美元印钞周期宣告结束为世界炒房客敲响警钟，这三个城市房价泡沫或正在破灭

BWC中文網多次分析提及， 過去那些利用高杠杆和各種次級貸款的全世界炒房客， 是在與美聯儲及許多央行進行著博弈。 或許非自住投資的炒房客之前短期內獲得了一定利潤， 但長期來看， 由於博弈對手太強大， 炒房客可能難以逃脫利息不斷加碼的債務危機。 決定他們命運的， 首先是美聯儲。

北京時間今天淩晨， 美聯儲宣佈加息25個基點， 將聯邦基金目標利率區間上調至1.75%-2%， 這是美元今年的二度升息， 靴子雖然落地， 但更為鷹派的展望是許多官員預計年內加息四次。 有分析認為， 這傳遞出2020年之前美元至少加息8次的可能性增大。

那麼， 面對金融危機後世紀性大放水的美聯儲， 如今緊閉閘門， 全世界炒房客會迎來怎樣的財富轉折呢？

圖片來源Friday Newsletter

我們以印度孟買的樓市為例， 根據Knight Frank研究公司發佈的報告顯示， 從2012至2017年五年間的核心城市房價增速榜中， 印度以69.7%的增速排名亞太地區第一。 據英國諮詢機構牛津經濟研究院（Oxford Economics）的報告顯示， 孟買已是全球房價“相對最貴”的城市之一， 曾經憑藉40年漲了600倍的房價， 也一度吸引了全世界一大批炒房客和地產企業的湧入， 試圖從印度地產中淘金並實現財富的暴增。 就炒房客而言， 他們投資印度樓市幾乎沒有任何自住的意向， 完全希望房價在躥升之後， 獲利了結。

然而， 現實的情況是，

表面看起來孟買這座城市擁有大量外資企業外派人員， 他們似乎可以成為炒房客眼中的接盤者， 但一般在去往孟買工作之前， 企業就已事先為這些人解決了住宿的問題， 而在幾年的外派結束或合同到期後， 這些人大多不會選擇留在孟買定居， 原因之一是印度目前的基礎設施和衛生條件可能無滿足這些“外資企業”人員的生活標準。 可事實上， 在印度， 真正有足夠能力消費得起孟買房價的， 可能只有這一固定群體。 至於印度本土具備購買力的人士， 則顯得較為零散。

那麼， 近年將資金投向孟買的全世界炒房客面臨的一個現實問題則是， 可能一套或多套房產在入手以後， 在對的時間找到對的買家很難。 所謂對的時間，

即炒房客認為房價獲利基本到頂， 對的買家則是能夠接受這一價格的消費者。 這樣一來， 對炒房客毫無自住功能， 對當地大多數本土消費者， 可能尚屬於“豪宅”的房屋， 則面臨長期無人居住的空置現象。

這意味著， 那些用高杠杆購買印度房屋的炒房客將背負越來越多的債務大山。 可怕的是， 幾乎全世界的炒房客都不會把錢和杠杆只用在一處， 可能他們在其他國家一些城市， 還用同樣的方式囤積了無法脫手的房屋， 長此以往， 幾座來自不同央行的債務大山就要壓在炒房客的肩膀之上， 形成個人或某個炒房團整體性的債務危機， 屆時或將出現大量降價拋售房屋的現象。 孟買等城市那些非自住型， 炒作級地產項目在美元印鈔週期宣告結束，

加息週期開啟後， 或迎來房價泡沫破滅的時刻。 因為， 許多較為脆弱的經濟體貨幣為抵禦風險， 選擇跟隨美聯儲加息是大趨勢。

圖片來源youtube

無獨有偶， 在美聯儲今年第二次加息之前， 印度央行已於6月6日緊急宣佈加息， 將回購利率從6.00%上調至6.25%， 逆回購利率從5.75%上調至6%， 同時維持中性貨幣政策立場。 分析認為， 這或是為孟買炒房客敲響的一次警鐘。 我們此前提及南亞及東南亞樓市發現， 除孟買以外， 在印尼的雅加達、越南的胡志明市等多個地產項目， 近年同樣陷入了被全世界炒房客過度炒作、大量房屋長年空置的景象。 分析認為， 這三座城市的許多炒房客或迎接來相同的空房砸在手中的窘境。

值得注意的是， 迫于強勢美元壓力及債務壓力， 近期印尼央行已在兩周內連續兩次加息， 而越南儘管近年經濟指數較為亮眼， 但卻是巨額債務堆積的指數， 滙豐銀行在稍早前的一份報告中就指出， 由於越南可能會在2019年逼近該國憲法規定GDP65%的債務比例上限， 因此將該國列為了東南亞最需要鞏固財政的國家。 分析認為， 隨著美元強週期的持續， 債務負擔將更沉重的越南央行， 可能會效仿印度央行和印尼央行進行加息。 對於全世界炒房客來講， 這不是一個好消息。 （完）