深圳市住房和建設局發佈《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多管道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》給出了一份“18年住房之約”， 被業內稱為“深圳房改的2.0時代”。 城中村作為潛在的租賃和住房供應大戶， 也正在各種因素的影響下發生著巨變， 依舊存在的城中村在得到重視的同時， 也有了不一樣的想像空間。
近日， 深圳市住房和建設局發佈《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多管道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》， 確立了八大供應主體，
從嚴厲調控到房改， 深圳出臺被業內稱為“二次房改”的樓市改革長效機制， 希望從根本上緩解城市居民的住房壓力。 在此背景下， 市場在改變， 開發商也改變， 城中村作為深圳租賃市場以及潛在的人才住房、商品住房供應大戶， 也正在發生著巨變， 當然也出現了一些波折。 可以說， 城中村並非深圳獨有， 但卻是深圳的一道獨特風景。
深圳部分城中村舊改項目
城中村更新的困局
深圳正通過盤活城中村等存量資源來大力增加住房供應， 只是， 深圳許多城中村的更新之路並不平坦。
“供地主體多元化”的提法今年開始被官方多次提及。
近日， 深圳規劃國土委發佈《深圳市住房建設規劃2018年度實施計畫》和《深圳市2018年度城市建設與土地利用實施計畫》， 描繪了這座城市未來的住房變局， 也提供了一個可供參考的改革樣本：深圳正通過盤活城中村等存量資源來大力增加住房供應， 而這些供應主要以安居房、人才房、租賃房的形式推向市場。 與此同時， 深圳市政府日前出臺《關於加強棚戶區改造工作的實施意見》， 提出其住宅部分除用於搬遷安置住房外， 應當全部用作人才住房和保障性住房。 因此， 有別於棚改， 城中村的城市更新自然也成為商品房供應的主力之一。
如今， 城中村所代表的內涵和地位似乎越來越高：城中村背後的財富故事、初來深圳的落腳之地、房企眼中的“香餑餑”——城市更新也成為多數房企進軍和立足深圳的重要法寶。 如今， 水貝、崗廈、大沖、白石洲、羅芳……一個又一個城中村已經、正在或將要消失在深圳地圖上。
只是， 深圳許多城中村的更新之路並不平坦。
在深圳阪田核心區域， 中鐵·諾德公館專案在開發完一期之後， 中鐵置業卻選擇放棄了這個項目的後續開發。 近日， 中鐵置業集團在上海聯合產權交易所掛牌轉讓深圳中鐵粵豐置業有限公司（以下簡稱中鐵粵豐）80%股權， 轉讓底價6.71億元。 根據掛牌資訊披露， 諾德公館項目一期已售罄， 二期已完成主體建設待售，
據悉， 項目二期存在拆遷補償安置糾紛， 且已進入了司法訴訟及仲裁程式， 對專案的開發產生了一定影響。 項目三期， 由於拆遷範圍為多棟村宅， 權利主體分散且較多， 拆遷談判難度很大， 至今未能形成統一的拆賠方案， 雙方尚未簽署拆遷補償協定， 企業目前尚未開展拆遷， 企業目前尚未取得該專案的任何批復檔， 也尚未對專案作可行性研究報告。 證券時報記者調查發現， 專案三期用地即為阪田新圍仔村， 與整個阪田專案同期納入城市更新計畫。
阪田新圍仔村
證券時報記者在新圍仔村發現，
阪田崗頭新圍仔村 門口貼出的搬遷通知
