又到週五了， 很多人會在週末的時間選擇去看房， 各大售樓部在週末也是最忙的， 但現在的樓市就像重度霧霾的鄭州， 你深陷其中， 看不透。
今天， 我以剛需買房入手， 從下面兩個方向， 給你進行分析， 買剛需首套房的時候你需要首先搞清楚的問題。
現在的房地產到底有沒有泡沫， 現在買會不會買在高位， 成為接盤俠？
決定買的話， 有什麼原則是需要特別注意的？
1
現在的中國房地產有泡沫嗎？
現在我國房價已經很貴了， 很多人會拿1990年的日本來說事， 說我們現在的房價就像日本1990年之前的情況， 就處在泡沫破滅的前夜了。
美國這些年一直是全球最大經濟體， 相對比較穩定， 是一個比較好的尺規。
1990年的時候， 東京好一點的住宅的價格大概在每平米8萬美金多一點， 當時的紐約是什麼價格呢？紐約好一點的房子大概是不到1萬美金， 所以1990年的時候， 東京的房價是當時紐約房價的8倍多。
我們再來看， 2017年北京和紐約的房價。 2017年， 紐約的均價是2萬美金多一點， 北京的均價是1萬美金多一點， 所以紐約房價是北京房價的2倍。 換句話說， 以紐約房價作為基準， 東京在1990年是紐約的8倍，
這就說明， 貴和有泡沫是完全不同的兩個概念， 貴不一定有泡沫。
對於目前中國大城市的房價是否存在泡沫的問題， 基本的結論可以用兩句話來概括。
第一句， 這些年我國房價的快速上漲， 符合全球範圍內的一般規律， 並不是一個特例。
在很多國家經濟較快增長的過程當中， 都發生過房價的較快上漲， 我國並不例外。 比如說像韓國、馬來西亞、巴西、俄羅斯、南非這些國家。 隨著經濟的較快上漲， 房價也都較快上漲， 速度也不比我們慢， 幅度也不比我們小。 我國的情況符合一般的規律。
只不過， 這鞭子不打在自己身上是不疼的， 別國房價上漲的時候， 我們雖然也看到了， 但是並不注意， 感受並不深。 但是我國房價快速上漲的時候， 我們面臨著購房的壓力， 面臨著很多的焦慮， 那個切膚之痛的感受是很深的。
第二句話， 我國房價還有很大的上漲潛力。
這是我國目前的發展階段決定的， 你通過看一系列指標， 包括現在的收入水準、消費水準、房價水準、城市化率等等， 我國現在僅僅相當於日本1970年左右的水準， 或者說韓國上世紀80年代的水準。 我們現在的人均收入水準， 只有美國的1/7， 向前發展的空間還非常地大。
那麼隨著經濟的進一步增長， 城市化的進一步推進， 房價還會有大幅的上升。
2
房價上漲的一些似是而非的原因
說到這裡， 你可能還是有很多的疑惑， 因為現在社會上有很多關於中國房價的分析， 很多分析聽上去都挺有道理的。
比如說， 是不是土地供應不足導致房價上漲？是不是過度的投機炒作導致房價上漲？這些問題都非常地好， 說明你對房地產問題有很多的關注， 有很深入的思考。
下面， 我來一個一個給你分析這些其他的因素。
第一個問題：供地不足導致房價上漲？
這裡， 我給你舉兩個例子。
你看很多三四線城市， 地方政府為了籌集資金，
你看巴黎、紐約這些城市， 土地是私有的， 是可以敞開供應的， 可是市中心的房價還是非常非常地高， 比我們北京、上海還要高。 你知道為什麼嗎？這是因為決定房價的並不是土地， 而是位置， 土地可以供應， 但是位置是固定的， 是沒法增加的。 你增加供地的話， 只能是城外的地、城鄉接合部的地， 這些地是不能代替城市中心的地的。 那麼隨著收入的增加， 城市中心的房價和地價還是會上漲的。 這就是為什麼城市中心的房價那麼貴的原因。
其實， 對於房子位置的重要性， 買過房子的人都知道， 有一句話是這麼講的， 選房子的時候有三個因素是特別重要的， 分別是位置，位置，還是位置。
第三個問題，房價是炒作起來的嗎？
這個問題其實不難回答，如果是炒起來的，那麼過一陣子，房價就會回檔的。比如說像溫州，像鄂爾多斯等少數幾個城市，它們的房價前一陣子下跌就比較多。可是如果你看全國的平均房價，特別是大中城市的房價，一直是比較堅挺的。即便是經濟形勢不太好，即便是在房地產嚴格調控的背景下，房價也非常地堅挺。
這就說明，我國大中城市的房價是有很堅實的基本面支撐的，並不是投機炒作的結果。
3
買房兩大原則：“先上車原則”和“稀缺原則”
說到這裡，你已經明白了，我國大部分城市的房價並沒有泡沫，如果你也已經準備好買你的第一套剛需房了。
這時候，你就面臨著怎麼選房的問題，每個家庭的情況不太一樣，需求也有所不同，但是在買房的過程中，有兩個原則是你需要記住的。
第一個原則是“先上車原則”。
也就是要先買票上車，買不起豪華臥鋪，就先買張站票，避免被列車拋下。為什麼這麼講呢？中國的經濟就像一列快速前進的列車，一個個大中城市就像一節節的車廂，那麼買房就像是買票上車。如果你看准了這個道理，就要先買票，先上這個車，避免被這個列車拋下。
