10个城市的楼市庞氏骗局或正被揭穿，房价即将进入断崖下跌通道？

由于人口結構的特點和歷史原因， 一些國家的本土人口數量不足以支撐本國經濟的迅速發展和繁榮。 于是， 近年世界多國上演了同一個有景象， 即靠外國人在當地購房以拉動本國經濟。 我們發現， 至少10個城市的樓市或都因此存在投資風險， 房價很可能即將進入斷崖式下跌的通道。

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我們知道， 澳大利亞的樓市則屬于被外國人炒作起來的典型。 《經濟學人》雜志更是因此將該國列為世界上房價被高估最嚴重的經濟體。 事實上， 靠海外資金支撐的澳大利亞樓市與全球炒房客的訴求是一致的，

即房價漲， 樓市火， 大家都可以大發橫財。 然而， 這一奇怪的景象卻并不可持續。

一方面是房價的高漲引來澳大利亞當地居民的不安， 澳大利亞官方也不斷出臺各類限制海外買家的舉措。 另一方面， 在美元持續的加息周期內， 對于整個國家多個城市剛需程度很低的澳大利亞樓市而言， 越發理性的全球投資者逐漸發現它的實際價值遠低于預期。 這樣一來， 澳大利亞一些被熱錢瘋狂炒作過的城市樓市則成為金錢逃離的眾矢之的。

澳新首席經濟學家Paul Dales表示， 之前認為澳大利亞房價將從高峰逐漸下跌12％的預測是太樂觀了， 最糟糕的情況或遠不止于此。 從澳大利亞樓市的銷量可見一斑。 比如， 早在今年3月， 澳大利亞房屋銷量降幅大于新掛牌房產數量的降幅，

為七年來的低點。 換句話說， 需求正在比供給更快的減少。 值得注意的是， 悉尼和墨爾本的拍賣清盤率仍然低于60％， 這表明， 賣家的預期與購房者可以或愿意支付的價格之間仍存在相當大的差距。 ACB News 近日報道， 7月份澳洲房價下跌速度加快。 根據CoreLogic的Hedonic房價指數， 上個月澳洲房屋中位數價格出現近7年來最大的跌幅。

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不僅如此， 據澳大利亞新聞網站近期援引研究機構Domain最新發布的一份報告指出， 悉尼和墨爾本的房價目前已經滑落至2016年時的水平， 這兩個城市的房價更是創下2008年以來最大的年度跌幅， 要知道， 悉尼和墨爾本的房地產占到了該國房地產總產值的三分之二以上，

在過去一年中， 悉尼獨棟房屋價格已創下2008年以來出現的最大降幅。 近期已有陷入絕望的房主自行大幅降價拋售房屋， 但卻收效甚微。 比如， 澳大利亞“新快網”數周前曾援引英國《每日郵報》報道， 澳大利亞黃金海岸一套總面積1.75公頃(約17500平方米)的豪宅進入市場出售報價下調了600萬澳元(約合人民幣2868萬元)， 據悉， 這是房主近20年來， 為數不多的一次近3000萬元人民幣的降價， 但卻依然無人問津。

有分析認為， 如果是在幾年以前， 這套房產降價600萬澳元， 應該可以很快出手， 不巧的是， 偏偏選擇在澳洲樓市已危機四伏而全世界面臨美元荒的時刻， 再降價， 無異于亡羊補牢。 更何況澳大利亞已出臺限制海外投資者的舉措。 比如， 自去年起，

澳大利亞維多利亞州對外國買家額外征收7%的印花稅， 是此前的2倍。 新南威爾斯州及昆士蘭州， 也對外國買家額外征收8%及3%的印花稅。 路透社曾通過當地一項民意調查顯示， 超過60％的居民認為， 海外投資者炒房造成了當地房價飛漲， 不少人把矛頭指向海外買家。

值得玩味的是， 澳大利亞曾在2012年11月推出一個所謂的低風險的投資項目， 門檻500萬澳元， 不到6年共接收的投資額共計98.7億澳元（約合476億人民幣）， 據悉， 這一項目吸引到的中國投資者最多， 人數占比接近9成（86.5%）。 據悉， 相當一部分人的投資是為了子女留學或常駐澳大利亞。 然而， 不曾想到的是， 自2015年后， 澳大利亞要求這些資金更多的投資于其風險資產和初創企業， 而非像房地產這樣的行業。

也就是說， 許多投資者的錢可能由于找不到初創企業或相關項目， 或存在打水漂的可能。 這或許是在海外投資的風險隱患之一。

包括澳大利亞悉尼和墨爾本樓市在內， 中國買家近年喜愛的至少10個城市的樓市或相關項目或也都存在投資風險。 換言之， 即使其他風險不可預見， 但這些城市的樓市卻正在因為當地對海外購房者的一系列限制舉措， 而結束盛宴。 許多炒房客都將成為一些央行逐漸緊縮貨幣舉措的買單者， 更有可能成為高房價龐氏騙局被揭穿的韭菜。 還有澳大利亞的珀斯、阿德萊德， 新西蘭的奧克蘭， 加拿大的溫哥華和多倫多,美國的西雅圖和紐約曼哈頓， 英國的倫敦。 （完）