有市場人士認為， 中鐵此次放棄諾德公館專案， 也在一定程度上折射出深圳城市更新推進之緩慢。 就在近日， 市場再度傳出羅湖木頭龍城市更新專案的“釘子戶”談判問題進展順利， 但記者在現場發現，破敗不堪的房屋中仍然有居住痕跡。現場一名開發商方面的工作人員表示，如有重大節點進展，會通過正式管道對外公佈。據悉，2010年3月由益田集團申報並成功列入第一批城市更新單元計畫的木頭龍社區，一直被視為深圳更新改造的先行社區。只是，至今已經過去8年的時間。
誰在撬動城中村
即使改造成本較大，但開發商仍“先下手為強”，誰能握住更多資源，未來產生收益機會就越多，開發商也將從開發模式轉為經營模式。
其實，深圳城中村早已成為多數房企進軍和立足深圳的重要法寶。有消息指出，深圳市規土委已簽發通知，要求各區在6月7日前完成城中村更新模式分區劃定工作，並明確58平方公里城中村居住用地劃入綜合整治，占比55%，意味著能拆除重建的用地不到一半。如這一通知屬實，或許意味著政府主導的棚改將成為深圳城市更新的主流，也意味著城中村城市更新將變得越來越困難，城中村舊改的土地交易將頻現。
如新圍仔村，該專案早已被列入城市更新計畫，即使不會再被納入棚改，但或許會變成綜合整治，有意向接盤的房企需要具備非常強的拆遷談判能力和改造經驗。
合一城市更新集團董事總經理羅宇認為，對開發商來說，城中村拆除重建變成土地之後的土地成本，相較於土地拍賣市場上的土地成本要便宜1/3以上，存在巨大的利益空間。而參與綜合整治的開發商一般需要3～5年才能回本，收益相對較低，再加之經營期時間不可控，更多的時候是運營商在參與綜合整治。對於開發商來說，參與綜合整治更多是為了長遠的拆除重建優先權。
其實，《深圳市城市更新“十三五”規劃的通知》已經表明，深圳已從過去“拆除重建”的發展模式更迭至“綜合整治”，規劃強調了要加大綜合整治類的比重，不是全部採取大拆大建的方式。如何打好“城中村”這張牌，參與者早已蠢蠢欲動。
與新圍仔村同屬阪田片區的崗頭新圍仔村是萬科“萬村復蘇”計畫的一個試點，而崗頭新圍仔村由於臨近華為和富士康，一直備受年輕租客的青睞。證券時報記者在崗頭新圍仔村看到，數棟農民房在進行內外部裝修，外部貼著“萬村復蘇”顯眼的標語：給我一村，還你一城。記者還發現，周圍多棟農民房都貼出告示：本棟樓被萬科徵收改造成公寓房，一樓商鋪以及所有住戶需在2018年6月30日前全部搬走。有租客告訴記者，自己正準備搬去附近的馬蹄山村，翻新成長租公寓後租金一定高出不少，現在一些長租公寓品牌的公寓租金更是目前城中村同等面積房源的兩倍。有村民則對記者表示，不會承租給開發商，還是寧願自己收租自己管理。
公開信息顯示，新圍仔居民小組城中村改造項目的建築總投資為1.2億元，採用EPC總承包（公司受業主委託對工程項目進行設計、施工、試運行等全過程或階段承包）管理模式，由萬科承包，計畫工期為2017年8月至2019年8月。除了崗頭新圍仔村，包括玉田村、龍華郭嚇村等城中村，許多農民房都被包裝成為精美裝修且拎包入住的長租公寓。深圳萬科執行合夥人、萬科泊寓租賃服務有限公司總經理袁軍認為，長租公寓市場是存量市場，不是增量市場。
2017年10月，深圳發佈了《深圳市人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，引導城中村通過綜合整治開展規模化租賃。同時，深圳計畫推進100萬套城中村存量房屋開展規模化租賃業務。有曾經投資長租公寓的業內人士表示，即使改造成本較大，目前沒有人看到能在租金差以外掙到更多的錢，但開發商仍“先下手為強”，誰能握住更多資源，未來產生收益機會就越多。
