這個週末， 有兩條房地產方面的新聞引人注目：
新聞一：深圳驚爆“史上最瘋狂購房”
5月26日， 招商地產公佈了“雙璽花園”第三期2棟、3棟的銷售方案。 由於意向購房者眾多， 招商地產宣佈將引入兩條重要規則：一是購房者要繳納500萬元的誠意金， 二是在深圳首次實施“政府監督下的抽籤選房”。
“政府監督下的搖號（抽籤）選房”， 這在很多城市都已經實施了， 算不了什麼。 令人感到驚訝的是， “雙璽花園”採取了繳納意向金才能參與抽籤的銷售方式， 而且意向金高達500萬元。 當前， 不是什麼人都有資格繳納500萬意向金， 你首先要符合深圳購房資格；此外，
所以， 有媒體稱“雙璽花園”為“史上最瘋狂購房”。
新聞二：多個城市出現土地流拍。
據報導， 近來在北京、成都、杭州等城市的土地拍賣中多次出現流拍， 其中僅北京就有6起流拍發生。
上述兩起新聞， 一個是說“二級市場（新房銷售）”的火爆， 一個是說“一級市場（土地銷售）”正在趨冷。 那麼問題來了， 樓市為什麼出現了“一級市場”和“二級市場”的背離走勢？這到底預示著什麼？
我的看法如下：
1、深圳“雙璽花園”之所以驚爆“最瘋狂售房”， 一個重要的原因是價格管制， 造成了新房銷售價格低於二手房， 這也是大城市全面進入“新房銷售搖號時代”的背景。
“雙璽花園”位於深圳蛇口的海上世界片區，
這個片區的次新盤的二手房均價， 至少在11萬元以上， 朝向好、戶型好的在13萬元以上。 由於政府限價， “雙璽花園”3棟部分低樓層戶型竟然出現了8字頭的售價， 低於11萬元的戶型也比比皆是， 所以被搶購是必然的。
僧多粥少的時候， 一般會在兩個地方出現“貓膩”：一是搖號環節作假， 二是一家多人去參與搖號。 現在“雙璽花園”的銷售方案， 一是引入政府監督， 試圖杜絕搖號環節的作假。 繳納500萬誠意金， 則可以提高“一家多人搖號”的門檻。
2、土地市場流拍，
有著複雜的原因，
政府限制新房銷售價， 讓開發商利潤變薄、經營風險陡增。 所以開發商拿地自然變得慎重起來， 對於限制條件過於苛刻的土地、偏遠的土地、定價高的土地， 大家都會謹慎對待。
此外， 由於金融去杠杆、理財產品打破剛性兌付， 都讓開發商獲取資金的管道變窄， 資金會變得緊張。 對拿地就更加謹慎。
或許有讀者會說：不對呀， 財政部公佈的1到4月“中國有土地使用權出讓收入”達到了1.8萬億元， 同比增長四成， 這說明開發商拿地仍然很積極！
同比增長4成的是成交金額， 而不是成交面積。 過去一年土地價格暴漲， 其中三四線城市最為顯著，
下面是國家統計局公佈的1到4月開發商購置的土地面積增長情況， 同比下降了2.1%：
下面是1到4月開發商“到位資金增速”， 也在明顯回落中。
這說明了什麼？說明在政府嚴格限價下， 開發商正在進入觀望期， 拿地熱情、投資開發的熱情都在下降。
3、由於去庫存， 中國多數城市商品房的“消化週期”正在變短， 很多城市面臨無房可售（主要是住宅）的局面。 在需要“補庫存”的時候， 開發商拿地熱情不斷降低， 這將倒逼房價上漲。
根據“易居研究院”的資料， 截止2018年4月末， 納入監測的100個城市的“新建商品住宅”庫存規模回落到了六年前的水準， 整體“消化週期”為10.3個月。
表1 100 城新建商品住宅存銷比排序
（資料來源：易居研究院）
此前我在專欄裡曾披露過湖南部分城市令人震驚的“住宅消化週期”， 比如在韶山市住宅只夠賣1.1個月了：
上圖：湖南官方檔裡部分城市房屋的“消化週期”， 其中住宅非常短缺， 但“非住宅”則普遍過剩。
一方面是住宅不夠賣， 一方面是開發商拿地熱情在下降。 解決的辦法不外乎是兩種：
第一， 讓樓市迅速入冬， 讓大家失去購房欲望， 忘記買房子這件事；
第二， 放鬆新房限價， 讓開發商有拿地、建房子的熱情。
大家說說看， 最終這個矛盾將如何解決？我的看法是：限價會慢慢放鬆， 而不是讓樓市入冬。 如果樓市成交量真的全面下滑， 地方政府恐怕支撐不住，最終會拖欠公務員工資、拖欠PPP項目的回款，導致失業率上升。
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地方政府恐怕支撐不住，最終會拖欠公務員工資、拖欠PPP項目的回款，導致失業率上升。致讀者：由於微信官方規則限制，最多只能上牆100條留言，所以多數讀者的留言無法顯示。此外，由於精力有限，只能選擇部分留言早或者比較典型的問題予以回答，敬請讀者諒解。
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