中房報記者向軍丨北京報導
5月底的一天， 秦皇島一場地產發佈會上， 我碰見了楊勝（化名）。 當地的豪宅項目還不算多， 加上這裡是京津冀所剩無幾的價值窪地， 這次開盤吸引了上千名看房者。 楊勝掐著點走進會場， 難得找到一個空座。
“這裡可以坐嗎？”楊勝問我。
“有個朋友出去了， 你可以先坐會兒。 ”我說。
楊勝， 40歲出頭， 上身掛著寬鬆的T恤， 挎著一個袋子， 比起前一排西裝革履與銷售經理熟絡打招呼的人們， 楊勝其貌不揚， 像一個剛剛逛完菜市場的大叔。 會場閃光燈照耀下的精緻與粗糙形成鮮明對比，
“覺得這個項目怎麼樣？”我問。 “目前秦皇島豪宅專案也就1.2萬元/平方米到1.3萬元/平方米， 這個項目明天開盤價格應該差不了多少， 比起北京和石家莊的專案來說太便宜了。 ”楊勝預測。
“秦皇島去年兩次限購， 你們有（購房）資格嗎？”我追問。
“限購， 我們有辦法化解。 ”原來， 楊勝不僅是傳統意義上的地產人， 還是一個有10年經驗的職業炒房人。 這次開盤， 他和同夥來了20多個人， “每人肯定不止買一套”是楊勝能夠最大限度透露的資訊， 明天， 他們將和開發商有一場談判。 現有價格、預期價值、拋售週期就是他們炒房的三個基本邏輯點。
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“調控政策無非就是各個擊破”
第二天， 樓盤真實的價格比楊勝的預期高了大概5000元/平方米， 一套120平方米戶型的房子大概需要200萬元， 如果按照他說的這個團每個人不止一套的說法， 假設按人均兩套算， 這個炒房團此次能夠為開發商帶來的資金是至少是8000萬元。
常規的排卡認購正在進行， 意向者需要到當地指定銀行存款5萬元方可認購。 只要雙方談判價格比較適中， 對於楊勝和開發商來說是一個雙贏的事情。
“價格比你預期的要高， 你們認購了嗎？”我發信息給楊勝。
“還沒有， 價格有點高了， 做五年長線的還可以， 短線不好做。 ”無法判斷楊勝此時的情緒是猶豫還是決絕。
不過可以確定的是，
楊勝的套路是安排適當的好處費給代持者。 但是， 他有一個始終笑而不語的環節， 即“如何保證代持者不變卦”， 楊勝稱其為“風控”。 他說， “和代持者簽協議太表面化， 我們也不會使用非法手段， 這是我們最核心的環節。 我們有辦法讓他們最後不想要房子。 ”
楊勝不願過多透露細節， 但成都一名操盤10多年的房地產人士曾向我透露過其幫助無購房資格者順利買到二手房的方法，
除此之外， 楊勝對市場上用資金杠杆的炒房者表現得嗤之以鼻， 目前市場上有幾種避開限貸的操作方式， 一種是專案開盤前繳納認購金或者首付款後， 將房子的交易權全權交給仲介機構， 短期內等下一個接盤者進來好賺取差價；另一種是通過支付多張信用卡額度來籌錢。 和楊勝一起玩的這幫人， 多數是中小企業主， 且炒房年限超過10年， 他們主要依靠自有資金。
回歸到秦皇島， 這個城市雖然實施限購， 但尚未出臺限售政策， 這對於炒房團來說是個短線操作的好機會， 不過突然高於預期5000元/平方米的價格， 還是讓他們猶豫了。
“還考慮這個項目嗎？”我問楊勝。
“考慮。 ”楊勝說。
“感覺你們要撤了。 ”我調侃。
“還不如去廣州深圳那邊， 惠州也不錯。 ”楊勝發了一個哈哈大笑的表情難掩惋惜。 他看好粵港澳大灣區總體規劃出臺前的黃金時段。 規劃出臺後， 國家是否也會像對待雄安和海南那樣立即出臺樓市調控政策， 是他們抱有幻想的地方。
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“去什麼丹東， 到柬埔寨去賭一把”
楊勝他們像嗅覺敏銳的獅子， 稍有風吹草動， 稍許判斷後便沖過去。 限購未限售城市是他們操作短線的首選。楊勝所謂的短線，其實就是拋售週期，如果價格合適，拋售週期太長的話，他們也不考慮。
“既然你們能破解限購的話，為什麼不去白溝，被稱為副首都的雄安新區周邊可是未來可期啊？”我表達了自己的疑惑。去年6月17日，雄安新區成立兩個月後，白溝限購，外地人必須繳納3年社保。
“你說的對，雄安周邊的20多個鎮投資機會都很大，但是投資週期太長，要是想進去我們也能進去。”楊勝表示不太願意去。
長線投資造成的資金沉澱是炒房者不願看到的結果，兩次去過雄安新區，其目前的狀態是容城建設煥然一新，尤其是央企一條街，但雄縣和安新的街道還比較陳舊雜亂。楊勝對此不無思量，除了緊鄰利好城市的三四線城市，楊勝和他的團隊的投資法則大多遵循“圍著一二線城市，避開三四線城市”。