而在深圳福田區，深業集團旗下的檸盟人才公寓首期共504套，房源來自于福田區水圍村的29棟統建樓改造，總建築面積1.5萬平方米。據悉，該專案採取“政府－國企－村股份公司”三方合作改造模式。村民接受以租金稍高於當地城中村租房市場價的整租方案，然後由政府引入深業集團。深業隨後進行改造再租給福田區政府，政府以低價的保障房形式推向市場。據瞭解，福田區政府將以每平方米75元的價格向符合條件的企業人才出租。相比之下，附近的住宅社區平均租金都在每平方米100元左右。
福田水圍檸盟人才公寓
深圳鏈家此前發佈的調研報告顯示，租住在城中村的租客占比超過50%，商品房在租賃市場的占比並不算高，城中村農民房是住房租賃市場最重要的供應來源。今年以來，深圳多個片區的租金出現明顯上漲，熱門的城中村租金也自然水漲船高。租客心下疑惑：如果租金過快上漲，政府是否也會像調控房地產市場一樣調控租賃市場？
城中村應得到重視
有人擔心，“二次房改”提出的目標能否順利實現？特別是在原農村集體土地入市方面，後續會不會有一些突破性的做法？依舊存在於城市中的城中村又有了不一樣的想像空間。
在深圳房地產行業的博弈中，誰掌握了稀缺的土地資源，誰就佔據了發展先機。無論是推倒重建還是綜合整治，城中村都必將是各家爭搶之地。位於南山區的白石洲是深圳最大的城中村之一，擁有深圳市區最集中最大規模的農民房，住著近15萬人，因為涉及的土地和人口多，舊改進程一直牽動人心。多年前，綠景就參與白石洲城市更新，記者調查發現，深業集團幾乎與綠景同一時間介入白石洲，但他們“盯上”的是白石洲一些小型工業地塊和住宅區，開發難度較小，所以進展較為迅速。有消息稱，華潤置地也悄悄介入了白石洲（南區）的城市更新。
不管是城市更新、棚改還是租賃風潮，還是如今深圳推行的二次“房改”，都在深圳的房地產及其租賃市場刮起了一陣陣旋風。有人擔心，“二次房改”提出的目標能否順利實現？特別是在原農村集體土地入市方面，後續會不會有一些突破性的做法？依舊存在於城市中的城中村又有了不一樣的想像空間，理應得到重視。
“出於城市更新成本以及市民居住成本的考慮，對於這些城中村不能採取大拆大建的方式。”萬科集團創始人、董事會名譽主席王石曾表示，必須找到綜合整治提效的新模式。
深圳房地產仲介協會認為，所謂的綜合整治是相對于傳統舊改中的拆除重建而言，未來深圳城中村整治或將與現階段如火如荼的長租公寓改造相結合。深圳房地產仲介協會行業研究總監徐楓建議，針對深圳市住房和建設局發佈的徵求意見稿，城中村的小產權房也應納入供給範圍內。目前，深圳住房格局是商品房與保障房占50%，小產權房占50%，要改變深圳商品住宅的市場格局，城中村的小產權房的事情要列入考慮範圍中，因為它供應量很大。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，深圳當前房地產市場正進入到存量土地市場開發的階段，尤其是很多深圳城中村專案，未來會有用作租賃住房改革的導向。當然對於部分城中村物業來說，可能還是需要謹慎一點，或者說政策方面需要靈活應對。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，由於棚改專案在滿足基礎設施及公共服務配套設施要求的基礎上，因此即使開發商參與其中，其也只能成為一個大房東，經營模式發生了根本性的改變。另一方面，由於深圳正在構建租購並舉的房地產市場體系，開發商如想繼續在深圳生存，建設保障性住房是重要的途徑之一，開發商也將逐漸從開發模式轉為經營模式。深圳的城中村在近一年的變化確實很大，環境得到明顯的提升，但居住成本也隨之上升。在政府的租賃住房還不能惠及大部分居民的情況下，城中村依然需要承載大部分的租金相對較低的租賃需求，租金水準也需適當控制。未來的城中村，部分會整體改造，部分或將轉化為政府政策性的租賃住房。
