來源：柯談（lincolk） 作者：柯談
買房置業， 對於國人來說， 是除了生死之外最大的事情。 房子決定起點， 決定層次， 決定生活品質， 甚至說房子決定一個人的命運也不為過。
然而， 大多數人買房都存在很多誤區， 總是習慣性的走理想化極端， 缺乏客觀、理性的考量。 買房一定要從宏觀和微觀兩個方面綜合考慮， 缺一不可。 宏觀方面包括：城市選擇和房價走勢， 微觀方面包括：房產認知和操作技巧。 宏觀方面， 在之前的文章中， 已經介紹的很充分了。 今天， 筆者想借助三個諮詢的朋友的實例來說說微觀方面裡， 房產認知和操作技巧的重要性。
1
首套房秉持實用主義
這位朋友是新上海人， 2015年初， 首次置業即購買了環滬的旅遊養老地產， 位於蘇州昆山澱山湖旁的別墅產品長泰澱湖觀園。 2015年購入時單價1.05萬/平， 現在1.7萬/平， 月供2萬＋。 目前， 一家三口租住在上海市區， 經濟壓力巨大， 急切想要置換回上海， 解決孩子的讀書問題。
現實中， 很多工薪階層的年輕朋友買房存在著享樂型、理想化的誤區。 首套房產就要買別墅、買新房， 在本該打拼的年紀就期望過上幸福的養老生活， 由於預算有限， 只能購買遠郊的旅遊養老地產。
遠郊項目生活配套差， 交通不便， 尤其是旅遊養老地產， 投資客占多數， 自住率低， 流動性差， 變現難， 房產增值遠遠低於市區。 上面這套長泰澱湖觀園，
對於購買首套房的年輕朋友來說， 必須掌握以下三點原則：
一、時間遠比空間重要。 朝九晚五才是你生活的常態， 遠郊的樓盤只是偽豪宅。 便捷的交通是置業的首要決定因素， 買房最大的忌諱就是虛榮心作祟， 無視地段、無視區位， 只盯著漂亮的外立面和一望無際的稻田， 自拍給人看。
此外， 首套房一定是過渡性住房暫時居住的， 所以它增值的程度就決定了你將來改善置換的難易。 交通便利、配套齊全的房產才是保值增值的不二選擇。
二、學區宜早不宜晚。
另外， 學區房漲幅要遠遠高於非學區房。 我南京的一位朋友， 4月份購買了一套南京師範大學附屬樹人學校的學區房， 新河社區37.5平298萬， 而僅僅在4個月前的2017年12月份， 同樣的戶型以215萬成交， 短短4個月竟暴漲了83萬。
首套購買學區房， 提前鎖定高收益， 既解決了讀書問題， 又為今後的置換奠定了堅實的基礎。
三、遠離遠郊窪地。
選擇所謂的價值窪地入坑的概率至少是90％， 作為3套房以內的剛需買家， 你根本沒有資格去冒險投資。
2
樹立合理的消費觀
這是中山市的一對小夫妻， 沒有自住房和老人共同居住。 看得出， 他們是安守本分、收入穩定的普通工薪階層， 應該可以代表社會中的大多數人。
這對小夫妻最大的問題就是消費觀不正確。 自己一套產權房都沒有，
股市有風險， 入市需謹慎。 歷史的經驗告訴我們， 股票市場對散戶來說就是投機的賭場， 對莊家來說就是收割的稻場， 完全不透明的暗箱操作， 根本沒有投資價值。 別以為可以自作聰明的見好就收， 沒有任何一家賭場有義務扶貧。 股市投機的本質就是把人性無限放大， 最終讓你在自己貪得無厭的本性面前輸得一敗塗地。
如果你沒有高曉松詩和遠方的思想覺悟， 如果你沒有捨身取義白手起家的創業意識， 那麼，你就是個俗人，你的使命就是不惜一切代價，趕緊買房。千萬別貪圖享受、千萬別愛慕虛榮，浮華過後，迎接你的將是愈加鮮血淋漓的殘忍現實。
一套房子都沒有，你有何資格談投資，一套房子都沒有，你有何資格談享受。
3
細節決定成敗
這位上海朋友犯了大忌：“先買進後賣出”，自以為別踏空，能夠根據買進的價格決定賣出的價格，殊不知，二手房是完全市場化的，根本不同於政府調控下的一手房市場，結果是房子賣不掉，拿不出現金來履行買房協議，面臨著資金鏈斷裂和違約的風險。
二手房置換是件系統工程，筆者曾經寫過三篇系列文章來詳細闡述過，如何完美的完成二手房的置換。買一手房沒有任何技巧可言，但能夠買到性價比高的二手房絕非易事。
目前，上海樓市低迷，成交量呈逐漸下滑的趨勢，2018年3月份二手房成交1.7萬套，4月份更是減少了4000套，才成交1.3萬套，要知道，2016年上海樓市火爆時的月成交量都在3萬套以上。
