作者：金滿樓
十九世紀七十年代後， 隨著蘇伊士運河的開通及電訊、船舶等方面技術的突飛猛進， 中西方貿易也隨之日漸擴大。
作為其中的商業樞紐， 上海的工商業也日趨繁榮， 租界內外的常住人口不斷攀升， 至清末已經突破百萬大關。
對此現象， 1898年4月22日的《申報》曾報導說：
“英、美、法三國租界創自道光之季， 而房屋則盛于咸豐、同治間。 ……自是以後， 房屋日多， 昔日之衰草白楊變成平沙大道， 未幾而平沙大道之旁即成列肆市集。 ”
人口膨脹， 地價也跟著暴漲。 據統計， 在1865年至1866年間， 租界人口占全上海人口的22%， 而當時的租界面積不到全上海的1%，
1875年， 工部局重估地價為平均每畝銀1459兩， 比十年前翻了近3倍；到1881年， 並非租界中心的楊樹浦一帶由每畝七八十兩漲到二三百兩， 新閘一帶由銀百兩漲到五百兩。
1890年， 租界內地價攀升到每畝均價3871兩， 1903年至4603兩， 到1907年更是達到9606兩， 較最初翻了數百倍不止。
以租界中心的跑馬場為例。 1848年時， 以麟瑞洋行大班霍格為首的5名英國商人成立上海跑馬總會， 其以每畝10兩銀子的價格在現南京路、河南路處永租土地81畝修建了上海第一個跑馬場。
6年後， 該跑馬總會將這一跑馬場以每畝超200兩的價格出售， 隨後在浙江中路、南京路兩側以9700兩銀子的代價圈地170餘畝。
1861年， 第二個跑馬場以10萬兩銀的價格出售， 最後在現南京西路、西藏中路一帶圈建了號稱“遠東第一”的跑馬場（即現在的人民公園、廣場一帶）。
租界開闢之前， 當地官府在房地產方面的收入微薄。 如康熙二十一年（1682年）， 上海縣房地產交易稅銀不過600兩， 嘉慶十六年（1811年）也僅為1354兩。
租界開闢之後， 房捐和地稅成為租界當局收入的主要支柱， 通常要占到半數甚至七成。 由此， 房地產商也成了租界當局最受關照的“財神爺”。
開埠之初， 上海的房地產業務大多由從事貿易的洋行如沙遜、怡和、仁記等兼營， 而這些洋行很多是靠販賣鴉片起家；
另外一些則是憑藉租界管理上的特權， 每逢有市政建設的計畫出臺， 這些洋行往往聞風而動、搶先圈地，
民國年間最著名的上海大地產商哈同即為其中一例。 1873年， 猶太人哈同來到上海， 其最初不過是沙遜洋行的看門人， 之後又做過跑街、倉庫管理員、收租員等。
因為工作勤勉、頭腦靈活， 哈同後來被提升為地產部經理。 1885年中法戰爭後期， 法軍在鎮南關等地慘敗， 茹費理內閣隨即轟然倒臺。
消息傳到上海， 法租界內人心大震， 一向趾高氣揚的法國領事館甚至掛起了俄國旗幟。 因擔心清廷收回法租界， 法租界內地價迅速下跌， 沙遜洋行管理層也做好了撤離的準備。
此時， 唯有哈同力排眾議， 其認為中法必將以議和而告終， 這一非常時期非但不能撤離， 而且應趁低價時多多收購土地。
一番思慮後，
果不其然， 清廷很快與法國簽訂和約， 法租界也仍如往昔一樣熙熙攘攘。 經此一役， 沙遜洋行獲得了巨額的利潤， 而哈同本人也在上海地產界贏得了盛譽。
1901年， 哈同脫離沙遜洋行自立門戶， 其開設的哈同洋行經過十餘年的發展後， 最終將半條南京路收入囊中。
當時， 南京路兩旁的大樓、里弄以“慈”字命名的如慈淑大樓、慈裕裡、慈慶裡、慈順裡等， 都是哈同洋行的產業。
由此， 哈同一舉超過老東家沙遜家族成為名副其實的上海“地皮大王”， 一首童謠也不脛而走:
“哈同、哈同， 與眾不同；看守門戶，
童謠裡說的“攢錢鋪路”， 指的是哈同斥資六十余萬兩白銀在南京路上鋪設鐵黎木， 以改善交通並迅速提升其在南京路一帶的房產價格。
至於“築路”， 則是哈同利用政界關係， 其預知了租界當局制定的“越界築路”計畫， 由此搶先用低價大量購入“越界築路”兩側土地並建造大量房屋。
等到越界馬路開通， 人口湧入， 地價暴漲,， 財源自然滾滾而來！