最近十年來, 全球樓市價格上漲的動能, 相當一部分是來源于美聯儲QE印鈔及大多經濟體央行長期的低息推動的, 因此我們把這種現象稱之為“印出來的房價”, 但買家比較容易忽略的是, 每一次加杠桿在全球各地的樓市投資, 都是與當地央行進行著一場比拼, 比拼的點一是經濟發展前景, 二是房價能否漲過通脹(或利息)。
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要知道, 利率是所有資產價格的核心標桿, 盡管全球主要央行正在持續踏上緊縮之路, 但新西蘭央行在2016年底以來一直維持利率在歷史低位1.75%不變, 其溫和立場與今天美聯儲釋放出來的鷹派形成了鮮明對比,
不僅于此, 隨著全球經濟緊張局勢升級, 歐洲央行QE接近尾聲和全球金融市場狀況明顯趨緊的背景下, 新西蘭的金融市場和樓市或也將遭受挑戰, 同時, 該國商業狀況也亮起紅燈, 成為壓在新西蘭經濟身上的兩座大山。
我們根據澳新銀行最新披露的數據顯示, 該機構在調查新西蘭受訪的340家企業中有45%認為該國在未來12個月的商業環境將出現惡化——新西蘭商業信心指數進一步下滑,
近年來新西蘭商業信心指數走勢/數據來自TradingEconomics
對此, 市場觀察家Michael Turner指出, 隨著商業和消費者的樂觀情緒下滑, 多年來長期依靠低利率刺激的過度杠桿化而對房地產市場帶來的風險也將開始顯現。 而如果全球緊縮導致新西蘭房價下跌, 估計新西蘭將以降息應對, 這意味著, 新西蘭元將很容易受到房地產市場下行的影響, 而該國樓市事實上早已經出現下行的跡象。
我們注意到, 近幾年來, 受到強勁的移民, 低利率和有限的房屋供應的推動, 新西蘭的房屋價格在前幾年出現大幅上漲,
在過去55年中, 新西蘭房價年均增長率為8.8%。 2000年至2017年底, 新西蘭房價上漲超過150%, 位列發達經濟體第一, 亞洲買房團功不可沒。 根據新西蘭房產咨詢機構Real Institute的數據, 新西蘭最大城市奧克蘭一套中等水平的房產價格大約為58.2萬美元, 比2008年翻了一番。
過去17年以來新西蘭和澳大利亞的房價漲幅最大 / 圖片數據來自國際清算銀行
正如本文開頭所分析那樣, 毫無疑問,
事實上, 在新西蘭奧克蘭等多地, 已經出現大量長期空置并無二手房消費需求的地產項目, 甚至有許多房屋的庫存現象也較嚴重, 這些可能都是樓市下行或即將高房價破滅的一個跡象,