筑拆遷也是導致大量低端二手房源減少的原因之一。
短時間內， 房源減少， 需求卻還在那里， 同時， 政策對于租賃市場不斷推動， 但對于租賃市場的制度規范并未及時跟進， 市場短期出現一些混亂。
當然還有一些邊邊角角的原因也會間接影響租金水平。
比如， 房價上漲。 房價和房租一直都有很強的聯動關系。 房價上漲， 持有住房的投資成本變高， 因而房租也會上漲。
再比如， 最近是畢業季， 大學生畢業租房需求旺盛。
有意思的是， 一些用人單位的善意卻也在無意中推高了房租價格。 據深響了解， 今日頭條等互聯網公司會給員工每月1500左右的租房補貼， 希望員工能在公司1.5km范圍內租房。 中介得到消息之后， 立即提高租金價格，
從理論上來說， 目前國內房屋租售比非常低， （租售比：每平方米使用面積的月租金與平方米建筑面積房價之間的比值）租金雖然看上去已經很高了， 但對比房價的高度， 租金仍然有上漲空間。
中日美總人口與租賃市場規模 資料來源：鏈家研究院
不過， 事情或許沒有那么嚴重。
租賃市場單套租金的確明顯上漲， 但租戶主要的租賃行為是按間算的， 所以平攤下來， 租金上漲有限。
中原地產首席分析師張大偉指出：
“目前市場大部分租賃房源已經被中介或者公寓運營方改造為N+1、N+2的形式， 也就是在原本2居、3居的套房基礎上， 增加1到2間臥室的模式已成主流。 這種情況下， 平均單套的租金雖然上漲了，但租戶面對的租金上漲要低于市場上漲幅度。”
長租公寓困境
以上諸多原因依然無法讓長租公寓撇清關系。
恒大研究院副院長夏磊則認為，在政策風口驅動下，長租公寓的參與方，有很強的搶占賽道和市場份額沖動。各家品牌方為了競爭市場份額，大概率會選擇“融資-獲取項目-再融資-再獲取項目”的以規模為導向的加杠桿發展模式。大規模融資，激進搶占房源，不惜一切代價搶占市場份額，爭取房租的定價權。資本急切想從燒錢模式運轉到賺錢模式，房租上漲是必然結果。而這，就是本次北京房租上漲的資本推動邏輯。
下結論之前，我們不妨再來看看，長租公寓的商業模式。
通常情況下，長租公寓分為“集中式”與“分布式”兩種。他們的核心指標都是“空置率”“續租率”“利潤率”。
集中式公寓由 于受制于市區黃金地段的高租金以及房源緊俏，多分布在近郊等位置。集中式公寓的關鍵是 獲取低價物業后的精細化開發。
集中式公寓業態圖片來源：華創證券
例如，You+公寓、新派、青年匯、自如寓、魔方等都是集中式。集中式公寓成規模的玩家數量很少，資金追逐龍頭企業。同時，經濟型酒店轉型進入速度很快，競爭加劇。集中式公寓投資巨大，上萬間房需要 10 億級別的投資，因此玩家數量非常少。
而早期進入者如青年匯、自如寓，在發展到1000間左右停止擴張。青年匯因股東糾紛，而自如是判斷 其公司資源更適合分散式業務的快速規模化，于2013年暫停集中式發展。
分布式呢？
分布式公寓業態圖片來源：華創證券
分布式長租模式起步較晚，模式相對而言比較單一：從分布的房東手里取得房屋，通過房屋包租運營，標準化的服務與改造，提供整體的資產管理解決方案，解決剛需用戶的租住需求。
這是國內的特殊性——包租模式，將城市中的空置房屋長租下來，進行裝修，然后再通過平臺向租客轉租。
通過公司的包租，產生信任度口碑和知名度，達到強控房源的目的。由于這種模式非常“重”，需要較高的經濟成本、 時間成本、運營成本，風險較大，回收周期較長。
