之前， 有很多人說中國的房價違背了經濟學常識， 如果仔細看完下面的文章， 你會發現自己受騙了。
其實， 並不是房價違背了常識， 而是很多人沒有搞清楚現在的常識是什麼？
房價上漲的鍋應該誰來背？
作者：馬繼鵬
來源：真話財經（ID:zhenhuacaijing）
一般來說， 商品的價格是由供求關係決定的， 供給多， 價格跌， 供給少， 價格漲。 現在房價大漲亦遵循這樣的規律。
如果把房子理解成一般的商品， 這種商品能生產多少主要是由土地和設計決定的， 供地多了， 就能蓋更多的房子， 設計時樓層更高， 也能有更多的房子。
以上兩個因素主要由誰決定？土地供給是由地方政府控制的，
所以， 已經很明白了， 整個房地產市場， 最後的主導者是地方政府， 政府才是遊戲規則的制定者， 房產商和購房者只是參與方而已。
01
最近多個城市房價暴漲， 有些人覺得是開發商捂盤惜售， 造成“萬人搶房”的局面， 不排除這是一個重要原因， 但根本原因是土地供給太少。
可能有人會問， 現在很多地方政府還在依賴土地財政， 為什麼要減少土地供應呢？不應該是多賣土地多增加財政收入嗎？
一般來講， 應該是這樣， 但現在地方政府也知道“捂盤惜售”的道理， 憑什麼開發商競拍完土地放幾年可以坐地漲價，
下面的圖就很好的說明了這個問題， 地方政府這幾年土地供應量減少了， 但土地收入依然在增加， 這說明啥？土地單價高了很多。
以上是近10年中國房地產企業土地開發情況。 一共包含三項指標， 分別是房地產企業待開發土地面積， 房地產企業購置土地面積和房地產企業土地購置費用。
按照國家統計局的統計口徑， 房地產企業待開發土地面積指的是經有關部門批准， 通過各種方式獲得土地使用權， 但尚未開工建設的土地面積。
單獨分析這個資料， 可以發現， 2008年房地產市場低迷， 開發商建房熱情不高， 這個資料在近10年都是最高的， 達到48161.07萬平方米。
後來， 隨著2009年房地產市場復蘇， 待開發土地面積開始下降，
再來單獨看看房地產企業購置土地面積。
從上圖可以看出， 購置土地面積最高點出現在2011年， 當時是44327.44萬平方米， 之後一直呈下降趨勢， 尤其是2013年開始， 下降幅度較大。
到2015年和2016年， 房地產企業購置土地面積只有最高峰時期的50%， 2016年只有22025.25萬平方米。
所以， 如果要論2016年中國房價大漲的原因， 除了貨幣供應量增加， 很大一個原因就是土地供應已經告急， 在需求增加的情況下， 房地產企業已經無米下鍋。
2017年， 房地產開發企業土地購置面積上升到25508萬平方米， 比上年增長15.8%， 但是和2013年之前相比， 還是處於低位。
與以上兩個資料形成鮮明對比的是， 房地產企業土地購置費用近10年一直在增長，
地價漲了， 房價肯定要漲。 關於這個說法， 任志強有個形象的比喻， 如果把房子比作麵包， 土地就是麵粉， 麵粉都漲價了， 麵包不漲價說不過去。
不過， 也有人質疑， 房地產商在中國一定就不能虧本嗎？從現實來說， 基本上就是這樣， 如果麵粉價格高於麵包價格， 地產商要不漲房價， 要不先放著不開發， 或者把房子建好了捂盤惜售。
現在， 政府為了防止房價大漲， 用“限價”的方式降房價， 結果大家也看到了， 萬人搶房， 搖號買房， 購房成為少數人的權利。
從表面上看， “搖號買房”是因為新房二手房價格倒掛， 買到就是賺到， 本質上其實是土地供應量減少導致房子的有效供給減少，
02
早些年， 確實是因為土地財政的本質， 導致了地方政府依靠賣地獲取利潤， 這一方面拉動地方投資或者說 GDP 增長， 另一方面依靠地產商來打造公共市政配套。
這些年， 地方政府都在落實“房主不炒”的房地產調控總要求， 不管是一線城市還是二線城市， 甚至很多四線城市都出臺了嚴厲的房地產調控政策。
本以為， 地方政府要主動革自己的命， 主動擺脫對土地財政的依賴， 但從現實情況來看， 地方政府在下一盤很大的棋。
棋譜是這樣的：減少土地供應-通過各種手段去庫存（棚戶區改造、人才計畫等）-房價上漲-以更高的價格賣地。
這局棋的結果就是上圖顯示的那樣， 供地減少了但是土地購置費直線上升。
土地少了，開放商為了賺錢，要不漲價，要不在單位面積土地上蓋更多的房子，所以出現了以下奇怪的現象。
這是近10年商品住宅房屋竣工面積，在房地產開發企業購置土地面積從2011年大幅下降的這幾年，房屋竣工面積卻在一路上漲。
