2017 年末， 中國的常住人口城鎮化率是為 58.52%， 比上年末提高 1.17 個百分點。 按照這個速度， 城鎮化率達到 70% 還需要大約 10 年。
70%， 被公認為現階段中國的 " 城鎮化率的頂部 "。 所以， 中國樓市還有 " 白銀十年 "。 換句話說， 中國經濟還能仰仗樓市 10 年， 10 年之後即便是政策刺激都很難啟動樓市了。
那麼， 這篇文章以10年為界， 分析未來10年最危險的20個城市。
對於一個城市來說， 未來 10 年是 " 做大做強 " 的最後機會。 如果不能在這段時間吸引足夠的常住人口， 很有可能就錯過了歷史機遇。
這兩天， 西安 " 瘋狂搶人 " 的新聞在刷屏。 大學生拿著學生證、身份證，
對於西安的做法， 我們應該點贊。
回顧中國城鎮化的歷史：早年由於實行計劃經濟， 經濟一潭死水， 無法解決增量人口的就業問題， 只能搞 " 逆城市化 "， 所謂 " 上山下鄉 " 就是逆城市化。 後來的計劃生育、延長學制、大學擴招， 其根源都是經濟不夠活躍、就業問題解決不了。
現在國家敢於放開二孩， 鼓勵大城市吸引人口， 源於經濟活躍和對未來的自信。 僅僅從人口政策， 我們就可以判斷出:中國必將繼續深化改革、開放， 啟動民間創造活力。 因為只有這樣， 人口才不是負擔而是資源。
當大城市都開始爭奪人口的時候，
這個道理很簡單， 如果落戶門檻差不多， 深圳肯定比西安有吸引力， 西安則比銅川有吸引力， 而銅川則比下麵的小縣城有吸引力。 於是， 中國的城鎮化不僅僅表現為 " 農民進城 "， 還將表現為 " 小城市居民湧入大城市 "。
也就是說， 中國的 " 首次城鎮化 "(農民變成市民)和 " 二次城鎮化 "(小城市居民變成大城市居民)在未來 10 年將同步進行。 其結果， 是經濟相對落後的小城市， 人口將出現嚴重的流失。
中國各地的統計局， 每年都公佈人口變化。 但由於政績考核的影響， 以及抽樣調查的誤差， 各地 " 常住人口 " 資料基本上是失真的。 當你用 " 小學生人數 "來觀察人口流動時，
我統計了 2010 年到 2016 年中國幾百個地級市的 " 小學生人數 " 變動情況， 把其中資料完整、可比的城市選出來， 按照流失速度， 排列出了 " 小學生人數 " 下降速度的榜單:
這是一個觸目驚心的榜單。 短短六年時間， 一個城市的小學生就可以流失超過 30%， 甚至達到 49%， 讓人難以想像。
常識告訴我們：在城鎮化過程中， 人口輸出地(即榜單內的城市)的人口流動規律是——年輕、成年男性先離家外出打工， 相對穩定後接來妻子， 夫妻穩定後才接走孩子。 所以， 在人口輸出地 " 小學生人數 " 下降的速度一定是滯後的， 或者說 " 真實的人口流失速度 " 是大於 " 小學生流失速度 " 的。
也就是說， 上述 20 個城市的人口流失， 比榜單裡反映出的狀況還嚴重！
這 20 個城市主要分佈在黑龍江、河南、山西、吉林、甘肅、四川等省份。
其中前六名城市， 都是黑龍江的。 由此可見， 黑龍江是中國人口流失最嚴重的省份。 根據我們的統計， 2010 年到 2016 年， 黑龍江全省的 " 小學生人數 " 下降了 23%(全國同期只下降了 0.03%)。 就連省會城市哈爾濱， 也出現了 9% 的跌幅。
山西是人口流失的第二大省， 2010 年的 2016 年人口流失了 22%。 遼寧小學生只減少了 9%， 吉林省減少了 13%。 在一般人印象中， 似乎整個東北人口都流失嚴重， 事實上山西的人口流失超過了東北三省中的兩個省!
河南有六個城市的人口流失嚴重，
分別是周口、駐馬店、商丘、平頂山、信陽、鶴壁。
表格裡 " 小學生人數 " 下降超過 30% 的 20 個城市， 未來樓市會很麻煩。
對於上述 20 個城市來說， 人口流動帶有巨大慣性， 2010 年到 2016 年形成的 " 人口流失 " 的趨勢， 是很難改變的。 除非有天大的利好， 比如升格為直轄市， 或者計畫單列市、特區等， 否則人口流失會持續。
那麼， 是不是這 20 個城市的房子都不能買了呢？也未必。 這 20 個地級市， 其實每個地級市都是由 " 一組城市 " 構成的。 其中包括地級市的中心城區， 以及下屬的縣城、縣級市的市區， 還有一些鎮。 上述表格裡小學生的銳減， 主要在農村、縣城發生， 地級市的中心城區有可能反而是增長的， 只是目前缺乏資料，增長未必有力。
所以，這 20 個地級市的中心城區，樓市未必非常危險。但它們下屬的縣城、縣城下的鎮，就非常麻煩了。它們一定是人口流失的，房屋只有使用價值，而沒有資產屬性，更缺乏流動性。
此外，上述地級市的新區、開發區也比較危險，因為缺乏增量人口，存在著新區開發失敗的可能性。對此，也要提高警惕！
（來源網路）
只是目前缺乏資料，增長未必有力。所以，這 20 個地級市的中心城區，樓市未必非常危險。但它們下屬的縣城、縣城下的鎮，就非常麻煩了。它們一定是人口流失的，房屋只有使用價值，而沒有資產屬性，更缺乏流動性。
此外，上述地級市的新區、開發區也比較危險，因為缺乏增量人口，存在著新區開發失敗的可能性。對此，也要提高警惕！
（來源網路）