來源/微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8）；作者：櫻桃
自從有了限價政策， 各個城市的開發商真是群策群力， 想破了腦袋， 如何突破現有的禁錮， 盡力多賺點錢。 其他城市聽說的方法， 不外乎茶水費， 精裝修雙合同， 高價車位捆綁銷售， 但是深圳的開發商不愧是走在了改革的前沿， 腦洞大開。
去年的幾個豪宅盤率先開啟售改租， 封盤不賣， 應該也是全國少有的了， 其他城市應該還是做不到， 畢竟情況不同， 像深圳土地這麼少， 人口結構這麼年輕化， 未來潛力大的城市絕無僅有。
但昨天， 寶能通過左手賣右手， 市場價10萬，
未來不知道會不會有別的樓盤效仿這樣的方式。
看來， 政策漏洞還需要補， 住宅就應該規定， 只允許賣給個人， 不能賣給公司， 特別是深圳這種住宅供給量有限的城市。
1
寶能左手倒右手規避限價
我昨天從業內得到消息， 深圳寶能城56套住宅， 總共6342.30平方米， 以4.21億的總價， 打包賣給了一家公司， 單價算下來是6.6萬/平米。
住宅打包賣不多見， 去年深圳打包賣的大都是商住公寓， 人才安居集團買住宅畢竟是例外，
房企業內同行告訴櫻桃， 這家公司實際上就是寶能自己的公司， 相當於寶能自己賣給了自己， 左手倒右手， 因為政府限價， 寶能想賣高價賣不了， 只能先賣給自己， 把它轉成二手房， 以後再高價賣出去。
因為寶能城前期的二手房已經是八萬多到10萬一平米了。
而政府限價， 新房要批到10萬那是不可能的， 能給你批8萬/平米就不錯了， 因為必須參考歷次開盤的價格， 想超過2016年8月幾乎不可能。
寶能按6.6萬/平米的價格賣給自己的公司， 最大程度的保證稅費最少， 話說回來， 如果不是賣給自己的公司，
我上午以購房者名義打電話問寶能城的銷售人員， 還有沒有房賣， 56套房是不是賣給了寶能自己， 對方脫口而出說沒有房了， 承認是賣給了自己的公司。 但後來下午再打電話過去問原因， 對方就提防了， 問我是不是媒體的， 說不知道情況， 幸好我有錄音。
寶能城這個事情說明什麼呢？上有政策， 下有對策， 為了突破限價的政策， 為了利潤最大化， 開發商想破了腦袋， 當然政府拿他也沒辦法， 這就是鑽了政策的漏洞， 除非政府再出臺限購政策堵住， 不允許公司購買住宅， 否則只要有利可圖， 哪怕稅費高點， 開發商還是會這麼幹。
據萬科公司的人透露，
但寶能肯定是算清了帳本， 賣給自己的公司， 顯然比賣給給消費者更賺。
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2
限價帶來的問題
關於限價政策， 我認為對中低端樓盤限價是應該的， 這樣保障了剛需和改善型需求， 但對高價盤的限價就沒必要了， 與二手房的差價過大， 明顯是讓富人占了便宜， 富人有錢買15萬一平的房子， 你讓他去買啊， 何必限價10萬讓他白白得5萬一平的好處。
雖然政府的出發點是好的， 為了控制整體的均價， 以至於不讓大家恐慌， 但對於實際買房而言沒有什麼意義。 但限到現階段， 要中斷對高價盤限價也是不可能的了，
確實是， 往往我們很多政策在出臺時， 很難評估到結果， 所以......
