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導讀：中國房價的拐點被各種經濟學家預言， 而遲遲未到。 房價堅定的看多者任志強2018年5月預言中國房地產未來還會漲20年， 看空14年之後， 謝國忠終於“空翻多”了， 但認為房價下跌在即的也有不少人。 “樹不能長到天上”， 中國的房價已漲了太久， 雖有城鎮化進程持續等有利因素， 但從房價收入比、租售比等房價合理性判斷指標看已房價偏高， 可能難以象第三類國家那樣繼續平穩上升中波動， 會經歷回檔， 問題可能只在於是第一類國家那樣長期還是第二類國家那樣較短期的回檔，
來源：財新博客
作者：周瓊 作者供職于郵儲銀行
為了從更多國家情況來看房價走勢， 整理了OECD資料庫中20個國家（選取了1980年-2017年資料完整的18個國家， 有1986-2017年資料的韓國， 有2010-2017年資料的中國）的實際房價指數（和名義房價指數相對， 剔除通脹影響）走勢圖和房價收入比（無中國資料， 其他國家的也有些不太完整）。 此資料庫中房價指數以2010年房價為100， 房價收入比的基準年份不清楚， 選取了年度資料。
19個國家38年房價走勢大致可分為四類。
第一類包括瑞士、韓國、日本、南非、芬蘭， 20世紀80、90年代房價就出現過一輪明顯的上漲和下跌， 目前都沒有超過歷史最高點。 日本在1991年達到最高點172， 2017年為109；韓國在1990年達到最高點160，
第二類包括丹麥、愛爾蘭、紐西蘭、西班牙、英國、美國， 除了美國在2006年， 其他5國都在2007年達到高點， 然後下降。 紐西蘭、美國在2011年， 丹麥、英國在2012年， 西班牙、愛爾蘭在2013年達到危機後低點， 而後開始上升。 其中紐西蘭在危機後房價漲幅最大， 目前是歷史最高點。 房價收入比和房價指數類似， 危機後下降而後上升。 這些國家看來受美國次貸危機影響較大， 同頻共振。
第三類包括澳大利亞、比利時、加拿大、法國、荷蘭、挪威、瑞典，
第四類是德國。 房價指數從1980年到2008年的近30年間基本波動下行， 2008年達到最低點， 此後由於低利率環境使人們尋找投資管道、更易負擔得起抵押貸款， 成為房價窪地、投資價值顯現， 移民、外來投資者湧入等原因， 德國房價開始補漲。 德國在1980年房價收入比達146（原因是二戰後到80年代初， 由於戰爭破壞、人口和經濟增長， 德國房價經歷了較長時間上漲， 政府也因此採取各種措施加大供給、平抑房價， 80年代後進入平穩期）， 此後一路下行， 2010年達到最低點77， 此後緩慢增長， 2017年為87。 德國的確獨一無二， 沒有其他國家和它走勢相似。 近三十年較好地控制了房價，
19國房價史小結。 從這19個國家的情況來看， 第一類以日、韓為代表， 20世紀80、90年代就經歷過房價的快速上升和大跌， 因此改變了人們房價只升不降的心理預期， 此後房價雖有所恢復， 但至今沒超過歷史高點。
第二類以美、英為代表， 次貸危機前經歷了較長時間的房價上漲， 上一次房價大跌還是大蕭條的時候， 經歷幾代人， 歷史記憶都已被忘卻， 信審模型、壓力測試中依據美國過去60多年的歷史資料， 假設未來美國房價也不會大幅度下跌， 但他們有意還是無意間忘了：1929年之後的大蕭條期間， 最低時房價比高峰下跌了90%， 約一半的房貸違約（見《大空頭》）。 不過次貸危機後， 經過5、6年的房價下跌， 經濟有所復蘇，
第三類以澳大利亞、加拿大為代表， 38年來總體房價、房價收入比波動中上升。
第四類是德國， 在長時期內較好控制了房價， 但近幾年房價也有所上升。
當然， 這只是根據1980-2017年資料（因為OECD資料庫中實際房價指數個別國家最早到1960年、部分國家在1970年後有資料， 多數在1980年後有資料）， 如果放在更長的時間週期來看， 可能會發現更多的規律。
中國房價會走出何種軌跡？
OECD資料庫中的中國資料時間太短， 因此沒有歸類。 以2010年為100， 2017年房價指數是126， 即2017年比2010年上漲了26%。 不清楚其取自中國哪個房價指數指標， 和直觀感受有偏差。 國家統計局公佈的全國商品房均價2017年是7900元， 2010年是5034元， 名義值上升57%。 房價收入比指標， OECD資料庫中無中國資料， 網上查到的如《中國房價收入比分析與國際比較》文章有估算中國的，但OECD庫中似是相對數，計算方法不同無法比較。
網上找的1987-2014年全國商品房均價與城鎮化率圖，顯示出從20世紀80年代至今，中國房價雖有波動，總體上升趨勢明顯。由於中國處在城鎮化、城鎮住房制度改革的進程中，有巨大的居住需求，加之貨幣超發，有強烈的投資需求，因此各年房價基本只有上升快慢的差別，偶有小的回檔立即再度上升。
