天津一夜間30萬人申報戶口的後果出來了……津門樓市開始火爆。
這個直轄市的樓市， 多年來一直不溫不火， 不但遠遠落後於北上深， 甚至連杭州、南京一些二線城市都不如。
但一夜間變了天。 有些平時一天難得賣一套的樓盤， 據說如今能一天簽約25套！
天津只是個典型。 在調控近兩年後， 最近， 樓市又不太平了。
一方面數十個城市放開人才引進， 房價蠢蠢欲動， 有些地方甚至開始“搶”；另一方面住建部強勢約談， 再三重申調控的態勢不變。
我們之前只需要看城市經濟發展潛力大不大， 人口淨流入高不高，
但現在各個城市這麼一折騰， 又亂套了。 關心樓市的朋友們又要糾結了：房價到底怎麼走， 變得有點微妙和迷離。
菜雞今天就來分析下最近的形勢， 並跟大家分享下， 對你所在城市的房價， 應該怎麼捕捉正確的走向。
我們先來看一看， 房價走向的邏輯， 最近發生了什麼變化？
本來呢， 正常情況下， 只要調控到位， 一兩年內， 價格一定會有實際下降， 比如北上深。
如今像天津、成都、合肥等， 這些二線城市似乎硬是下不來， 為什麼呢？
菜雞分析了下， 原因主要有兩方面。
第一個原因是， 這些地方政府和開發商， 都搞了些“小動作”：一邊說要限購， 抑制需求；但另一方面， 商品房的供應也降下來了。
易居研究院統計了全國100個城市的新建商品住宅庫存，
這裡面， 有開發商拖延新盤上市的因素， 也有政府不願多供地的原因。
加上去年開始， 大家又紛紛搞“人才引進”， 連未來買房的需求， 也一起引進來了。
第二個原因是， 現在的房貸利率還是太低了， 貸款買房的需求還旺盛。
雖然這兩年， 金融去杠杆從沒斷過， 但從居民這一邊， 真正影響買房的利率， 卻沒有大的變化。
大家只看到， 大多數城市的首套房貸上浮了10%到15%， 二套房上浮了20%以上， 卻看不到， 上浮以後的利率水準， 放在長期來看， 還是很低的， 如今的房貸利息其實不算貴。
菜雞還去問了銀行的朋友， 他們都說現在額度也不太緊，
尤其在限購限貸不嚴苛的二線城市， 並沒有把需求真正限死。
這麼說， 這些二線城市未來的房價會怎麼走？
如今講究因城施策， 各自的情況不太一樣。 關鍵還是要看， 哪個城市會更加嚴肅地加碼調控。
無疑， 中央和地方政府的意圖， 有一些細微差別。 中央再三重申要調控， 是因為“防範化解重大風險”， 是當前的首要攻堅任務；但地方， 首先考慮的， 肯定是當地的經濟發展和財政收入。
所以， 你關注的城市價格怎麼走， 目前最重要的， 是看當地政府落實調控的決心。 從經驗看， 政府至少還要再打一掌， 才能終結這種“一邊調控， 一邊搶房”的奇觀。
想買房的剛需族， 今年就得多關心當地城市的政策變動，
每次我寫完房產的文章， 都有好幾百位財迷來留言問， XX城市的房價今年怎麼走？
菜雞實在沒辦法對幾百個城市的房價走向都瞭若指掌， 今天就來教大家判斷一個城市房價走向的具體方法。 這樣你們多觀察分析你家城市的房價， 可能會比菜雞看得更准呢。
財迷們可以重點看下面這3個指標， 來判斷當地的房價走勢：
1、當地是否持續增加房子供應？
這包括， 地方政府有沒有增加住宅土地供應面積， 開發商有沒持續增加開盤量。
一些專業的房地產門戶網站， 都會定期統計主要城市的土地供應資料。 比如， 我有時會在“房天下”土地頻道裡， 查看哪個城市哪個月實際賣了多少居住用地。
2、當地是否實質性限制購房需求？
比如， 有沒有像北上深廈這些城市， 執行更嚴格的限貸政策。
像成都上次被住建部約談後， 開始打限購“補丁”， 把人才落戶撕開的口子補上；另一種做法威力更大， 繼續提高買房門檻， 比如二套房變成認房又認貸， 甚至直接提高首付比例。
3、當地有沒繼續上浮房貸利息？
以上這三個因素， 都能直接影響到當地城市住宅的供應或需求。
如果你所在的二線城市， 符合了上面任何一個條件。 恭喜你， 當地房價快速上漲的勢頭應該會停下來， 離房價回檔估計也不會太遠了。
但是， 你也別指望房價下跌的幅度能有多大。 調控的目的是穩住樓市， 暴漲暴跌都不是政府希望看到的局面。
如果在你所在的二線城市，一直也沒看到這三個條件明顯出現，你也就別指望房價短期之內出現回檔。
有剛需的朋友們，還是抓緊時間上車吧。別沒等到房價下跌，卻等到首套房利率再次上調，買房的成本反而更高了。
今天主要跟大家聊的是二線城市。至於一線城市，我老早就寫文章提醒過大家，京滬樓市成交量已經降到近3年低點，房價已經到了階段性底部，剛需可以儘早上車。
而對於三四線城市，我還是一如既往的不看好。除了自主之外，不建議在三四線城市買房。房子多的，可以考慮乘最近一輪上漲賣出一兩套，換到附近潛力更大的二線城市去置業。
如果在你所在的二線城市，一直也沒看到這三個條件明顯出現，你也就別指望房價短期之內出現回檔。
有剛需的朋友們，還是抓緊時間上車吧。別沒等到房價下跌，卻等到首套房利率再次上調，買房的成本反而更高了。
今天主要跟大家聊的是二線城市。至於一線城市，我老早就寫文章提醒過大家，京滬樓市成交量已經降到近3年低點，房價已經到了階段性底部，剛需可以儘早上車。
而對於三四線城市，我還是一如既往的不看好。除了自主之外，不建議在三四線城市買房。房子多的，可以考慮乘最近一輪上漲賣出一兩套，換到附近潛力更大的二線城市去置業。