因為限價， 深圳出現個什麼情況呢， 關內的豪宅盤， 好地段的學位盤， 開發商知道賣一個少一個， 能不賣就想辦法不賣。
4月9日， 萬科臻山府二期開盤， 222套住宅， 231、240㎡大戶型， 備案價約9.75萬元/㎡， 加上精裝價格過10萬， 總價一套2000萬起。 有一個想買的粉絲告訴我， 30分鐘就搶光了。 社區還剩下一棟， 大概1.8萬平米， 現在可以賣18億， 萬科不賣了， 主動跟政府申請做人才租賃房。
很多人說， 怎麼深圳購買力那麼強嗎， 幾千萬的房子， 一下就搶完了， 跟買白菜似的。
購買力只是一方面， 但主要是價格差太明顯了， 誘惑太大了， 如果我是周邊的業主， 我也會想辦法去整一套啊， 周邊二手房豪宅都能賣到14萬一平米，何況新房的價值比二手房大，我同事就住周邊，零幾年不到一萬塊買的房子，現在壓根沒什麼還貸壓力，這種人太多了，他們70後人有的已經兩三套房，如果想賺這個差價，隨便倒騰一下還不容易嗎？
開發商早就看清了限價的問題，去年12月深業中城420套豪宅宣佈轉為長租公寓，深業集團副總裁董方在發佈會上直言，是為了今後的升值考慮，把深業中城這麼好的專案賣掉，賺錢的是你們業主，開發商換來錢很難再買到這麼優質的項目，持有更有價值。
開發商假惺惺的跟政府申請人才公寓，號稱響應政府號召，背後還不是因為限價怕賣虧了嗎，因為政府只給批10萬，開發商想賣15萬賣不了，所以乾脆不賣了。
還有深圳灣華潤悅府2期，去年8月開盤，也是轟動一時，350套住宅，均價12萬／平，1房106平總價1100-1523萬，2房166平總價1875-2560萬，3房225平總價2720-3650萬。“2000人搶350套房”、“土豪們排隊1公里”的文章刷爆朋友圈，最後公安只好抓造謠者平息了。但到底賣的火不火購房者其實都知道，就看你給喝茶費能不能買到就是了，因為還是買不到。
還有華潤城3期，做好了樣板房，遲遲不開盤，也不知道其中什麼鬼。
龍華的金亨利二期也是捂盤兩年一直不開盤，因為有四大名校之一，開發商想賣10萬，政府只給批7萬，所以乾脆不賣，因為周邊的新房也是屈指可數，開發商惜售的心態非常嚴重。
限價，讓房價在數字上沒漲，深圳做到了18連跌，但在供給上卻反而帶來了副作用，供給不升反降。所以深圳調控了2年了，房價還是較為堅挺，處於高位橫盤狀態，沒有北京人民幸福跌了20%，因為我們的供給沒有任何改善，反而在下降。
截至4月11日，商品房總共存量5.96萬套，其中住宅可售存量只有2.5萬套，不到一半，商業和辦公樓和其他物業占了一半多。
今年明年我真的不知道供給量能有多少，因為沒有地，靠的是舊改，要知道舊改遙遙無期，而棚改給的是回遷戶，還有人才安居房，租賃房，跟商品房一毛錢關係沒有。
所以我這個空頭，面對深圳這個充滿著人口紅利的年輕城市，面對供給量毫無改善的現實，我真的很無奈，年前只能號召剛需入市了，畢竟不能耽誤大家的機會。【關注微信公眾號：櫻桃大房子，獲取我所有分析和觀點】
3
三價合一後的市場
現在三價合一之後，情況怎麼樣呢？
今天我一個朋友告訴我，說仲介給他發的資訊，福田區竹子林的一個社區，114平米大三房，3樓，746萬平米，單價6.5萬/平米，低於市場價100萬，讓他去看房，但當他得知這房子不滿2年，首套要交稅84萬，二套要交95萬的稅就嚇到了，看也不想看，三價合一後，二手房稅費增加的太恐怖了。
仲介發給他社區掛的3套114平米房子的稅費，首套和二套的稅費，都是好幾十萬。
1、3樓，746萬，稅費首套84.2萬，二套94.9萬，主推。
2、7樓，800萬，稅費首套51.1萬，二套62.6萬。
3、16樓，880萬， 稅費首套73.4萬，二套86萬。
對於業主來說，雖然只報價了746萬，相比第二個業主少了54萬，但對於購房者而言，要付84.2萬的稅費，比第二套7樓的多出33萬的稅，所以算下來，並沒有便宜太多，只便宜了21萬，而且7樓比3樓更好，3樓便宜點也很正常。
三價合一後，二手房因為稅費增加被冰凍了起來，所以購房者轉向了新房，深圳的新房賣的更好了，二手房能不能降房價，我是這麼看的，如果新房的供給量多，能夠滿足大家的購房需求，關外新房多些，那買家完全可以不去買二手房，那急於出手的業主就得降價，不降沒人要。
但是新房如果不足，比如關內，沒幾個新房上市，關外又滿足不了你的需求，那你只能買二手房，前面幾個月買賣雙方先博弈一下，對新增的稅費，雙方談判，急於賣的業主讓點利，但對買家來說，我擔心不是很理想，跟三價合一之前比，購房的成本來說，占不到什麼便宜。
眼下可以先觀望三個月看看，如果無法撼動目前的格局，想進一步降價可能就沒那麼樂觀了。
另外，下半年，深圳的豪宅標準應該會上調，減輕下稅費，對二手房成交量會有説明，以往每年都會上調一次，不然二手房稅費太高了，購房者負擔太重，畢竟新房總量還是太少了，深圳的成交量70%還是要依靠二手房的。