5月初，毗鄰朝鮮的丹東房價急速升溫，浩浩蕩蕩的炒房團隨即進入，5月14日，丹東新房限售且首付比例不低於50%，彼時的楊勝還沉醉在海南的陽光與海風中，在他看來，在考慮區域價值的問題上，也需要一點政治智慧，他不看好丹東的理由不僅僅是因為那是一個四線小城，更重要的是，他認為“對面是個不確定性很大的國家。”
楊勝一邊跟我聊天，一遍籌畫著去柬埔寨的實地考察。“柬埔寨是美元國家，90%的開發商都是中國人”，這是楊勝頗為津津樂道的一個考察理由，“當然還有其他很多利好原因。”
由於柬埔寨也在“一帶一路”建設帶上，有駐泰國的開發商朋友告訴我，近幾年國內過去的開發商蜂擁而至，並不是慢慢發展起來。他說，“到柬埔寨投資只能是賭一把，柬埔寨是美元國家，遊客都用美元交易，但是一旦交易上升，這個國家的美元儲備夠不夠會是個問題。另外，中國人到柬埔寨投資大概有三四年了，前兩年是廣州等南方地區的人為主，近一年來北京等北方地區的人也開始去了，大家過去的一個重要原因是那裡租金回報率高，租金回報率高的原因則是近幾年我國諸多勞動密集型產業轉移過去後，企業管理層租房需求大，但是現在開發商蜂擁而至後，租金會不會繼續堅挺，也是個問題。”
炒房團的短線投資抓的是短暫的利好機會與升值空間，楊勝或許也看到了這些風險，但投資畢竟是短暫的，風險發生前撤出就是安全。只要同行的哥們兒定好時間，楊勝他們隨時出發。可見，秦皇島項目的20多個人在他聯絡的龐大炒房團隊中，數量微乎其微，他在全國大部分省會都有朋友，而後者是提供一手資訊並一道分羹的人們。
“投資失手過嗎？”我問楊勝。
“剛開始的時候有，近幾年沒有了。”楊勝比較淡定。
“當初為什麼會幹起炒房這個事？”我好奇。
“當時也是有師傅帶著，慢慢就會了。”楊勝回憶。說起師傅，楊勝想起了被稱為“中國炒房第一人”的歐神，他評價歐神到“現在只會忽悠賺會員的錢，會員也多是入門級別，業內（炒房團）已經很少仰慕他了，一線操作是最重要的”。
限購未限售城市是他們操作短線的首選。楊勝所謂的短線，其實就是拋售週期，如果價格合適，拋售週期太長的話，他們也不考慮。“既然你們能破解限購的話，為什麼不去白溝，被稱為副首都的雄安新區周邊可是未來可期啊？”我表達了自己的疑惑。去年6月17日，雄安新區成立兩個月後，白溝限購，外地人必須繳納3年社保。
“你說的對，雄安周邊的20多個鎮投資機會都很大，但是投資週期太長，要是想進去我們也能進去。”楊勝表示不太願意去。
長線投資造成的資金沉澱是炒房者不願看到的結果，兩次去過雄安新區，其目前的狀態是容城建設煥然一新，尤其是央企一條街，但雄縣和安新的街道還比較陳舊雜亂。楊勝對此不無思量，除了緊鄰利好城市的三四線城市，楊勝和他的團隊的投資法則大多遵循“圍著一二線城市，避開三四線城市”。
5月初，毗鄰朝鮮的丹東房價急速升溫，浩浩蕩蕩的炒房團隨即進入，5月14日，丹東新房限售且首付比例不低於50%，彼時的楊勝還沉醉在海南的陽光與海風中，在他看來，在考慮區域價值的問題上，也需要一點政治智慧，他不看好丹東的理由不僅僅是因為那是一個四線小城，更重要的是，他認為“對面是個不確定性很大的國家。”
楊勝一邊跟我聊天，一遍籌畫著去柬埔寨的實地考察。“柬埔寨是美元國家，90%的開發商都是中國人”，這是楊勝頗為津津樂道的一個考察理由，“當然還有其他很多利好原因。”
由於柬埔寨也在“一帶一路”建設帶上，有駐泰國的開發商朋友告訴我，近幾年國內過去的開發商蜂擁而至，並不是慢慢發展起來。他說，“到柬埔寨投資只能是賭一把，柬埔寨是美元國家，遊客都用美元交易，但是一旦交易上升，這個國家的美元儲備夠不夠會是個問題。另外，中國人到柬埔寨投資大概有三四年了，前兩年是廣州等南方地區的人為主，近一年來北京等北方地區的人也開始去了，大家過去的一個重要原因是那裡租金回報率高，租金回報率高的原因則是近幾年我國諸多勞動密集型產業轉移過去後，企業管理層租房需求大，但是現在開發商蜂擁而至後，租金會不會繼續堅挺，也是個問題。”
炒房團的短線投資抓的是短暫的利好機會與升值空間，楊勝或許也看到了這些風險，但投資畢竟是短暫的，風險發生前撤出就是安全。只要同行的哥們兒定好時間，楊勝他們隨時出發。可見，秦皇島項目的20多個人在他聯絡的龐大炒房團隊中，數量微乎其微，他在全國大部分省會都有朋友，而後者是提供一手資訊並一道分羹的人們。
“投資失手過嗎？”我問楊勝。
“剛開始的時候有，近幾年沒有了。”楊勝比較淡定。
“當初為什麼會幹起炒房這個事？”我好奇。
“當時也是有師傅帶著，慢慢就會了。”楊勝回憶。說起師傅，楊勝想起了被稱為“中國炒房第一人”的歐神，他評價歐神到“現在只會忽悠賺會員的錢，會員也多是入門級別，業內（炒房團）已經很少仰慕他了，一線操作是最重要的”。