中國樓市， 簡直就是一個“斯芬克斯之謎”， 讓很多喝過“洋墨水”的經濟學家折戟沉沙。
比如當前就有一個很多人看不懂的謎：為什麼央行印鈔速度不斷創出新低， 而房價仍然上漲， 三四線城市的房價還在飆升。
央行的印鈔速度， 一般通過“廣義貨幣M2”的同比增速來觀察。 下面是這張圖顯示的是2016年11月（16個中心城市從當年10月開始實施調控）以來的M2同比增速（籃框內）。
可以看出， M2同比增速從11.4%迅速下滑到了8.3%。 其中2017年全年、2018年一季度， 都出現了8.2%的增速， 這個增速是改革開放以來的歷史最低點。
為了便於讓大家看清楚M2的基本走勢，
歷年來M2同比增速
注：表格裡的增速都是同比， 均來自國家統計局年度統計公報。 其中1990年到1992年， 統計局沒有正式公佈M2， 只公佈了居民儲蓄的增速， 只能用這個增速替代M2的增速；1993年到1995年， 統計局只公佈了金融機構存款增速， 只能用這個增速替代M2的增速。
可以看是， 央行印鈔速度是逐步走低的。 1990年以來有三個“印鈔高點”， 一個是1990年到1991年， 一個是1994年到1995年， 一個是2009年到2010年。
其中1990年到1991年， 以及2009年到2010年， 伴隨著印鈔速度的飆升， 還出現了GDP增速的顯著下滑。 1990年那次發生了什麼？前一年的“風波”和隨後西方國家的制裁；2009年那次發生了什麼？全球金融風暴！
也就是說， 1990年、2009年前後， 中國都遇到了較大的經濟困難，
1990年到1991年， 中國還沒有形成商品房市場， 所以M2飆升只能刺激物價上漲。 2009年， M2飆升則反映到了房價上。
好了， 話說回來。 為什麼最近兩年， M2同比增速不斷創下歷史新低， 房價仍然快速增長？
其實很好理解， 貨幣的“大水漫灌”變成了“定向滴灌”。
可以這樣說：在2015年之前， 官方應對經濟下行週期的方式是“大水漫灌”。 2009年的“四萬億”就是這樣， 當年M2同比增長了27.7%， 而GDP只增長了8.7%， 也就是說人民幣在2009年一年就貶值了19%。 其結果，
但2009年“四萬億”的爭論很大。 而且中國“印鈔票的時代”延續太久， M2的規模已經超過歐美之和， 中國央行的總資產也遠遠超過美國。 再這樣下去， 必然造成人民幣的快速貶值。 事實上， 中國曾在2015年到2016年讓人民幣貶值， 但被美國頂住了。
2015年以來的房價上漲， 是從降准、降息開始的。 或者說， 一二線城市的房價上漲， 基本上走了“老路”。 但到了三四五線城市， 政府換了打法， 使用了“PSL+貨幣棚改”的方式——央行印鈔給政策性銀行， 方式是“抵押補充貸款（PSL）”， 這些“超低息的錢”貸給地方政府， 用來贖買棚戶區居民住房。 居民拿到錢， 交還房屋給政府（主要是土地有價值）， 而政府控制新增住宅用地的量（暫時不鼓勵建新房）， 讓“棚改戶”拿錢買現房，
這就類似“滴灌”。 熟悉農業的人都知道， 灌溉分為兩種：低效率的“大水漫灌”， 大部分水蒸發了、浪費了。 以色列人研究出的滴灌， 把水通過塑膠管直接滴到植物根部， 而且把握好速度， 可以用很少的水灌溉很大面積的農田， 帶來作物的豐收。
所以， 這一波房價的上漲， 主要是通過“低利率+貨幣滴灌”催生出來的。 看起來M2同比增速放慢了， 但有限的資金對樓市實施了“精准扶持”。
在這個過程中， 其實官方有兩個動作：一是給錢， 二是回收拆除老房子（不建新房）。 前者帶來增量資金， 後者減少住房供應量。
說到這裡，
我還想告訴大家一個原理：即便是廣義貨幣M2同比增長速度跟GDP一樣（這意味著基本上沒有通脹），
上圖是香港近年的M2增長情況， 從2015年末到2018年一季度， 只增長了20%， 比內地的25%還低。
上圖是香港人口的變動情況， 從2015年末到2017年末只增長了1.4%， 遠遠低於深圳等內地大城市。
即便如此， 在這兩年裡， 香港房價仍然出現非常巨大的漲幅， 完全不亞於內地的熱點城市。
為什麼香港這個資金總量增長不算快、人口接近零增長的城市， 房價能在兩三年裡接近翻倍？供應量長期短缺， 是最大的秘密。 統計顯示， 2016年香港這個大都市的新增商品房（私人住宅）只有1.46萬個單位， 2017年大約1.7萬個。 2018年一季度的統計顯示：私人住宅落成量1200個， 創下三年來的季度新低。
今年1月， 香港中原地產創始人施永青曾對媒體表示，香港雖然面積狹小，但並不缺土地：其中40%的土地規劃為郊野公園，用做城市建設的土地不過25%，其中用做住宅的土地僅占7%。住宅用地裡，還有一些是用在低密度的鄉村丁屋和居屋上面，城區用地占比才是4%。施永青的結論是：香港只要拿出2%的土地來建設住宅，就可以為全港增加50%的居住面積。
但問題是，香港做不到。因為長期的高房價形成了“路徑依賴”，也帶來了固化的利益格局，哪個特首想大幅增加居住用地，最終只能灰頭土臉。所以香港的房價只能變態地漲漲漲！
通過上述分析，我們可以看到：控制房價手段非常多。縱觀全球，沒有哪個頭腦正常的政府會刻意打壓房價，長期慢牛是共同的願望。只是每個國家（地區）對房地產行業的依賴程度，有著較大的區別。
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香港中原地產創始人施永青曾對媒體表示，香港雖然面積狹小，但並不缺土地：其中40%的土地規劃為郊野公園，用做城市建設的土地不過25%，其中用做住宅的土地僅占7%。住宅用地裡，還有一些是用在低密度的鄉村丁屋和居屋上面，城區用地占比才是4%。施永青的結論是：香港只要拿出2%的土地來建設住宅，就可以為全港增加50%的居住面積。但問題是，香港做不到。因為長期的高房價形成了“路徑依賴”，也帶來了固化的利益格局，哪個特首想大幅增加居住用地，最終只能灰頭土臉。所以香港的房價只能變態地漲漲漲！
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