中房報記者 曾冬梅丨廣州報導
忽如一夜春風來， 站在風口上的長租市場迎來一個超萬億元的大金主。
5月28日， 中國銀行保險監督管理委員會發佈《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》（下稱通知）， 提出保險公司可通過直接投資、設立債權投資計畫、股權投資計畫、資產支持計畫及保險私募基金參與長租市場。
“我們已經知道了這個重要消息， 是個特別大的利好。 ”6月1日， 一家正在大力發展長租公寓的龍頭房企對中國房地產報記者表示。
截至2017年12月末， 保險業資產總規模16.75萬億元， 即便是按照不動產投資不超總資產10%的限額計算，
對於這一埠的打開， 長租市場的資金供需兩方都表示了高度關注， 但也深感聯誼不易。 “檔出來後， 我們內部都在探討， 但險資對專案的屬性是有嚴格要求的， 目前我們只有一個項目能夠匹配， 項目公司也正在和保險資金對接， 具體怎麼實施還需要討論。 ”6月1日， 一家已發行了租賃住房資產證券化產品的上市房企的高管向中國房地產報記者透露。
在通知出臺之前， 張鵬（化名）已經考察了不少長租專案， 但一個標的都沒相中。 “現在整個保險行業對這個檔還在前期探討研究階段， 我們內部需要進行財務測算和商業模式研究， 地方政府和業主也沒準備好。
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萬億險資真的來了
這份被稱為“銀保監26號文”的檔悄然流出， 雖然檔只有短短三頁紙， 但信息量巨大。
首先， 確定了保險資金參與長租市場的合法、合規性， 明確保險資金參與長租市場的兩大投資主體為保險公司和保險資產管理機構。
此前， 《保險資金投資不動產暫行辦法》將非基礎設施類不動產分為商業、辦公不動產、與保險業務相關的醫療、汽車服務、養老不動產以及自用性不動產。 按照規定， 保險資金不得投資或銷售商業住宅， 不能直接從事房地產開發建設(含一級土地開發)、不得投資設立房地產開發公司或投資未上市房地產企業股權。
張鵬對中國房地產報記者表示，
“這次基本上就是全面放開了。 ”睿信致成管理諮詢公司合夥人郝炬認為。 通知指出， 保險公司可以採用直接投資的方式， 而保險資產管理機構的參與方式更為多樣， 包括設立債權投資計畫、股權投資計畫、資產支持計畫及保險私募基金。
當然， 險資對投資標的也有嚴格要求。 首先， 租賃住房項目要具有良好的經濟和社會效益，
“從我們的角度理解， 應該就是住建部之前公佈的那12個試點城市。 ”張鵬說。 去年7月， 住建部等9部門聯合印發了《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。
要拿到保險資金， 除了專案本身的資質， 融資主體和項目主體也要滿足幾個條件。 比如， 採用債權投資計畫方式的， 融資主體自有現金流要占其全部應還債務本息的比例為100%（含）以上。 如果是股權投資計畫及保險私募基金方式， 擬投專案公司的核心資產為租賃住房項目， 項目公司股權不得為協力廠商提供質押， 並設置有效的退出機制。 保險機構還要求確保資金封閉運行， 專項用於所投資的租賃住房項目建設或改造升級， 不得挪作它用。
此外， 銀保監會要求保險公司制定長期租賃住房項目的投資測算， 並納入年度資產配置計畫。 為了鼓勵各大保險機構積極參與， 銀保監提出，保險資產管理機構通過債權投資計畫、股權投資計畫、保險私募基金等方式投資長期租賃住房專案的，相關註冊機構建立受理及註冊綠色通道，優先受理。
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方向是對的但大家還沒準備好
