【騰訊理財獨家特約】作者：蘇寧金融研究院高級研究員 趙卿
近日， 工行和農行同日調整上海首套房利率折扣， 從95折降至9折， 而二套房利率維持基準利率上浮10%不變。
01 或成全國房貸利率趨勢性改變的轉折點
據融360數據顯示， 2018年7月全國首套房貸款平均利率為5.67%， 同比上升13.63%， 是自2017年1月以來連續19個月上漲。 而5.67%的平均利率， 相當于基準利率上浮1.157倍， 所以， 從全國均值水平看， 房貸利率是高于基準的， 上海也是國內一線城市中唯一的首套房利率有折扣的城市， 所以購房者的房貸成本還是比較高的。
此前在上海房貸利率下調之前，
02 資金面寬松是房貸利率下調的主要原因
7月央行釋放了5020億的MLF， 所以銀行層面并不缺錢， 資金面也是極度寬松， 資金利率已經回到上輪寬松周期的底部。
上輪寬松周期始于2013年下半年錢荒， 2014年初貨幣政策開始走向寬松， 資金利率持續下行， 2015年中到2016年底資金面進入底部區域， 1個月銀行間質押回購利率大概在【2.3%， 3.6%】區間內波動， 從目前銀行間市場看， 資金面也是極度寬松， 1個月銀行間質押式回購利率跳水至2.6%， 已經回到上輪貨幣寬松周期的底部區域。
大家可以通過同業存單的利率， 來感受一下什么叫跳水， 以3個月AAA評級的同業存單為例，
03 是影響房價的新增變量， 可能會引起房價上漲
下年半影響一二線城市房價走勢的核心變量主要就是按揭貸款利率， 因為從短期來看， 無論是房地產政策、新房和二手房房價倒掛等因素都不會發生明顯改變， 唯一的變化就是在按揭貸款利率上， 是一個新增變量， 所以對房價走勢會產生較大的影響。
一般房貸利率下降， 購房者的購房成本會減少， 從而會刺激購房需求， 房價也會隨之增長， 所以普遍認知是房貸利率下降時， 房價會上漲， 而房貸利率提高時， 房價會下降。 以上海為例， 一套500萬的房子，
但是從目前政策層面看， 對于房地產市場的態度是“堅決遏制房價上漲”。 據中原地產統計， 2018年1-7月份， 樓市調控次數高達260次， 僅7月當月調控政策就密集發布超過70次。 所以， 房地產市場的政策方向決定各地貸款利率雖然會下調， 但下調幅度會控制在一定范圍內， 同時， 不同地區也會呈現出一定的差異性。 對于此前房價上漲幅度較高的地區， 相對會更加謹慎。
根據2014-2016年貨幣寬松的經驗來看， 雖然央行主動放水， 但信貸利率降低也不一定能刺激信貸需求， 最終通過放松房地產來解決需求問題。 從目前來看， 央行放水后，
但不論如何， 房貸利率下調， 特別是首套房利率的放松， 對于購房剛需而言， 還是利好。