沒錯，長租公寓是一個重資本的行業。每一套房子收進來，在沒有產生一分錢收益的前提下要投入幾萬塊去裝修改造，這部分投入要靠后續的租金差價一年多甚至兩年的時間才能回收。
長租公寓不像外賣、打車燒補貼即可獲客，公寓客單價高，本身就已經需要大量的資本投入了，稍不注意就會出現資金問題，沒人打得起價格戰。
如果長租公寓為了拿房而去哄抬租金，意味著他自身需要花費更多的資金，承擔更高的風險。
更何況，長租公寓并不是贏者通吃的行業，市場太大了,而且處于非常早期的狀態,目前的所有玩家加在一起只有2%的市場占有率。大家互相競爭不到一起,因為競爭的是98%的市場。這是一個大前提,它不是一個零合游戲。
如果不是一個非此即彼的行業，打價格戰毫無意義。
自如CEO熊林8月19日發布聲明稱，六年來自如客戶端的價格漲幅遠低于市場整體漲幅。
熊林稱，過去十年，北上深的走勢都是春節上漲、短暫下行、七八月最高峰、九月下行，無一例外。租金與城市人口凈流入、就業率、租房供應的總量、結構、質量最直接相關，以中國一線城市的租住供需看，已經完全進入市場化階段。
“這個行業本質應該是規模化、精細化、低成本運營驅動的低毛利行業，如果只有一個管理指標，就是出租率，30萬間存量情況下，出租率降低一個點，月收入減少1500萬；而提高出租率最管用的一個辦法就是平抑出房價。”
言下之意是，“這個鍋，我們不背”。
那么，長租公寓是一門好生意嗎？
就在不久前，潘石屹也出來發言了。不過他倒不是點評房租上漲的事情，而是吐槽了一番長租公寓的模式。
潘石屹稱，不建議投資長租公寓，因為做這個業務一定會有銀行貸款，銀行貸款的基準利率是4.9%，實際成本會更高，把款貸過來把房子建好租出去回報率只有1%。
他同時表示，其實租金再翻一番，做這個行業依然虧本，這是不賺錢的生意，靠燒投資者的錢是不歸路。
潘石屹 圖片來自網絡
的確，長租公寓是一個低毛利的業務。根據乾立基金的報告，出租率在90%的情況下，不計裝修攤銷，EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）率僅9.4%。而且，累計現金流回收周期長，前期高投入，在90%出租率、運營費用占比12%且考慮未來租金剪刀差的情況下，需2年半回收初始投資。
但從政策和市場角度，長租公寓站在了機會的風口上。
最早提出“租購并舉”，并明確其為住房制度改革的主要方向，始自2015年底召開的中央經濟工作會議。而確定這一政策導向，針對的正是長期以來我國房地產市場“重售輕租”的現實。
“購”的一端過于火熱，“租”的一端過于薄弱，長期“重售輕租”不利于市場的穩定健康。
十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
政策支持圖片來源：廣發證券
包括廣發證券在內的很多券商機構判斷，未來房屋租賃市場未來將進一步擴大， 并呈現量（租賃人口）價（租金）齊升的態勢。但在人們生活水平提高、消費升級 的時代背景下，龐大的租賃市場面臨供需錯配、監管困難等諸多痛點。對比美國日本等發達國家現狀，中國的住房租賃市場仍有巨大的提升改善空間。
而除了政策方面的變化，市場也在變化。
被動留在租賃市場的人口增多， 主動進入租賃市場的人口也呈現增加趨勢。若單純從居住體驗考慮，購房意味著巨大的成本支出（巨大的首付壓力以及長期較高的月供支付）。在獲得相同居住體驗 的前提下，買房需付出的成本遠遠大于租房，并且未來這個成本差未來將會繼續擴大。
住房市場結構資料來源：鏈家研究院
