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不一樣的財經視角
剛剛， 坐擁15645套房的“房祖宗”現身！
房價飆升、貨幣暴貶， 崩潰的土耳其， 一場遲早要來的危機！
危險了， 上市公司董事長、監事被抓， 財務總監失聯！5億元索賠飛來！
土地對于房地產開發商， 猶如面粉之于面包。 現在， 面包的價格被限制， 面粉也沒人要了。
秋天來了， 冬天還會遠嗎？土地拍賣市場的冬天， 似乎已經來臨。
2017年， 太原迎來了一輪地價上漲。 數據顯示， 2017年第二季度和第三季度， 太原綜合地價的同比增速不僅為二線城市第一，
但到了2018年秋天， 太原的土地， 突然沒人要了。
8月10日， 太原市舉行了被坊間稱為“史詩級”的大規模土拍， 拿出熱點區域的8幅黃金地塊（總面積約82.71萬平方米）進行拍賣， 起拍價合計130.82億元。
從7月20日發布正式拍賣公告后， 全城媒體紛紛進行專題報道。 但結果讓人大跌眼鏡， 8幅土地全部流拍。
太貴了， 8幅黃金地塊沒人要
該地塊所處區域絕佳， 與太原南內環西街、西中環快速路相接， 西臨萬柏林區萬畝生態園， 交通便捷、配套齊全， 且周邊二手房售價已超過1.2萬元/平方米。
業內人士曾預估， 這場拍賣會可能會拍出今年太原的最高樓面地價、土地單價“地王”。
這8幅黃金地塊中， 只有北京潤置商業運營管理有限公司（SP-1844地塊）和金茂投資管理（天津）有限公司（SP-1848地塊）報名，
7月份， 太原土地市場新增土地供應21宗， 新增面積1639畝， 相較上月大幅上漲， 共有10宗土地成交， 面積610畝， 土地成交總額26.2億元。
與此同時， 國家統計局數據顯示， 7月太原新新建商品住宅銷售同比上漲7.7%， 二手房銷售同比上漲9.5%。
金茂投資管理（天津）有限公司相關人員像每日經濟新聞記者表示：
“本次拍賣的土地價格超出了公司預期， 所以就沒有跟進。 我們在太原有很多儲備項目， 會適時出手。 ”
每日經濟新聞記者計算得出， 太原7月的成交地價平均為429.5萬元/畝， 而此次掛拍的8宗土地均價為1053.6萬元/畝， 價格相較懸殊。
對于如此高的土地起拍價，
針對此次流拍的處理結果， 該工作人員說：“一般流拍的土地會重新掛拍， 但是現在還沒有具體計劃。 ”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：“當前土地流拍是一種市場供求矛盾的體現， 限購和限價等政策下， 各類開發商會更加注重未來土地交易的風險， 所以多少會有觀望情緒， 而且很多開發商資金回籠速度不快， 所以拿地方面會相對保守。 ”
高房價正失去支撐？
地方政府也是房地產的參與者， 長期以來， “土地財政”給地方政府帶來源源不斷的收入。 但如今， 土地流拍的現象非常普遍。
中原地產統計數據顯示，
僅半年多時間， 全國流拍地塊就近800宗。 就連房企必爭之地的上海， 也首次出現了市中心宅地流拍的情況。 在熱點二線城市蘇州， 更是出現多塊優質宅地流拍現象。
流拍的上海江浦社區B2-03地塊周邊多是老舊小區（每經記者 程成 攝）
一方面， 今年土地流標也很多， 但另一方面， 地方政府的“賣地”收入依然大漲。
財政部數據顯示， 今年上半年， 國有土地使用權出讓收入26941億元， 同比增長43%。 但今年的情況有所不同， 三四線城市賣地行情向好， 支撐全國土地出讓收入大漲。
不過， 8月7日， 住建部給地方下了“死命令”：
穩地價、穩房價、穩預期的主體責任在地方政府。
土地流拍增多， 但“賣地”收入也增多。 這背后， 有兩方面原因：
開發商不愿意高價買， 地方不愿意低價賣。
此前， 在新城控股高級副總裁歐陽捷向每日經濟新聞表示， 市場正在改變， 但政府依舊老模式賣地， 寧可流拍， 也要不斷提高拍賣底價。
此外， 則是樓市的變化， 這也導致房企更為“謹慎”。
安居客首席分析師張波表示， 過去半年， 開發商大部分融資難是個不爭的事實， 資金層面偏緊讓房企在地塊的選擇上不會再“頭腦發熱”。 資金之外， “面粉或無法支撐未來面包價格”， 部分城市的地塊掛牌價格相比周邊房價偏高， 房企拿地后風險增加也是影響房企拿地的重要因素。
