投資的本質是對公司的未來進行預測。 而價值再挖掘， 是當下地產股投資的主要方式。
我們都知道， 研究機構重新挖掘公司價值的方法論， 有兩種：
1、尋找新的業績增長點；
2、拋棄原有的估值框架， 找到新的商業模式， 開始新的估值邏輯。
從目前大多數上市房企的財報來看， 大多數房企的主業依舊是房地產。
在當下深化調控的樓市大背景下， 業績增長是一個不可預測的變數。 所以， 大多數研究機構都把目光集中到了行業的新機會， 比如新的政策。
目前來看， 最值得期待的無疑是“粵港澳大灣區”。 要知道，
香港前“財爺”梁錦松說， 粵港澳大灣區的功能是紐約、東京、三藩市灣區三個功能的綜合。
這個地區有多重要， 大家可以自行體會。
但梁錦松沒說的是， 在這個即將面世的世界級大灣區裡， 也一定會誕生一些世界級的公司。
科技領域， 騰訊、華為算一個；
而房地產領域， 招商和萬科則算另外的一個。
而在大灣區時代， 房地產的下半場， 房企的估值模型毫無疑問將被重構。
這個估值模型涉及到以下幾個因素：
1、在大灣區是否有獨特的資源和充足的土地儲備；
2、在商業模式和戰略上是否有持續的進化能力；
3、是否擁有一顆求變的心。
在這個新的估值模型中， 第一點是基礎， 是硬體，
用這個新的估值邏輯進行篩選， 如果說還有哪家上市房企被明顯低估， 我想非招商蛇口莫屬。
稀缺的“硬體優勢”
中國房地產從蠻荒之境到現在巨頭林立， 這一路走來， 每次起風之時， 都是黑馬逆襲的“奇點”， 恒大、綠城這一匹匹黑馬無一例外。
而黑馬最終得以一鳴驚人， 除了地利， 更重要的是“天時”。
平心而論， 在過去的“招保萬金”時代， 招商地產是一家有想像力， 但規模稍顯遜色的公司。
若以規模衡量， 不管是招保萬金或者萬保招金， 招商地產的規模是最小的。
以2010年數據為例：2010年招商地產錄得146億元的合同銷售額， 而同期萬科、保利、金地分別錄得1026億元、660億元和280億元的合同銷售。
但同樣是2010年， 招商地產的市盈率有16倍， 萬科保利是13倍左右， 金地則是11倍。
即便規模並不佔優勢， 但在資本市場， 招商地產獲得的市場溢價卻是最高的。
這樣的溢價並不是憑空而來。
結合多年的研報進行分析， 我們可以看到， 資本市場對招商蛇口的良好預期發端於10多年前， 大致有如下幾點：
1、大股東資產注入預期：母公司招商局集團在全國各地擁有龐大的土地儲備， 而招商地產又是招商局集團旗下唯一地產上市平臺；
2、資產整合預期：即與蛇口工業區的合併， 招商蛇口成為新的上市平臺（已經完成）；
3、土地價值重估預期：在完成蛇口工業區和原招商地產的合併後， 資本市場開始對蛇口龐大而優質的土地重估。
從規模看， 招商蛇口過去、現在， 以及短期的將來其規模和體量都與保利、萬科等真正巨頭存在一定的距離。
但截止到目前， 資本市場一直給予招商蛇口較高的市盈率， 看中的就是招商蛇口未來的想像力。
實際上， 招商蛇口一直以來都是一家很有天賦的公司。
與其他房企相比， 招商的天賦不在於快周轉、不在於跑規模， 而在於手中握有稀缺的土地儲備。
尤其是當粵港澳大灣區正式設立之後， 招商蛇口的一個顯著標籤就是“粵港澳大灣區龍頭”。
不難理解， 一旦粵港澳大灣區規劃公佈， 地域利好正式兌現， 龐大而優質的土地儲備， 是招商蛇口獨一無二的“硬體”優勢。
這個資源優勢和市場預期， 成為招商蛇口在資本市場獲得較高溢價的估值基礎。
而具備這樣的“硬體優勢”， 上市房企中屈指可數， 招商蛇口是其中之一。
如何定義招商蛇口
一直以來， 定義招商蛇口是一個非常具有爭議的事情。