這樣看來，長租公寓實際上是在應對廣闊的租房市場，以及租客、房東的諸多痛點。
至于利潤，現在或許并不是追求盈利的階段。長租公寓如果靠“二房東”模式，的確可以靠租金差獲取利潤。但他們眼中的想象空間在于增值服務。
潘石屹的看法僅僅只考慮了租金差價。但如果把眼光放在長租公寓因為租房而具備的其他能力身上，視野完全不同——
以蛋殼公寓為例，現在可以做到超過1500個工地同時開工，裝修平均周期為15天，所有家具是自己的設計師通過自己的生產線來生產的。未來還可以提供賣租房的保險及其他金融服務。
因此，盈利并非當前最重要的事情，抓住時間窗口做大規模更加重要。
而擴大規模的方法，絕不是哄抬房租。
平均單套的租金雖然上漲了，但租戶面對的租金上漲要低于市場上漲幅度。”長租公寓困境
以上諸多原因依然無法讓長租公寓撇清關系。
恒大研究院副院長夏磊則認為，在政策風口驅動下，長租公寓的參與方，有很強的搶占賽道和市場份額沖動。各家品牌方為了競爭市場份額，大概率會選擇“融資-獲取項目-再融資-再獲取項目”的以規模為導向的加杠桿發展模式。大規模融資，激進搶占房源，不惜一切代價搶占市場份額，爭取房租的定價權。資本急切想從燒錢模式運轉到賺錢模式，房租上漲是必然結果。而這，就是本次北京房租上漲的資本推動邏輯。
下結論之前，我們不妨再來看看，長租公寓的商業模式。
通常情況下，長租公寓分為“集中式”與“分布式”兩種。他們的核心指標都是“空置率”“續租率”“利潤率”。
集中式公寓由 于受制于市區黃金地段的高租金以及房源緊俏，多分布在近郊等位置。集中式公寓的關鍵是 獲取低價物業后的精細化開發。
集中式公寓業態圖片來源：華創證券
例如，You+公寓、新派、青年匯、自如寓、魔方等都是集中式。集中式公寓成規模的玩家數量很少，資金追逐龍頭企業。同時，經濟型酒店轉型進入速度很快，競爭加劇。集中式公寓投資巨大，上萬間房需要 10 億級別的投資，因此玩家數量非常少。
而早期進入者如青年匯、自如寓，在發展到1000間左右停止擴張。青年匯因股東糾紛，而自如是判斷 其公司資源更適合分散式業務的快速規模化，于2013年暫停集中式發展。
分布式呢？
分布式公寓業態圖片來源：華創證券
分布式長租模式起步較晚，模式相對而言比較單一：從分布的房東手里取得房屋，通過房屋包租運營，標準化的服務與改造，提供整體的資產管理解決方案，解決剛需用戶的租住需求。
這是國內的特殊性——包租模式，將城市中的空置房屋長租下來，進行裝修，然后再通過平臺向租客轉租。
通過公司的包租，產生信任度口碑和知名度，達到強控房源的目的。由于這種模式非常“重”，需要較高的經濟成本、 時間成本、運營成本，風險較大，回收周期較長。
沒錯，長租公寓是一個重資本的行業。每一套房子收進來，在沒有產生一分錢收益的前提下要投入幾萬塊去裝修改造，這部分投入要靠后續的租金差價一年多甚至兩年的時間才能回收。
長租公寓不像外賣、打車燒補貼即可獲客，公寓客單價高，本身就已經需要大量的資本投入了，稍不注意就會出現資金問題，沒人打得起價格戰。
如果長租公寓為了拿房而去哄抬租金，意味著他自身需要花費更多的資金，承擔更高的風險。
更何況，長租公寓并不是贏者通吃的行業，市場太大了,而且處于非常早期的狀態,目前的所有玩家加在一起只有2%的市場占有率。大家互相競爭不到一起,因為競爭的是98%的市場。這是一個大前提,它不是一個零合游戲。
如果不是一個非此即彼的行業，打價格戰毫無意義。