但是， 從房企的置地成本來看， “面粉”太貴的壓力增長緩解。1-7月，房企購置土地均價4790元/平方米，同比增長9.5%，但增速比去年同期下降了17.4個百分點。而重點房企的拿地成本普遍下跌。中國指數研究院數據顯示，2018年上半年，20家代表房企拿地金額同比微漲0.4%，拿地面積同比增長19.8%，拿地成本則下降了16.7%。
股價較年初回落近40% 地產股值得全面看多？
跟隨市場回落，地產股的股價已從年初以來的高位下挫接近40%，機構統計顯示目前A、H地產板塊分別交易于7.2倍、6.5倍2018年預期市盈率，很多公司破凈，估值已收縮至歷史低點，資金倉位亦很低。
機構看好地產股
招銀國際：目前國家房地產政策、資金面都持續收緊，一系列利空因素導致投資者較為悲觀。但最近龍湖和旭輝兩家房企分別在兩年內發行50億元和34.95億元的企業債獲中國證監會批準，反映房企信貸緊張的情況出現轉機。除非出現重大金融危機，招銀國際認為內房股的估值已反映未來的風險。
雖然目前市場環境信心不足，但在多家大型國際機構看來，目前也是地產股尤其是內房股的最佳買點。摩根大通在其研究報告中指出，市場對近期負面消息“反應過度”，現在是買入中國地產股的“黃金時間”，預計中國房地產投資2018年將增長7.2%。野村證券也指出，相信隨著6月強勁銷售數字公布以及中期業績表現，將帶動市場信心回升。
中泰證券：短期來看，我們認為板塊具備估值修復基礎。1、行業銷售平穩：三四線樓市韌性仍較強、一二線成交穩步反彈；2、資金面現改善預期：基調從去杠桿轉為穩杠桿，流動性從“合理穩定”轉為“合理充裕”，信用風險擴大得到一定遏制；3、業績較好。中期來看，隨著土地市場降溫，開發投資存一定的下行壓力，政策放寬窗口或逐步明朗；長期來看，集中度仍將穩步提升，頭部企業優勢將進一步擴大。我們仍看多地產龍頭，推薦：1、價值龍頭：保利地產、萬科等；2、存量紅利：建發股份；3、REITs 標的：光大嘉寶等。風險提示：三四線成交下滑及一二線反彈不及預期；流動性大幅收緊。
“面粉”太貴的壓力增長緩解。1-7月，房企購置土地均價4790元/平方米，同比增長9.5%，但增速比去年同期下降了17.4個百分點。而重點房企的拿地成本普遍下跌。中國指數研究院數據顯示，2018年上半年，20家代表房企拿地金額同比微漲0.4%，拿地面積同比增長19.8%，拿地成本則下降了16.7%。股價較年初回落近40% 地產股值得全面看多？
跟隨市場回落，地產股的股價已從年初以來的高位下挫接近40%，機構統計顯示目前A、H地產板塊分別交易于7.2倍、6.5倍2018年預期市盈率，很多公司破凈，估值已收縮至歷史低點，資金倉位亦很低。
機構看好地產股
招銀國際：目前國家房地產政策、資金面都持續收緊，一系列利空因素導致投資者較為悲觀。但最近龍湖和旭輝兩家房企分別在兩年內發行50億元和34.95億元的企業債獲中國證監會批準，反映房企信貸緊張的情況出現轉機。除非出現重大金融危機，招銀國際認為內房股的估值已反映未來的風險。
雖然目前市場環境信心不足，但在多家大型國際機構看來，目前也是地產股尤其是內房股的最佳買點。摩根大通在其研究報告中指出，市場對近期負面消息“反應過度”，現在是買入中國地產股的“黃金時間”，預計中國房地產投資2018年將增長7.2%。野村證券也指出，相信隨著6月強勁銷售數字公布以及中期業績表現，將帶動市場信心回升。
中泰證券：短期來看，我們認為板塊具備估值修復基礎。1、行業銷售平穩：三四線樓市韌性仍較強、一二線成交穩步反彈；2、資金面現改善預期：基調從去杠桿轉為穩杠桿，流動性從“合理穩定”轉為“合理充裕”，信用風險擴大得到一定遏制；3、業績較好。中期來看，隨著土地市場降溫，開發投資存一定的下行壓力，政策放寬窗口或逐步明朗；長期來看，集中度仍將穩步提升，頭部企業優勢將進一步擴大。我們仍看多地產龍頭，推薦：1、價值龍頭：保利地產、萬科等；2、存量紅利：建發股份；3、REITs 標的：光大嘉寶等。風險提示：三四線成交下滑及一二線反彈不及預期；流動性大幅收緊。