中國房價的拐點被各種經濟學家預言，而遲遲未到。房價堅定的看多者任志強2018年5月預言中國房地產未來還會漲20年，看空14年之後，謝國忠終於“空翻多”了，但認為房價下跌在即的也有不少人。“樹不能長到天上”，中國的房價已漲了太久，雖有城鎮化進程持續等有利因素，但從房價收入比、租售比等房價合理性判斷指標看已房價偏高，可能難以象第三類國家那樣繼續平穩上升中波動，會經歷回檔，問題可能只在於是第一類國家那樣長期還是第二類國家那樣較短期的回檔，以及出現房價回檔的城市範圍。
各國房價新動向。按OECD的統計，2017年房價指數比2010年漲得最多的五個國家是紐西蘭、瑞典、加拿大、瑞士和挪威，中國只能排第6（雖然和我們直觀感受不符）；下跌最多的是西班牙、荷蘭。
紐西蘭、加拿大漲得多，中國人去買房都是一個重要原因。據報導，2016年1季度，紐西蘭第一大城市奧克蘭總計有438套住宅由無紐西蘭國籍或居民身份的外國人買走，其中中國買家拿下285套，占外國買家中的65%。2017年10月，剛上任的紐西蘭總理阿德恩宣佈，要做的第一件事就是禁止外國買家在紐西蘭購買現房，因為海外買家推高了紐西蘭房價。瑞典則是因為房地產供給不力，加上大量移民湧入，同時政府政策鼓勵民眾購房，造成近年來瑞典房價出現飆升（張平，2017），被市場認為房價泡沫即將破裂。
西班牙被媒體形容為美國2007年次貸危機在歐洲的翻版，而且比美國更為嚴重，債務危機、經濟危機、地方政府財政危機、銀行危機相互交織。1997年至2007年是西班牙房地產市場“瘋狂的10年”，在2007年的高峰期，房地產業占GDP比重達16%，建築業占GDP的15.7%，遠高於其他國家，經濟發展嚴重依賴房地產。銀行提供長達50年的房產按揭貸款，寬鬆的房貸標準更刺激了房地產泡沫（劉鵬，2015）。所以西班牙也是金融危機後房地產市場和經濟復蘇最困難的國家之一，雖然2013年（房價相當於2010年的67.5%）後房價開始緩慢上行，但2017年仍只有2010年房價的76.6%，房價是第二類國家中復蘇最慢的，而房價收入比是上升最快的，說明居民收入的惡化。
房價上漲太快從來都並非好事，房價過快下跌則都會伴隨經濟危機。中國現在的任務是需要抑制房價繼續過快增長，避免危機。
網上查到的如《中國房價收入比分析與國際比較》文章有估算中國的，但OECD庫中似是相對數，計算方法不同無法比較。網上找的1987-2014年全國商品房均價與城鎮化率圖，顯示出從20世紀80年代至今，中國房價雖有波動，總體上升趨勢明顯。由於中國處在城鎮化、城鎮住房制度改革的進程中，有巨大的居住需求，加之貨幣超發，有強烈的投資需求，因此各年房價基本只有上升快慢的差別，偶有小的回檔立即再度上升。
中國房價的拐點被各種經濟學家預言，而遲遲未到。房價堅定的看多者任志強2018年5月預言中國房地產未來還會漲20年，看空14年之後，謝國忠終於“空翻多”了，但認為房價下跌在即的也有不少人。“樹不能長到天上”，中國的房價已漲了太久，雖有城鎮化進程持續等有利因素，但從房價收入比、租售比等房價合理性判斷指標看已房價偏高，可能難以象第三類國家那樣繼續平穩上升中波動，會經歷回檔，問題可能只在於是第一類國家那樣長期還是第二類國家那樣較短期的回檔，以及出現房價回檔的城市範圍。
各國房價新動向。按OECD的統計，2017年房價指數比2010年漲得最多的五個國家是紐西蘭、瑞典、加拿大、瑞士和挪威，中國只能排第6（雖然和我們直觀感受不符）；下跌最多的是西班牙、荷蘭。
紐西蘭、加拿大漲得多，中國人去買房都是一個重要原因。據報導，2016年1季度，紐西蘭第一大城市奧克蘭總計有438套住宅由無紐西蘭國籍或居民身份的外國人買走，其中中國買家拿下285套，占外國買家中的65%。2017年10月，剛上任的紐西蘭總理阿德恩宣佈，要做的第一件事就是禁止外國買家在紐西蘭購買現房，因為海外買家推高了紐西蘭房價。瑞典則是因為房地產供給不力，加上大量移民湧入，同時政府政策鼓勵民眾購房，造成近年來瑞典房價出現飆升（張平，2017），被市場認為房價泡沫即將破裂。
西班牙被媒體形容為美國2007年次貸危機在歐洲的翻版，而且比美國更為嚴重，債務危機、經濟危機、地方政府財政危機、銀行危機相互交織。1997年至2007年是西班牙房地產市場“瘋狂的10年”，在2007年的高峰期，房地產業占GDP比重達16%，建築業占GDP的15.7%，遠高於其他國家，經濟發展嚴重依賴房地產。銀行提供長達50年的房產按揭貸款，寬鬆的房貸標準更刺激了房地產泡沫（劉鵬，2015）。所以西班牙也是金融危機後房地產市場和經濟復蘇最困難的國家之一，雖然2013年（房價相當於2010年的67.5%）後房價開始緩慢上行，但2017年仍只有2010年房價的76.6%，房價是第二類國家中復蘇最慢的，而房價收入比是上升最快的，說明居民收入的惡化。
房價上漲太快從來都並非好事，房價過快下跌則都會伴隨經濟危機。中國現在的任務是需要抑制房價繼續過快增長，避免危機。