不停有朋友問我能不能買公寓， 我都會斷然回答：絕對不能買。
公寓分兩種， 一種是70年產權的住宅性質公寓， 一種是50年產權的商業性質公寓， 兩個都不能買， 50年的更不好。
先說70年的缺陷吧， 這些缺陷50年的都具備， 在此之外， 50的還具備自己獨特的缺陷。
1）也許， 北京上海深圳有一些管理的還可以的公寓， 但是， 大部分城市的公寓管理的很糟糕， 因為都是單身人士過渡使用， 不適合居家， 所以， 住戶很多都是臨時性的， 因為小而且便宜， 最後變成城市貧民窟的不在少數， 更別提有些變成炮房雞窩的。 這種品質的物業怎麼可能升值呢？
2）公寓在新開盤時， 建築形式一般比較漂亮， 不像住宅那麼樸實， 而且都會把裝修和大堂搞得很漂亮， 再許諾幾個高大上的國際物業管家之類的， 總價又低， 往往把人搞暈， 等到入夥幾年之後， 管理居住的種種不良會慢慢體現出來。
3）公寓不適合當家使用， 而且比較小， 容易出租， 所以， 公寓業主裡投資客比例往往很大， 就會造成非常高的出貨量， 你去看看， 一般而言， 住宅社區有3-5%的出手就不錯了， 而公寓都是10-15%甚至更高比例往外拋， 而且， 拋的時候， 公寓的不良的居住品質已經體現出來， 比較難賣。
上面是公寓共同的問題， 下面是50年產權的單獨問題，
1）50年產權的商業公寓往往沒法落戶， 也不能參與學區劃片，
2）稅費很高， 除了營業稅和個人所得稅契稅之外， 還有個土地增值稅， 這個土地增值稅是累進稅率， 最低30%， 最高60%， 這個稅很重， 基本把資產增值收益拿走一小半了。
我也見過亂七八糟的公寓價錢很高的， 往往只有一個因素， 那就是巨牛的學區， 70年的住宅公寓可以學區劃片， 哎， 拯救公寓的不是中外的一眾楚楚白領， 竟然是學區。
好的房子呢， 除了先天的地段建築等要素， 還要靠後天的物業管理和業主品質， 好房子要養的， 因為它不僅僅是建築， 它是家， 需要情感需要社區文化需要熱氣騰騰的生活。