所以，現在很多城市樓盤房子越蓋越高，密度越來越大，只有這樣，才能在土地越來越少的情況下蓋越來越多的房子。
這樣看來，說地方政府是房地產市場最大的受益者一點也不過分，以前靠多賣地增加財政收入還可以理解，現在賣的地少了，收入卻翻了好幾倍，房價不漲都難。
政府為什麼對土地財政如此上癮，而且近幾年把這個制度運用的如此爐火純青？主要還是跟地方政府債務惡化有關。
按照經濟學原理，去庫存的最好手段就是降價大拍賣，很多商品都是這麼做的，但房子在中國是一種非常特殊的商品。
去庫存，如果低價拋售的話，就會引發通縮螺旋，導致資產價格崩盤，進而引起企業利潤減少，導致員工工資下降，從而抑制消費，引起了商品價格持續下跌，企業利潤進一步減少。
這是一個惡性循環，這也是為什麼，國家過幾年就會向市場投放基礎貨幣，可以造成一種“財富增加”的假像，消費者才願意消費。
看看下面這個例子會更容易理解，國家為什麼不敢捅破房地產泡沫。
假如你是一個社區便利店的老闆，批發了很多醬油在社區裡面賣，如果醬油全國統一降價，對於社區的居民來說，當然是好事。但對於你來說，就會虧錢。
虧錢了，便利店就會倒閉。如果你的便利店倒閉了，你賒帳的上游經銷商的應收款就收不上來，經銷商也會虧錢，經銷商就會破產，就沒錢給還給生產醬油的廠家，廠家的應收賬款要不回來，也會破產，它們從銀行貸款的錢，就無法償還。
再往下面聯想，銀行收不回貸款，那麼銀行也會虧損，也會倒閉。商業銀行倒閉了，最後一道防線就是央行以及廣大儲戶。
如果再惡化，整個社會就會出現信用崩潰，進而爆發大規模的經濟危機。這就是一個完整的通縮螺旋，這個螺旋能持續的根本原因在於債務杠杆過高。
現在，中國居民的負債率已經很高了，很大一個原因是房價上漲，貸款買房成為常態，所以，一旦房價暴跌，發生債務違約，後果不堪設想。
試想，如果你開便利店，進貨的時候沒賒帳，用的都是自己的現金儲蓄，商品價格下跌，便利店虧錢了，倒閉了，經銷商會受到波及嗎？後面的連鎖反應也不會發生。
作者：馬繼鵬，資深財經媒體人，《真話財經》主編
土地少了，開放商為了賺錢，要不漲價，要不在單位面積土地上蓋更多的房子，所以出現了以下奇怪的現象。
這是近10年商品住宅房屋竣工面積，在房地產開發企業購置土地面積從2011年大幅下降的這幾年，房屋竣工面積卻在一路上漲。
所以，現在很多城市樓盤房子越蓋越高，密度越來越大，只有這樣，才能在土地越來越少的情況下蓋越來越多的房子。
這樣看來，說地方政府是房地產市場最大的受益者一點也不過分，以前靠多賣地增加財政收入還可以理解，現在賣的地少了，收入卻翻了好幾倍，房價不漲都難。
政府為什麼對土地財政如此上癮，而且近幾年把這個制度運用的如此爐火純青？主要還是跟地方政府債務惡化有關。
按照經濟學原理，去庫存的最好手段就是降價大拍賣，很多商品都是這麼做的，但房子在中國是一種非常特殊的商品。
去庫存，如果低價拋售的話，就會引發通縮螺旋，導致資產價格崩盤，進而引起企業利潤減少，導致員工工資下降，從而抑制消費，引起了商品價格持續下跌，企業利潤進一步減少。
這是一個惡性循環，這也是為什麼，國家過幾年就會向市場投放基礎貨幣，可以造成一種“財富增加”的假像，消費者才願意消費。
看看下面這個例子會更容易理解，國家為什麼不敢捅破房地產泡沫。
假如你是一個社區便利店的老闆，批發了很多醬油在社區裡面賣，如果醬油全國統一降價，對於社區的居民來說，當然是好事。但對於你來說，就會虧錢。
虧錢了，便利店就會倒閉。如果你的便利店倒閉了，你賒帳的上游經銷商的應收款就收不上來，經銷商也會虧錢，經銷商就會破產，就沒錢給還給生產醬油的廠家，廠家的應收賬款要不回來，也會破產，它們從銀行貸款的錢，就無法償還。
再往下面聯想，銀行收不回貸款，那麼銀行也會虧損，也會倒閉。商業銀行倒閉了，最後一道防線就是央行以及廣大儲戶。
如果再惡化，整個社會就會出現信用崩潰，進而爆發大規模的經濟危機。這就是一個完整的通縮螺旋，這個螺旋能持續的根本原因在於債務杠杆過高。
現在，中國居民的負債率已經很高了，很大一個原因是房價上漲，貸款買房成為常態，所以，一旦房價暴跌，發生債務違約，後果不堪設想。
試想，如果你開便利店，進貨的時候沒賒帳，用的都是自己的現金儲蓄，商品價格下跌，便利店虧錢了，倒閉了，經銷商會受到波及嗎？後面的連鎖反應也不會發生。
作者：馬繼鵬，資深財經媒體人，《真話財經》主編