自如CEO熊林8月19日發布聲明稱，六年來自如客戶端的價格漲幅遠低于市場整體漲幅。
熊林稱，過去十年，北上深的走勢都是春節上漲、短暫下行、七八月最高峰、九月下行，無一例外。租金與城市人口凈流入、就業率、租房供應的總量、結構、質量最直接相關，以中國一線城市的租住供需看，已經完全進入市場化階段。
“這個行業本質應該是規模化、精細化、低成本運營驅動的低毛利行業，如果只有一個管理指標，就是出租率，30萬間存量情況下，出租率降低一個點，月收入減少1500萬；而提高出租率最管用的一個辦法就是平抑出房價。”
言下之意是，“這個鍋，我們不背”。
那么，長租公寓是一門好生意嗎？
就在不久前，潘石屹也出來發言了。不過他倒不是點評房租上漲的事情，而是吐槽了一番長租公寓的模式。
潘石屹稱，不建議投資長租公寓，因為做這個業務一定會有銀行貸款，銀行貸款的基準利率是4.9%，實際成本會更高，把款貸過來把房子建好租出去回報率只有1%。
他同時表示，其實租金再翻一番，做這個行業依然虧本，這是不賺錢的生意，靠燒投資者的錢是不歸路。
潘石屹 圖片來自網絡
的確，長租公寓是一個低毛利的業務。根據乾立基金的報告，出租率在90%的情況下，不計裝修攤銷，EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）率僅9.4%。而且，累計現金流回收周期長，前期高投入，在90%出租率、運營費用占比12%且考慮未來租金剪刀差的情況下，需2年半回收初始投資。
但從政策和市場角度，長租公寓站在了機會的風口上。
最早提出“租購并舉”，并明確其為住房制度改革的主要方向，始自2015年底召開的中央經濟工作會議。而確定這一政策導向，針對的正是長期以來我國房地產市場“重售輕租”的現實。
“購”的一端過于火熱，“租”的一端過于薄弱，長期“重售輕租”不利于市場的穩定健康。
十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
政策支持圖片來源：廣發證券
包括廣發證券在內的很多券商機構判斷，未來房屋租賃市場未來將進一步擴大， 并呈現量（租賃人口）價（租金）齊升的態勢。但在人們生活水平提高、消費升級 的時代背景下，龐大的租賃市場面臨供需錯配、監管困難等諸多痛點。對比美國日本等發達國家現狀，中國的住房租賃市場仍有巨大的提升改善空間。
而除了政策方面的變化，市場也在變化。
被動留在租賃市場的人口增多， 主動進入租賃市場的人口也呈現增加趨勢。若單純從居住體驗考慮，購房意味著巨大的成本支出（巨大的首付壓力以及長期較高的月供支付）。在獲得相同居住體驗 的前提下，買房需付出的成本遠遠大于租房，并且未來這個成本差未來將會繼續擴大。
住房市場結構資料來源：鏈家研究院
這樣看來，長租公寓實際上是在應對廣闊的租房市場，以及租客、房東的諸多痛點。
至于利潤，現在或許并不是追求盈利的階段。長租公寓如果靠“二房東”模式，的確可以靠租金差獲取利潤。但他們眼中的想象空間在于增值服務。
潘石屹的看法僅僅只考慮了租金差價。但如果把眼光放在長租公寓因為租房而具備的其他能力身上，視野完全不同——
以蛋殼公寓為例，現在可以做到超過1500個工地同時開工，裝修平均周期為15天，所有家具是自己的設計師通過自己的生產線來生產的。未來還可以提供賣租房的保險及其他金融服務。
因此，盈利并非當前最重要的事情，抓住時間窗口做大規模更加重要。
而擴大規模的方法，絕不是哄抬房租。