商業地產如何募投管退

近年， 房地產投資趨勢有了三大轉變：業態從以住宅為主， 向住宅、商業地產並舉轉變；策略從機會型（新開發）向增值型（並購、運營、增值、退出）轉變；市場從本土型向全球化轉變。

當下時點， 二三線城市商業住宅市場風起雲湧， 但是對於商業地產投資而言， 行業內還是廣泛看好一線城市， 尤其是黃金地段的商業物業， 不僅投資價值較高， 而且相對而言風險較小， 除了保值升值， 自持物業未來收益也很可觀。

作為中國最繁華的商業都市， 上海的商業地產一直被國內外投資者一致看好。 因此， 近年房地產私募基金紛紛成立之後，

也開始將目光重點聚焦在上海的商業地產投資領域。

在商業地產投資領域， “募投管退”全流程操作管理一直被行業所關注， 目前行業來說募資環節還是相對有保障， 投資環節可選擇的餘地也比較大。 但是在管理環節， 目前國內主流的房地產投資私募基金還比較缺乏相關經驗， 很多基金作為純粹的財務投資人， 比較缺乏商業物業， 尤其是一線城市黃金地段高端物業的運營管理經驗。 同時， 在退出環節， 受國內金融行業政策監管的限制， REITs等金融工具的使用還是沒有那麼便捷。

在商業地產的“募投管退”全流程管理方面， 歌斐資產已經嘗試做出示範。 近日， 歌斐資產攜手亞朵、雅詩閣簽訂戰略合作協定，

在之前收購的香溢花城兩棟商業物業中， 一棟寫字樓由歌斐資產資產管理團隊挪亞商管自主管理， 另一棟“酒店+公寓”物業將引入業內知名酒店品牌亞朵和國際知名服務公寓業主及運營商雅詩閣進行運營管理。 具體合作方案上， 酒店部分引入的是亞朵S酒店， 而公寓部分則引入雅詩閣旗下的馨樂庭服務公寓。

“香溢花城是一個高品質的綜合體專案， 毗鄰靜安核心商務區， 這決定了歌斐所打造的物業都是針對中高端人群的。 這次選擇的兩個合作方中， 亞朵是國內領先的中高端酒店品牌， 除了突出的設計感之外， 酒店裡面還佈滿了攝影作品、書籍等等， 人文、溫暖、有趣的特質凸顯， 而此次引入的亞朵S酒店是亞朵旗下高端產品線，

同時結合特色IP主題， 能夠把‘生活體驗平臺’的概念發揮到最大化；雅詩閣是全球知名的國際服務公寓業主和運營商， 具備30多年的服務公寓運營管理經驗， 並具有業主思維， 值得信賴。 ”歌斐資產房地產基金合夥人譚文虹表示。

為了專注地產行業投資， 歌斐地產在2012年佈局組建全方位投後資管運營團隊， 全面覆蓋房地產“募投管退”等全產業鏈環節。 但譚文虹也表示， 雖然全覆蓋， 但“募投退”更為注重；至於“管”， 則應該交給更專業的人。 在之前的物業管理中， 歌斐與超過70家的房地產空間運營商展開了合作， 並投資/合作了包括優客工廠、方糖小鎮、優家公寓、英諾創新空間、氪空間等等。

在商業地產投資領域，

全球範圍內比較推崇的是黑石， 黑石的模式是買入-改進-賣出， 看重當中的運營管理、對空間改進賦能的能力。 歌斐資產也是對標黑石， 不斷進行“自我反覆運算”：從住宅地產到多業態並舉；從基金到基金+運營；從投後管理到特殊資產投資管理；從RE到PE+RE；從被動投資到主動IP開發。