表面上看， 重組上市以後的招商蛇口並沒有很好地發揮自己的資源優勢， 這也是大多數人雖然承認招商蛇口“粵港澳大灣區的龍頭”位置， 卻依舊對業績爆發抱有疑問。
畢竟， 招商蛇口2017年的銷售規模離一線房企還存在不小差距， 而千億只是下半場的入場券。
但正如上開頭所說， 投資的本質是從當下的資料去尋找企業的未來。
我嘗試著對招商蛇口對幾個核心指標進行分析之後發現， 無論是當下的實際表現， 還是未來的發展預期， 招商蛇口都具備爆發的潛力。
根據招商蛇口在業績發佈會上的闡述，2017年是招商蛇口的整合年。
那麼整合的成果如何呢？看看2017年財報的幾個關鍵資料：
1、2017年實現簽約銷售額1127.79億元，同比增長52.54%；
2、營收754.55億元，同比增長18.69%；
3、歸母淨利潤122.2億元，同比增長27.54%。
從資料來看，2017年，招商蛇口已經完成當初重組上市之時所承諾“千億規模、百億利潤”的目標。
而實現這樣的目標，對招商蛇口來說還有更深一層的含義：自2015年完成重組上市之後，招商蛇口的資產整合階段已經結束。
對於這一點，市場對於2018年將是整合完成的招商蛇口全面爆發的一年也有有比較一致的預期。
2017年3月28日招商蛇口年報發佈後，券商是這樣點評的：
華創證券：好資源疊加高周轉，大灣區核心標的
中銀國際：資源優質推動增長，產城聯動生態融合
中信建投：超額完成業績承諾，利潤率不斷提升
民生證券：價值兌現進行時，2018有望更上一層樓
綜合上述幾大券商研報中的觀點來看，招商蛇口2017年年報向市場傳達出來的最重要的一點是：
招商蛇口的“千億目標”並不是從0到1的艱難跨越，而是從1到100釋放增長的結果。
在房地產行業的下半場，頭部房企無論是通過土儲還是規模都牢牢占住了最好的賽道。
但一個不能回避的問題是，有了賽道，自身的商業模式能否及時完成進化呢？
在現有的客觀現實之下，中國的城市化進程已經將整個社會的城市結構改造到了很高的一個層面，房企的自我定位已經不僅僅局限于開發商。
為了適應行業趨勢，萬科提出了“城鄉建設與生活服務商”的戰略升級，不失為是一種進階的方式。
而招商蛇口的自我進化，是在長期發展過程中，形成了“前海-中區-後城”生態圈開發模式。
這整一個模式的形成，意味著招商蛇口依託“郵輪產業建設運營、園區開發運營、社區開發運營”三大業務板塊所搭建的“前港—中區—後城”生態圈逐步落地。
說到這裡，我們應該怎麼去理解招商蛇口的商業路徑？
招商蛇口是一家有“天賦”的公司：
硬體上，招商蛇口需要龐大優質的土儲來實現作為頭部房企的“歷史性使命”，那就是：規模就是最大的護城河，無規模無其他。
軟體上，生態圈式的開發模式是招商蛇口在行業新賽道上應對趨勢和變化的“終極武器”。
說到這裡，大家可以思考一個問題：
為什麼大家都在做產城融合，但只有招商蛇口能率先形成完整的產業鏈條呢？
這麼打個比方吧，打開新世界的大門，從來都是先打開一條縫，然後大門才被完整推開。一旦趨勢確立，就是自我加速的過程。
縱觀招商蛇口整個模式的發展，從港口開發—產業園開發—社區開發（自貿區、大灣區），本質上是以產業為紐帶，以港口、產業園和社區的核心模式打造了一個以“產業聚集人群，配套服務人群”的城市生態。
從產業聚集到人群基本的生活需求，招商蛇口已經形成完整的商業閉環。
而隨著產城融合的趨勢加速，城市人口流動方向明顯已向“商業區”和“產業區”方向轉移，產業的聚集拉動了城市群的發展。
而招商蛇口的生態圈戰略無疑是最契合城市發展邏輯的那一個。
回到最初的問題，為什麼招商蛇口被低估？