在這種慘澹的市場行情下，如果這位朋友不是以極低的價格急拋，根本無法成交，雖然他已經以低於均價5000元的單價掛牌2個多月，但仍無人問津。可悲的是，他買進的房子還有3個月就要過戶付款，他要在3個月內賣掉房子，並且拿到下家的銀行放款，談何容易。
所以，筆者給他的建議是：一、再多掛牌幾家大仲介，並且要求每家門店都必須安排統一時間集中排隊看房，人為造成房子搶手的局面，增加成功率。二、和買房的上家協商，推遲過戶時間或者正常過戶推遲付款時間，並承諾願意付出些許資金補償，當然這部分補償一定是比你賣房子降價要少的。三、承諾仲介，如果他們在規定時間內賣掉，會給他們額外的紅包獎勵，刺激他們的鬥志，集中全門店所有人力來賣這套房子。四、首選全款客戶，對付款方式好的下家可以給予更大優惠，爭取儘早拿到全部房款。如果通過以上四點仍然賣不掉，那麼只能權衡買房子的違約金之後，再忍痛割肉，打折拋售了。
筆者曾經警告過大家，先買後賣的危險之處就在於，你賣房子的下家違約或者貸款不能及時放款，都會影響到你買房的進度。所以，建議大家安全起見，在賣房合同簽好收到首付款後，再下定買房，一前一後，同步進行。即使下家的原因造成你買房違約，你也可以轉嫁違約責任，不至於自己吃虧。除非你是專業選手，能夠淘到極為便宜的房子，才有必要提前拿下，否則，買賣房子，安全第一。
總之，在我國，房子早已脫離了純粹的居所，整個社會的資源都已附著其上，看透本質，才能正確抉擇。決定你買房成敗的，根本不是錢的多少，而是你自以為是的認知!
END
希望讀者多多轉發、點贊，
你們的支持，就是我堅持不懈的動力。
那麼，你就是個俗人，你的使命就是不惜一切代價，趕緊買房。千萬別貪圖享受、千萬別愛慕虛榮，浮華過後，迎接你的將是愈加鮮血淋漓的殘忍現實。一套房子都沒有，你有何資格談投資，一套房子都沒有，你有何資格談享受。
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細節決定成敗
這位上海朋友犯了大忌：“先買進後賣出”，自以為別踏空，能夠根據買進的價格決定賣出的價格，殊不知，二手房是完全市場化的，根本不同於政府調控下的一手房市場，結果是房子賣不掉，拿不出現金來履行買房協議，面臨著資金鏈斷裂和違約的風險。
二手房置換是件系統工程，筆者曾經寫過三篇系列文章來詳細闡述過，如何完美的完成二手房的置換。買一手房沒有任何技巧可言，但能夠買到性價比高的二手房絕非易事。
目前，上海樓市低迷，成交量呈逐漸下滑的趨勢，2018年3月份二手房成交1.7萬套，4月份更是減少了4000套，才成交1.3萬套，要知道，2016年上海樓市火爆時的月成交量都在3萬套以上。
在這種慘澹的市場行情下，如果這位朋友不是以極低的價格急拋，根本無法成交，雖然他已經以低於均價5000元的單價掛牌2個多月，但仍無人問津。可悲的是，他買進的房子還有3個月就要過戶付款，他要在3個月內賣掉房子，並且拿到下家的銀行放款，談何容易。
所以，筆者給他的建議是：一、再多掛牌幾家大仲介，並且要求每家門店都必須安排統一時間集中排隊看房，人為造成房子搶手的局面，增加成功率。二、和買房的上家協商，推遲過戶時間或者正常過戶推遲付款時間，並承諾願意付出些許資金補償，當然這部分補償一定是比你賣房子降價要少的。三、承諾仲介，如果他們在規定時間內賣掉，會給他們額外的紅包獎勵，刺激他們的鬥志，集中全門店所有人力來賣這套房子。四、首選全款客戶，對付款方式好的下家可以給予更大優惠，爭取儘早拿到全部房款。如果通過以上四點仍然賣不掉，那麼只能權衡買房子的違約金之後，再忍痛割肉，打折拋售了。
筆者曾經警告過大家，先買後賣的危險之處就在於，你賣房子的下家違約或者貸款不能及時放款，都會影響到你買房的進度。所以，建議大家安全起見，在賣房合同簽好收到首付款後，再下定買房，一前一後，同步進行。即使下家的原因造成你買房違約，你也可以轉嫁違約責任，不至於自己吃虧。除非你是專業選手，能夠淘到極為便宜的房子，才有必要提前拿下，否則，買賣房子，安全第一。
總之，在我國，房子早已脫離了純粹的居所，整個社會的資源都已附著其上，看透本質，才能正確抉擇。決定你買房成敗的，根本不是錢的多少，而是你自以為是的認知!
END
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