對於險資准入長租市場，坊間早有預期。去年以來，中央和地方陸續都有相關消息流出。2017年9月，上海市政府印發《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》，針對住房租賃企業出臺了五類金融支持政策，其中就包括鼓勵保險機構合理運用保險資金。此後的2017年11月，保監會資金運用監管部主任任春生在“2017全球資產配置與風險管理”研討會上表示，保監會將進一步引導保險資金主動服務國家重大戰略，研究拓寬保險資金運用參與長租公寓等領域，進一步優化保險資金配置。此外，2018年2月，保監會副主席陳文輝也在一個公開場合透露將研究保險資金參與長租公寓等領域。
“保險資金和長租公寓的協作有幾個匹配點，長租公寓是長期性的資產持有和運營，收益回報較低，重資產運作。從保險資金的期限和對收益的要求來看，對長租公寓的支持力度會比較大。”郝炬表示。
保險機構也認同這種保險與長租公寓是“天作之合”的觀點。太平資產管理有限公司在一份報告指出，投資長租市場符合保險資金屬性。該報告認為，保險資金主要由保費構成，具有安全性、收益性、流動性特徵，與其他資金相比較，還具有長期性與多樣性特徵。長租住宅領域多層次、多元化、長期的資金需求能有效匹配保險資金長期性、多樣性的投資偏好。除以上金融屬性，保險資金帶有天然的社會保障使命與保障屬性，應堅持為社會保障體系建設、實體經濟和國家重大戰略提供長期資金支援。
“保險公司很願意在民生領域履行社會責任，但財務測算也是很重要的。資本的偏好是要有利潤，對長租市場也是一樣，沒有錢賺，就沒法複製也做不大。”張鵬認為，就保險公司而言，發展長租市場目前要做的是研究實現路徑、資金匹配和未來退出，另外也得有合適的標的。
張鵬關注長租市場已經有很長一段時間，也在全國各地看了不少項目，但截至目前，一個都沒投，因為看不清楚專案的商業模式。“合格的標的太少了，要麼就是權屬不清，要麼就是投資回報算不過來。”
在他看來，險資與長租市場對接的方向是對的，但地方政府和業主都還沒準備好，“長租公寓的土地成本一定要低，再把建安成本控制住，賬才能算的過來。但地方政府千差萬別，有的地方把土地很便宜給開發商了，但同時又限定了出租物件和租金。有的地方為了控制土地成本，把長租專案建在很偏遠的地方，也完全沒法操作。”
開發商要分享險資的大蛋糕也不是一件容易的事。一家上市房企在今年剛發行了住房租賃類Reits，為在建專案成功籌集了大筆資金。對於險資的入場，他們高度關注，但仔細研究下來，發現公司只有一個項目符合要求。卡住其他專案的是通知的這項規定：“土地出讓合同或土地使用權證載明土地及地上建築物僅用於租賃住房，不得轉讓。”
該上市公司資產管理部的負責人告訴中國房地產報記者，目前公司只有在北京拿的一個自持項目能夠達標。“其他專案如果沒有明確土地屬性是長租，而是住宅的話，險資是沒法進入的。”
雖然目前只有一個項目，但該公司還是積極地在跟保險機構商談合作事宜，“險資的成本不一定能比其他管道低很多，但期限長的優勢是我們所看重的，畢竟現在發行的類Reits也不是真正的長期限產品。”
從目前來看，險資和專案方正處在彼此磨合的初期階段，險資的熱情並沒有想像中那麼高漲。“我們還在研判長租市場包括房地產市場的未來走勢，這兩年還是持慎重態度。”張鵬指出，險資能夠投放到長租市場中的額度其實是足夠的，只是在商業模式還沒有探討成功之前，大家的腳步不會邁得太大。
延伸
保險公司通過直接投資，保險資產管理機構通過發起設立債權投資計畫、股權投資計畫、資產支持計畫、保險私募基金參與長租市場，所投資的長期租賃住房項目應當滿足以下條件：
（一）具有良好的經濟和社會效益，具備穩定的當期或預期現金流；
（二）處於北京、上海、雄安新區以及人口淨流入的大中試點城市。土地性質為集體建設用地的，應處於集體建設用地建設租賃住房試點城市；
（三）產權清晰，無權屬爭議及受限情形；
（四）土地出讓合同或土地使用權證載明土地及地上建築物僅用於租賃住房，不得轉讓；
（五）履行了立項、規劃、建設、竣工驗收及運營管理等階段所必需的審批程式，或者履行了專案建設階段所必需的審批程式。
銀保監提出，保險資產管理機構通過債權投資計畫、股權投資計畫、保險私募基金等方式投資長期租賃住房專案的，相關註冊機構建立受理及註冊綠色通道，優先受理。━━━━
方向是對的但大家還沒準備好