一個常見的誤解是很多人以為，買房自住需要一步到位，房子要夠大，位置要夠好，那麼挑來挑去，找不到完全滿意的就被耽擱了。然後就看著房價接著上漲，越來越買不起，後悔不迭。怎麼辦呢？其實就是先上車，先買個買得起的小房子，那麼隨著小房子的增值，你可以找機會再換大房子，這樣就上了車，跟列車一起前進了，就不會被拋下了。
第二個原則是稀缺原則，就是儘量買城市中心的房子。
買房的時候，你可能面臨這樣一個兩難的選擇，一是買城市中心的小房子，這種房子往往還貴一點。第二是買遠一點的房子，這種房子往往是大一點，還便宜一點。
這時候你應該怎麼選呢？你就應該記住稀缺原則，房子的價值並不在於房子本身，而在於房子附近的稀缺資源，比如學校、醫院、商圈、各種辦事機構等等，這些稀缺的資源給你帶來各種便利，是房子升值的根本。那麼遠郊的房子，往往離這些稀缺資源比較遠，房子的升值的空間可能會小一點。如果你有選擇的話，儘量選城市中心的附帶著各種稀缺資源的房子。實在買不起的話，你也可以買地鐵沿線的房子，因為交通上的便利可以部分地替代這些稀缺資源。
4
劃重點
1.我國房價的快速上漲根源在於快速的經濟增長和城市化，符合世界範圍內的一般規律，並不是特例；
2.我國的房子雖然貴，但是和日本1990年相比，不在一個數量級上，遠遠沒有到達泡沫的程度；
3.政府調控房價，調控的並不是價格水準，而是房價的過快增速，是為了社會的繁榮穩定；
4.剛需買房的時候，要遵循兩大原則，分別是“先上車原則”和稀缺原則。
部分內容整理自「香帥的北大金融學課」or「徐遠觀察」
分別是位置，位置，還是位置。第三個問題，房價是炒作起來的嗎？
這個問題其實不難回答，如果是炒起來的，那麼過一陣子，房價就會回檔的。比如說像溫州，像鄂爾多斯等少數幾個城市，它們的房價前一陣子下跌就比較多。可是如果你看全國的平均房價，特別是大中城市的房價，一直是比較堅挺的。即便是經濟形勢不太好，即便是在房地產嚴格調控的背景下，房價也非常地堅挺。
這就說明，我國大中城市的房價是有很堅實的基本面支撐的，並不是投機炒作的結果。
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買房兩大原則：“先上車原則”和“稀缺原則”
說到這裡，你已經明白了，我國大部分城市的房價並沒有泡沫，如果你也已經準備好買你的第一套剛需房了。
這時候，你就面臨著怎麼選房的問題，每個家庭的情況不太一樣，需求也有所不同，但是在買房的過程中，有兩個原則是你需要記住的。
第一個原則是“先上車原則”。
也就是要先買票上車，買不起豪華臥鋪，就先買張站票，避免被列車拋下。為什麼這麼講呢？中國的經濟就像一列快速前進的列車，一個個大中城市就像一節節的車廂，那麼買房就像是買票上車。如果你看准了這個道理，就要先買票，先上這個車，避免被這個列車拋下。
一個常見的誤解是很多人以為，買房自住需要一步到位，房子要夠大，位置要夠好，那麼挑來挑去，找不到完全滿意的就被耽擱了。然後就看著房價接著上漲，越來越買不起，後悔不迭。怎麼辦呢？其實就是先上車，先買個買得起的小房子，那麼隨著小房子的增值，你可以找機會再換大房子，這樣就上了車，跟列車一起前進了，就不會被拋下了。
第二個原則是稀缺原則，就是儘量買城市中心的房子。
買房的時候，你可能面臨這樣一個兩難的選擇，一是買城市中心的小房子，這種房子往往還貴一點。第二是買遠一點的房子，這種房子往往是大一點，還便宜一點。
這時候你應該怎麼選呢？你就應該記住稀缺原則，房子的價值並不在於房子本身，而在於房子附近的稀缺資源，比如學校、醫院、商圈、各種辦事機構等等，這些稀缺的資源給你帶來各種便利，是房子升值的根本。那麼遠郊的房子，往往離這些稀缺資源比較遠，房子的升值的空間可能會小一點。如果你有選擇的話，儘量選城市中心的附帶著各種稀缺資源的房子。實在買不起的話，你也可以買地鐵沿線的房子，因為交通上的便利可以部分地替代這些稀缺資源。
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劃重點
1.我國房價的快速上漲根源在於快速的經濟增長和城市化，符合世界範圍內的一般規律，並不是特例；
2.我國的房子雖然貴，但是和日本1990年相比，不在一個數量級上，遠遠沒有到達泡沫的程度；
3.政府調控房價，調控的並不是價格水準，而是房價的過快增速，是為了社會的繁榮穩定；
4.剛需買房的時候，要遵循兩大原則，分別是“先上車原則”和稀缺原則。
部分內容整理自「香帥的北大金融學課」or「徐遠觀察」