中国买家在这10个城市购房或已被深度套牢，高房价庞氏骗局即将崩坍？

在世界范圍內衡量一個地區的房價是否真正“貴”？不能單獨從房價后面是幾個“零”這樣的數字來判斷， 也不能拿兩種不同類別的城市做比較。 亦如， 一個世界級的金融或創新型城市， 由于源源不斷的人口流入， 在其樓市真正被購房者因剛需而趨之若鶩時， 你很難真正用數以倍計的漲幅就定義這一城市樓市價格的昂貴。 反之， 如果一座城市真正的剛需寥寥無幾， 即使當初價格很有誘惑力， 但投資者的錢也很有可能打水漂。

無獨有偶， 在過去十年的世界樓市周期中， 相當一部分為了實現財富跳增的全球投資者都將熱錢投向了房價較為低廉或部分南亞、東南亞新興市場的城市，

這些投資者也包括中國買家。 一方面豪賭這些市場經濟迅速增長， 另一方面借助多個央行的大量杠桿炒作當地樓市。 然而今天看來， 隨著美元持續加息， 多個外儲薄弱、債務高企的市場其經濟或正在岌岌可危， 而那些被熱錢抄底的樓市或與這些市場的經濟一樣， 變得像玻璃一樣脆弱得不堪一擊， 目前， 至少10個城市的樓市或正在進入敏感區域。 高房價龐氏騙局或即將崩坍， 炒房客有可能已被深度套牢。

我們首先以印度孟買的樓市為例， 根據Knight Frank研究公司發布的報告顯示， 近五年間的核心城市房價增速榜中， 印度以69.7%的增速排名亞太地區第一。

據英國咨詢機構牛津經濟研究院（Oxford Economics）的報告顯示， 孟買已是全球房價“相對最貴”的城市之一， 曾經憑借40年漲了600倍的房價， 全球炒房客投資印度樓市幾乎沒有任何自住的意向， 完全希望房價在躥升之后， 獲利了結。

然而， 現實的情況是， 印度本土具備購買力的人士， 則顯得較為零散。 這意味著消化孟買二手房的買家不足以支撐炒房客財富暴增的需求。 有分析師稱， 孟買二手房有價無市， 流動性近乎于枯竭。 更為雪上加霜的是， 印度央行近期開啟了持續加息的通道， 繼6月實施四年來首次升息以后， 印度央行8月又已二度升息， 印度央行行長Urjit Patel此前公開表示“美聯儲該放慢縮表步伐了， 新興市場經濟體已經面臨嚴重壓力，

應付不來了！”實際上， 美元強周期內， 印度經濟最大的困境在于其債務與外儲嚴重倒掛， 根據世界銀行數據顯示， 印度外債總額1.4萬億美元， 但印度的外匯儲備為4197.6億美元， 根據美國財政部的國際資本流動報告， 印度目前持有美債僅為1489億美元。

也就是說， 為了應對美元的襲擊， 印度經濟或已不得不用加息遏制經濟增長的辦法來應對資本流出和美元荒， 這對于此前投資在孟買等地的炒房客來講， 無異于晴天霹靂。 在坐擁房屋砸在手中無法變現的同時， 還要背負高額的債務負擔， 從某種意義上來講， 印度經濟或將高企的債務風險間接轉嫁給了全球炒房客。

圖片來源KIING

印度孟買樓市的景象或還發生在越南， 2015年，

越南就放寬了外國人在該國的購房條件， 面對越南經濟近年較為亮眼的增長指數， 一些熱錢則相繼涌入類似胡志明市和芽莊市等地。 然而， 全世界投機客忽略了越南經濟這一舉措背后或也是意在轉嫁該國的債務風險。 例如， 在放寬外國人購房條件的當年， 越南的公共債務就高達2000萬億越盾， 約合940億美元， 占GDP的61%， 接近65%的危險線。 匯豐銀行也將越南列為了東南亞最需要鞏固財政的國家。 彭博社此前就指出， 越南高企的公共債務水平影響了越南提振支出的能力。 路透社近期則報道稱， 越南火爆的經濟正在成為犧牲品。 這些消息， 對于不諳當地經濟現狀的全球炒房客來講， 是猝不及防的。

不僅如此， 在越南， 由于私人擁有土地的轉讓權和繼承權等，

可以自己買地建房， 因此， 自建住房的比例非常高。 也就是說， 盡管看起來幾千元的房價并不貴， 但來自全世界的炒房客可能長期找不到數量龐大的接盤者， 即使新房的價格較過去有一定漲幅， 但二手房市場基本有價無市。 唏噓的是， 據英國廣播公司BBC報道， 近年全球許多中產家庭都被越南非常便宜的房價所吸引， 大舉投資該國一些城市的樓市， 比如胡志明市和芽莊市等。 諸多跡象表明， 投資在上述城市的全球投資者或正在悄無聲息地成為接盤俠。

值得注意的是， 包括印度的孟買和新德里、越南的胡志明市和芽莊市在內， 至少10個城市的樓市或也正在進入敏感區域， 還有馬來西亞的吉隆坡、泰國的曼谷和清邁、菲律賓的馬尼拉、印尼的雅加達和泗水。 有分析認為，在美元持續加息周期，沖動炒房投資的行為就如同火中取栗，對全球許多毫無自住功能，對當地大多數本土消費者，可能尚屬于“豪宅”的房屋，則面臨長期無人居住的空置現象。（完）

有分析認為，在美元持續加息周期，沖動炒房投資的行為就如同火中取栗，對全球許多毫無自住功能，對當地大多數本土消費者，可能尚屬于“豪宅”的房屋，則面臨長期無人居住的空置現象。（完）