導語
20年前， 中國開啟住房改革， 正式有了“商品房”。 20年後， 深圳推出了“第二次住房改革”。 這麼大一個名頭， 究竟能給我們老百姓帶來多少實惠呢？今天小司給大家來分析一下。
戶籍屬性、收入水準、專業人才， 是這次深圳居民住房需求的三個關鍵字。
檔案名字比較長， 《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多管道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》。
這個意見稿，
將住房分為市場商品住房、政策性支持住房（人才住房、安居型住房）、公共租賃住房三大類，
計畫到2035年，
深圳新增建設籌集各類住房共170萬套。
這三大類各自的占比分別是：
從上圖可以看出， 其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。
總結來說：
1、到了2035年， 只要符合一般購房條件， 能買的商品房只有40%了。
而其餘60%的房子專門提供給本科畢業生、本地貧困戶、事業單位和公共服務人員。
2、深圳現有的限購限貸政策不變。
01
核心看點
從計畫趨勢上來看：
到2035年， 帶有補貼人才和貧困戶的福利性的房子占60%。
從計畫住房的供給形式來看：
除了公共租賃住房只租不售， 計畫住房中大都有“可租可售、租售同步”的屬性。
02
解讀：房改計畫三步走
1、實際上， 深圳的“人地矛盾”已經越來越明顯， 計畫在這麼短的時間內新增170萬套住房， 值得重視！這相當於安置680萬“新深圳人”。
這個房改計畫分三步實施，
第一階段， 2018年到2020年， 籌建42萬套房子， 人才房安居房和公租房不少於25萬。
第二階段， 2021年到2025年， 再建45萬套， 保障類房子還是不少於25萬套。
最後一個階段， 2026年到2035年蓋83萬套， 各類保障房不少於50萬套。
當地的住房和建設局是怎樣解決的呢？
以核心市區為中心， 以城鐵為紐帶， 向惠州、東莞逐漸擴張建設， 以租為主、以售為輔的福利住房改善計畫。
2、但是， “租售同權”上， 深圳這次改革沒有任何突破。
只解決了住的問題， 但在“新深圳人”的戶籍權、教育權、產權等問題上， 還在探索之中。
03
趨勢：租房時代來了
非市場化的住房多了， 市場化的需求自然就少了。
通過“租售並舉”再到“租售同權”， 這次深圳的“二次房改”計畫會間接推動空置房產的購置速度和使用效率的提升；
達到房產租賃、銷售與供應的平衡；
擺脫北上深等核心城市因購房搖號、戶籍審批制度， 導致買房、售房成交量持續縮小而房價徘徊的局面。
所以， 小司認為， 租房時代的正式來臨了！
擁有“租金”收益權的證券化資產將會興起！
各大城市“租售並舉”， “租房”政策的目標首先要解決各種人群“住”的問題， 而附加在房子上的“權”則成為調節供需、平衡人才結構的一個有效抓手。
在資本市場體現出來的就是“租售同權”屬性的固定收益類理財產品。
如圖：2018年開始新增租金收益權的證券化理財產品
因為,租賃地產擁有兩大特性：
第一、租金收益低， 但現金流穩定， 並且可期；
第二、核心城市的房地產保值的預期。
但現階段， 債券違約可能比較多， 建議大家不要直接去投房地產債券， 最好選擇一些有公信力的“房抵貸”產品適度投資。
比如：
部分優質P2P平臺推出的“小額分散標的”， 相對來說， 具有較好的投資價值和預期收益。
為什麼？因為有三大限制：
1、利率市場化——只有讓金融機構差異化競爭， 才能有各種理財產品的活躍。
2、人民幣國際化——以美國的經驗為例， 美元出海回流， 大多購買本國的證券化產品長期來看， 海外人民幣資產的回流應是資產證券化發展的主要驅動力。
3、租售同權， 尚未邁出真正步伐， 以戶籍制度為區分的各項城鄉差別必須從經濟上解決。
以今年各大城市的“搶人大戰”來看， 不同房屋產權和身份戶籍差別正在慢慢縮小......
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小司聊理財
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