歡迎關注微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8），專注研究房地產十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，為讀者把握房地產漲跌的短週期，不唯空，不唯多，只唯實。
周邊二手房豪宅都能賣到14萬一平米，何況新房的價值比二手房大，我同事就住周邊，零幾年不到一萬塊買的房子，現在壓根沒什麼還貸壓力，這種人太多了，他們70後人有的已經兩三套房，如果想賺這個差價，隨便倒騰一下還不容易嗎？開發商早就看清了限價的問題，去年12月深業中城420套豪宅宣佈轉為長租公寓，深業集團副總裁董方在發佈會上直言，是為了今後的升值考慮，把深業中城這麼好的專案賣掉，賺錢的是你們業主，開發商換來錢很難再買到這麼優質的項目，持有更有價值。
開發商假惺惺的跟政府申請人才公寓，號稱響應政府號召，背後還不是因為限價怕賣虧了嗎，因為政府只給批10萬，開發商想賣15萬賣不了，所以乾脆不賣了。
還有深圳灣華潤悅府2期，去年8月開盤，也是轟動一時，350套住宅，均價12萬／平，1房106平總價1100-1523萬，2房166平總價1875-2560萬，3房225平總價2720-3650萬。“2000人搶350套房”、“土豪們排隊1公里”的文章刷爆朋友圈，最後公安只好抓造謠者平息了。但到底賣的火不火購房者其實都知道，就看你給喝茶費能不能買到就是了，因為還是買不到。
還有華潤城3期，做好了樣板房，遲遲不開盤，也不知道其中什麼鬼。
龍華的金亨利二期也是捂盤兩年一直不開盤，因為有四大名校之一，開發商想賣10萬，政府只給批7萬，所以乾脆不賣，因為周邊的新房也是屈指可數，開發商惜售的心態非常嚴重。
限價，讓房價在數字上沒漲，深圳做到了18連跌，但在供給上卻反而帶來了副作用，供給不升反降。所以深圳調控了2年了，房價還是較為堅挺，處於高位橫盤狀態，沒有北京人民幸福跌了20%，因為我們的供給沒有任何改善，反而在下降。
截至4月11日，商品房總共存量5.96萬套，其中住宅可售存量只有2.5萬套，不到一半，商業和辦公樓和其他物業占了一半多。
今年明年我真的不知道供給量能有多少，因為沒有地，靠的是舊改，要知道舊改遙遙無期，而棚改給的是回遷戶，還有人才安居房，租賃房，跟商品房一毛錢關係沒有。
所以我這個空頭，面對深圳這個充滿著人口紅利的年輕城市，面對供給量毫無改善的現實，我真的很無奈，年前只能號召剛需入市了，畢竟不能耽誤大家的機會。【關注微信公眾號：櫻桃大房子，獲取我所有分析和觀點】
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三價合一後的市場
現在三價合一之後，情況怎麼樣呢？
今天我一個朋友告訴我，說仲介給他發的資訊，福田區竹子林的一個社區，114平米大三房，3樓，746萬平米，單價6.5萬/平米，低於市場價100萬，讓他去看房，但當他得知這房子不滿2年，首套要交稅84萬，二套要交95萬的稅就嚇到了，看也不想看，三價合一後，二手房稅費增加的太恐怖了。
仲介發給他社區掛的3套114平米房子的稅費，首套和二套的稅費，都是好幾十萬。
1、3樓，746萬，稅費首套84.2萬，二套94.9萬，主推。
2、7樓，800萬，稅費首套51.1萬，二套62.6萬。
3、16樓，880萬， 稅費首套73.4萬，二套86萬。
對於業主來說，雖然只報價了746萬，相比第二個業主少了54萬，但對於購房者而言，要付84.2萬的稅費，比第二套7樓的多出33萬的稅，所以算下來，並沒有便宜太多，只便宜了21萬，而且7樓比3樓更好，3樓便宜點也很正常。
三價合一後，二手房因為稅費增加被冰凍了起來，所以購房者轉向了新房，深圳的新房賣的更好了，二手房能不能降房價，我是這麼看的，如果新房的供給量多，能夠滿足大家的購房需求，關外新房多些，那買家完全可以不去買二手房，那急於出手的業主就得降價，不降沒人要。
但是新房如果不足，比如關內，沒幾個新房上市，關外又滿足不了你的需求，那你只能買二手房，前面幾個月買賣雙方先博弈一下，對新增的稅費，雙方談判，急於賣的業主讓點利，但對買家來說，我擔心不是很理想，跟三價合一之前比，購房的成本來說，占不到什麼便宜。
眼下可以先觀望三個月看看，如果無法撼動目前的格局，想進一步降價可能就沒那麼樂觀了。
另外，下半年，深圳的豪宅標準應該會上調，減輕下稅費，對二手房成交量會有説明，以往每年都會上調一次，不然二手房稅費太高了，購房者負擔太重，畢竟新房總量還是太少了，深圳的成交量70%還是要依靠二手房的。
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