但記者在現場發現，破敗不堪的房屋中仍然有居住痕跡。現場一名開發商方面的工作人員表示，如有重大節點進展，會通過正式管道對外公佈。據悉，2010年3月由益田集團申報並成功列入第一批城市更新單元計畫的木頭龍社區，一直被視為深圳更新改造的先行社區。只是，至今已經過去8年的時間。誰在撬動城中村
即使改造成本較大，但開發商仍“先下手為強”，誰能握住更多資源，未來產生收益機會就越多，開發商也將從開發模式轉為經營模式。
其實，深圳城中村早已成為多數房企進軍和立足深圳的重要法寶。有消息指出，深圳市規土委已簽發通知，要求各區在6月7日前完成城中村更新模式分區劃定工作，並明確58平方公里城中村居住用地劃入綜合整治，占比55%，意味著能拆除重建的用地不到一半。如這一通知屬實，或許意味著政府主導的棚改將成為深圳城市更新的主流，也意味著城中村城市更新將變得越來越困難，城中村舊改的土地交易將頻現。
如新圍仔村，該專案早已被列入城市更新計畫，即使不會再被納入棚改，但或許會變成綜合整治，有意向接盤的房企需要具備非常強的拆遷談判能力和改造經驗。
合一城市更新集團董事總經理羅宇認為，對開發商來說，城中村拆除重建變成土地之後的土地成本，相較於土地拍賣市場上的土地成本要便宜1/3以上，存在巨大的利益空間。而參與綜合整治的開發商一般需要3～5年才能回本，收益相對較低，再加之經營期時間不可控，更多的時候是運營商在參與綜合整治。對於開發商來說，參與綜合整治更多是為了長遠的拆除重建優先權。
其實，《深圳市城市更新“十三五”規劃的通知》已經表明，深圳已從過去“拆除重建”的發展模式更迭至“綜合整治”，規劃強調了要加大綜合整治類的比重，不是全部採取大拆大建的方式。如何打好“城中村”這張牌，參與者早已蠢蠢欲動。
與新圍仔村同屬阪田片區的崗頭新圍仔村是萬科“萬村復蘇”計畫的一個試點，而崗頭新圍仔村由於臨近華為和富士康，一直備受年輕租客的青睞。證券時報記者在崗頭新圍仔村看到，數棟農民房在進行內外部裝修，外部貼著“萬村復蘇”顯眼的標語：給我一村，還你一城。記者還發現，周圍多棟農民房都貼出告示：本棟樓被萬科徵收改造成公寓房，一樓商鋪以及所有住戶需在2018年6月30日前全部搬走。有租客告訴記者，自己正準備搬去附近的馬蹄山村，翻新成長租公寓後租金一定高出不少，現在一些長租公寓品牌的公寓租金更是目前城中村同等面積房源的兩倍。有村民則對記者表示，不會承租給開發商，還是寧願自己收租自己管理。
公開信息顯示，新圍仔居民小組城中村改造項目的建築總投資為1.2億元，採用EPC總承包（公司受業主委託對工程項目進行設計、施工、試運行等全過程或階段承包）管理模式，由萬科承包，計畫工期為2017年8月至2019年8月。除了崗頭新圍仔村，包括玉田村、龍華郭嚇村等城中村，許多農民房都被包裝成為精美裝修且拎包入住的長租公寓。深圳萬科執行合夥人、萬科泊寓租賃服務有限公司總經理袁軍認為，長租公寓市場是存量市場，不是增量市場。
2017年10月，深圳發佈了《深圳市人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，引導城中村通過綜合整治開展規模化租賃。同時，深圳計畫推進100萬套城中村存量房屋開展規模化租賃業務。有曾經投資長租公寓的業內人士表示，即使改造成本較大，目前沒有人看到能在租金差以外掙到更多的錢，但開發商仍“先下手為強”，誰能握住更多資源，未來產生收益機會就越多。