對於險資准入長租市場，坊間早有預期。去年以來，中央和地方陸續都有相關消息流出。2017年9月，上海市政府印發《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》，針對住房租賃企業出臺了五類金融支持政策，其中就包括鼓勵保險機構合理運用保險資金。此後的2017年11月，保監會資金運用監管部主任任春生在“2017全球資產配置與風險管理”研討會上表示，保監會將進一步引導保險資金主動服務國家重大戰略，研究拓寬保險資金運用參與長租公寓等領域，進一步優化保險資金配置。此外，2018年2月，保監會副主席陳文輝也在一個公開場合透露將研究保險資金參與長租公寓等領域。
“保險資金和長租公寓的協作有幾個匹配點，長租公寓是長期性的資產持有和運營，收益回報較低，重資產運作。從保險資金的期限和對收益的要求來看，對長租公寓的支持力度會比較大。”郝炬表示。
保險機構也認同這種保險與長租公寓是“天作之合”的觀點。太平資產管理有限公司在一份報告指出，投資長租市場符合保險資金屬性。該報告認為，保險資金主要由保費構成，具有安全性、收益性、流動性特徵，與其他資金相比較，還具有長期性與多樣性特徵。長租住宅領域多層次、多元化、長期的資金需求能有效匹配保險資金長期性、多樣性的投資偏好。除以上金融屬性，保險資金帶有天然的社會保障使命與保障屬性，應堅持為社會保障體系建設、實體經濟和國家重大戰略提供長期資金支援。
“保險公司很願意在民生領域履行社會責任，但財務測算也是很重要的。資本的偏好是要有利潤，對長租市場也是一樣，沒有錢賺，就沒法複製也做不大。”張鵬認為，就保險公司而言，發展長租市場目前要做的是研究實現路徑、資金匹配和未來退出，另外也得有合適的標的。
張鵬關注長租市場已經有很長一段時間，也在全國各地看了不少項目，但截至目前，一個都沒投，因為看不清楚專案的商業模式。“合格的標的太少了，要麼就是權屬不清，要麼就是投資回報算不過來。”
在他看來，險資與長租市場對接的方向是對的，但地方政府和業主都還沒準備好，“長租公寓的土地成本一定要低，再把建安成本控制住，賬才能算的過來。但地方政府千差萬別，有的地方把土地很便宜給開發商了，但同時又限定了出租物件和租金。有的地方為了控制土地成本，把長租專案建在很偏遠的地方，也完全沒法操作。”
開發商要分享險資的大蛋糕也不是一件容易的事。一家上市房企在今年剛發行了住房租賃類Reits，為在建專案成功籌集了大筆資金。對於險資的入場，他們高度關注，但仔細研究下來，發現公司只有一個項目符合要求。卡住其他專案的是通知的這項規定：“土地出讓合同或土地使用權證載明土地及地上建築物僅用於租賃住房，不得轉讓。”
該上市公司資產管理部的負責人告訴中國房地產報記者，目前公司只有在北京拿的一個自持項目能夠達標。“其他專案如果沒有明確土地屬性是長租，而是住宅的話，險資是沒法進入的。”
雖然目前只有一個項目，但該公司還是積極地在跟保險機構商談合作事宜，“險資的成本不一定能比其他管道低很多，但期限長的優勢是我們所看重的，畢竟現在發行的類Reits也不是真正的長期限產品。”
從目前來看，險資和專案方正處在彼此磨合的初期階段，險資的熱情並沒有想像中那麼高漲。“我們還在研判長租市場包括房地產市場的未來走勢，這兩年還是持慎重態度。”張鵬指出，險資能夠投放到長租市場中的額度其實是足夠的，只是在商業模式還沒有探討成功之前，大家的腳步不會邁得太大。
延伸
保險公司通過直接投資，保險資產管理機構通過發起設立債權投資計畫、股權投資計畫、資產支持計畫、保險私募基金參與長租市場，所投資的長期租賃住房項目應當滿足以下條件：
（一）具有良好的經濟和社會效益，具備穩定的當期或預期現金流；
（二）處於北京、上海、雄安新區以及人口淨流入的大中試點城市。土地性質為集體建設用地的，應處於集體建設用地建設租賃住房試點城市；
（三）產權清晰，無權屬爭議及受限情形；
（四）土地出讓合同或土地使用權證載明土地及地上建築物僅用於租賃住房，不得轉讓；
（五）履行了立項、規劃、建設、竣工驗收及運營管理等階段所必需的審批程式，或者履行了專案建設階段所必需的審批程式。