很多人評估招商蛇口的價值，看到僅僅只是它有可能成為粵港澳大灣區的龍頭，這也是招商蛇口的估值基礎。
但大家在思考招商蛇口的未來時，卻忽略了最重要的一點，招商蛇口的發展模式正在引領它走上成為世界級房企的成長路徑，而這才是招商蛇口最大的價值所在。
招商蛇口都具備爆發的潛力。根據招商蛇口在業績發佈會上的闡述，2017年是招商蛇口的整合年。
那麼整合的成果如何呢？看看2017年財報的幾個關鍵資料：
1、2017年實現簽約銷售額1127.79億元，同比增長52.54%；
2、營收754.55億元，同比增長18.69%；
3、歸母淨利潤122.2億元，同比增長27.54%。
從資料來看，2017年，招商蛇口已經完成當初重組上市之時所承諾“千億規模、百億利潤”的目標。
而實現這樣的目標，對招商蛇口來說還有更深一層的含義：自2015年完成重組上市之後，招商蛇口的資產整合階段已經結束。
對於這一點，市場對於2018年將是整合完成的招商蛇口全面爆發的一年也有有比較一致的預期。
2017年3月28日招商蛇口年報發佈後，券商是這樣點評的：
華創證券：好資源疊加高周轉，大灣區核心標的
中銀國際：資源優質推動增長，產城聯動生態融合
中信建投：超額完成業績承諾，利潤率不斷提升
民生證券：價值兌現進行時，2018有望更上一層樓
綜合上述幾大券商研報中的觀點來看，招商蛇口2017年年報向市場傳達出來的最重要的一點是：
招商蛇口的“千億目標”並不是從0到1的艱難跨越，而是從1到100釋放增長的結果。
在房地產行業的下半場，頭部房企無論是通過土儲還是規模都牢牢占住了最好的賽道。
但一個不能回避的問題是，有了賽道，自身的商業模式能否及時完成進化呢？
在現有的客觀現實之下，中國的城市化進程已經將整個社會的城市結構改造到了很高的一個層面，房企的自我定位已經不僅僅局限于開發商。
為了適應行業趨勢，萬科提出了“城鄉建設與生活服務商”的戰略升級，不失為是一種進階的方式。
而招商蛇口的自我進化，是在長期發展過程中，形成了“前海-中區-後城”生態圈開發模式。
這整一個模式的形成，意味著招商蛇口依託“郵輪產業建設運營、園區開發運營、社區開發運營”三大業務板塊所搭建的“前港—中區—後城”生態圈逐步落地。
說到這裡，我們應該怎麼去理解招商蛇口的商業路徑？
招商蛇口是一家有“天賦”的公司：
硬體上，招商蛇口需要龐大優質的土儲來實現作為頭部房企的“歷史性使命”，那就是：規模就是最大的護城河，無規模無其他。
軟體上，生態圈式的開發模式是招商蛇口在行業新賽道上應對趨勢和變化的“終極武器”。
說到這裡，大家可以思考一個問題：
為什麼大家都在做產城融合，但只有招商蛇口能率先形成完整的產業鏈條呢？
這麼打個比方吧，打開新世界的大門，從來都是先打開一條縫，然後大門才被完整推開。一旦趨勢確立，就是自我加速的過程。
縱觀招商蛇口整個模式的發展，從港口開發—產業園開發—社區開發（自貿區、大灣區），本質上是以產業為紐帶，以港口、產業園和社區的核心模式打造了一個以“產業聚集人群，配套服務人群”的城市生態。
從產業聚集到人群基本的生活需求，招商蛇口已經形成完整的商業閉環。
而隨著產城融合的趨勢加速，城市人口流動方向明顯已向“商業區”和“產業區”方向轉移，產業的聚集拉動了城市群的發展。
而招商蛇口的生態圈戰略無疑是最契合城市發展邏輯的那一個。
回到最初的問題，為什麼招商蛇口被低估？
很多人評估招商蛇口的價值，看到僅僅只是它有可能成為粵港澳大灣區的龍頭，這也是招商蛇口的估值基礎。
但大家在思考招商蛇口的未來時，卻忽略了最重要的一點，招商蛇口的發展模式正在引領它走上成為世界級房企的成長路徑，而這才是招商蛇口最大的價值所在。