而在深圳福田區，深業集團旗下的檸盟人才公寓首期共504套，房源來自于福田區水圍村的29棟統建樓改造，總建築面積1.5萬平方米。據悉，該專案採取“政府－國企－村股份公司”三方合作改造模式。村民接受以租金稍高於當地城中村租房市場價的整租方案，然後由政府引入深業集團。深業隨後進行改造再租給福田區政府，政府以低價的保障房形式推向市場。據瞭解，福田區政府將以每平方米75元的價格向符合條件的企業人才出租。相比之下，附近的住宅社區平均租金都在每平方米100元左右。
福田水圍檸盟人才公寓
深圳鏈家此前發佈的調研報告顯示，租住在城中村的租客占比超過50%，商品房在租賃市場的占比並不算高，城中村農民房是住房租賃市場最重要的供應來源。今年以來，深圳多個片區的租金出現明顯上漲，熱門的城中村租金也自然水漲船高。租客心下疑惑：如果租金過快上漲，政府是否也會像調控房地產市場一樣調控租賃市場？
城中村應得到重視
有人擔心，“二次房改”提出的目標能否順利實現？特別是在原農村集體土地入市方面，後續會不會有一些突破性的做法？依舊存在於城市中的城中村又有了不一樣的想像空間。
在深圳房地產行業的博弈中，誰掌握了稀缺的土地資源，誰就佔據了發展先機。無論是推倒重建還是綜合整治，城中村都必將是各家爭搶之地。位於南山區的白石洲是深圳最大的城中村之一，擁有深圳市區最集中最大規模的農民房，住著近15萬人，因為涉及的土地和人口多，舊改進程一直牽動人心。多年前，綠景就參與白石洲城市更新，記者調查發現，深業集團幾乎與綠景同一時間介入白石洲，但他們“盯上”的是白石洲一些小型工業地塊和住宅區，開發難度較小，所以進展較為迅速。有消息稱，華潤置地也悄悄介入了白石洲（南區）的城市更新。
不管是城市更新、棚改還是租賃風潮，還是如今深圳推行的二次“房改”，都在深圳的房地產及其租賃市場刮起了一陣陣旋風。有人擔心，“二次房改”提出的目標能否順利實現？特別是在原農村集體土地入市方面，後續會不會有一些突破性的做法？依舊存在於城市中的城中村又有了不一樣的想像空間，理應得到重視。
“出於城市更新成本以及市民居住成本的考慮，對於這些城中村不能採取大拆大建的方式。”萬科集團創始人、董事會名譽主席王石曾表示，必須找到綜合整治提效的新模式。
深圳房地產仲介協會認為，所謂的綜合整治是相對于傳統舊改中的拆除重建而言，未來深圳城中村整治或將與現階段如火如荼的長租公寓改造相結合。深圳房地產仲介協會行業研究總監徐楓建議，針對深圳市住房和建設局發佈的徵求意見稿，城中村的小產權房也應納入供給範圍內。目前，深圳住房格局是商品房與保障房占50%，小產權房占50%，要改變深圳商品住宅的市場格局，城中村的小產權房的事情要列入考慮範圍中，因為它供應量很大。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，深圳當前房地產市場正進入到存量土地市場開發的階段，尤其是很多深圳城中村專案，未來會有用作租賃住房改革的導向。當然對於部分城中村物業來說，可能還是需要謹慎一點，或者說政策方面需要靈活應對。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，由於棚改專案在滿足基礎設施及公共服務配套設施要求的基礎上，因此即使開發商參與其中，其也只能成為一個大房東，經營模式發生了根本性的改變。另一方面，由於深圳正在構建租購並舉的房地產市場體系，開發商如想繼續在深圳生存，建設保障性住房是重要的途徑之一，開發商也將逐漸從開發模式轉為經營模式。深圳的城中村在近一年的變化確實很大，環境得到明顯的提升，但居住成本也隨之上升。在政府的租賃住房還不能惠及大部分居民的情況下，城中村依然需要承載大部分的租金相對較低的租賃需求，租金水準也需適當控制。未來的城中村，部分會整體改造，部分或將轉化為政府政策性的租賃住房。