調查：美國薪資漲幅不及房價漲幅

近日， 路透調查多數受訪房地產市場分析師認為， 未來一年美國可負擔住房供應嚴重短缺的局面還將繼續， 推動房價以快於通脹和薪資增長的速度上升。

美國房價十年前下跌逾三分之一， 掀起金融危機並引發經濟嚴重衰退， 而今已扳回這些跌幅， 因強勁的就業市場帶動經濟活動加速， 提振房屋需求。

但供應沒有跟上需求增長， 使得買房不那麼容易負擔。 過去幾年薪資年平均增長不足3%， 但房價漲幅平均超過5%。

調查：美國薪資漲幅不及房價漲幅

5月16日-6月5日對近45名分析師進行的最新調查顯示，

標普/CASE-SHILLER20個大都會地區房價指數今年料進一步上升5.7%；而另一份路透對分析師所做調查， 2018年美國平均薪資增幅料為2.8%， 通脹料為2.5%。

2019年及2020年美國房價增幅料分別為4.3%及3.6%。

“我們見到的並非短期現象。 美國房價增幅這幾年來始終超過家庭收入的增速， 雖然需求略見降溫， 但供給面仍相當吃緊， ”BMOFinancialGroup資深分析師SalGuatieri表示， “我認為房價增幅超過家庭收入增速的情況至少會再持續一年， 還得花上一些時間需求才會減緩， 供給也才會增加到一定的程度。 ”

路透是在4月疲弱的成屋及新屋銷售出爐後， 對分析師進行的這份調查。 對4月資料的進一步分析顯示， 成屋庫存年率已連續第35個月下降， 而房價中值連續第74個月上漲。

近40位回答一個額外問題的分析師中，

有約80%的人認為， 未來12個月， 美國已然供應緊張的可負擔住房數量要麼持平， 要麼下降。

目前預計成屋銷售將微幅上漲， 今年每季平均銷量將從4月的546萬戶左右， 升至560萬戶。 成屋銷售占美國房屋成交量的約90%。 但這仍遠低於上次樓市繁榮時平均700萬戶的峰值。 樓市繁榮時房價居高不下， 人們的承受能力降低。

若以1-10分來衡量房價承受能力， 1代表相當便宜， 10代表相當貴， 答案中值為7。

Moody分析師BrentCampbell指出， “以房價中值/收入比等基礎估值資料來看， 美國房價被略微高估。 ”

房價上漲有可能促使許多人去租房而不會買房。 不過， 據回答額外一個問題的近40位分析師中約有60%認為， 相對於平均收入而言， 在美國大城市租房也將變得更貴。

購房者面臨的另一大潛在障礙是抵押貸款利率上升。

據調查顯示， 30年期按揭平均利率將在年底時升至4.60%， 之後在2019年底觸及5.0%。 那些數字較2月的前次調查略有上調， 但似乎仍符合分析師的預期， 分析師預計美聯儲收緊政策的程度將比央行最新預估顯示的要高。

“由於按揭利率繼續上漲， 房子變得更加負擔不起了， ”ING的發達市場分析師JonasGoltermann說。