來源/微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8）；作者：櫻桃
今天， 中國央行行長易綱在博鼇論壇發表講話稱， 在中國是審慎的貨幣政策， 我們沒有任何量化寬鬆、零利率政策， 現在主要央行都在收緊利率， 開始退出擴張， 也會進行縮表， 我們已經有很長時間期待這樣的政策發生， 我們也已經準備好了。 中美的利率差異都是在舒適的差別內。 短期而言， 我們已經非常長時間關注貨幣政策的正常化， 也會繼續審慎的貨幣政策。
易綱還表示， 目前為止， 我們的利率自由化是朝著市場主導的方向發展， 價格變數越來越重要，
易行長的講話信息量非常大， 提前釋放了中國利率變化和金融改革的信號， 我只摘取了對樓市有影響的兩段， 按我的理解， 包括以下幾個意思。
1、中國已經準備好提高基準利率了， 也就是做好了隨時加息的準備工作， 至於什麼時候加息， 就取決於CPI是多少了。
2、中國很早就沒有搞量化寬鬆的貨幣政策了， 開始進入偏緊的貨幣政策。
3、歐美主要發達國家都退出了擴張週期， 進入加息縮表週期， 我們早有預期， 也早有準備， 好在他們這個退出過程非常緩慢， 我們有很充分的時間應對，
4、利率肯定是要改革的， 方向就是往市場主導的方向發展， 而不是由央行來規定一個基準利率， 實際上我們現在已經實現了利率市場化改革， 比如銀行房貸， 首套利率很多都要上浮10%、15%， 甚至是20%， 否則銀行不貸款給你， 而不是央行規定的基準， 這就是市場化在起主導作用， 只不過影響的還是增量市場， 尚未涉及到存量市場。
中國加不加息可以說主要取決於物價指數這個唯一的指標， 即CPI是否突破3這個臨界點， 而現在這又與貿易戰息息相關， 貿易戰還打不打， 如何打， 打多久， 存在的變數也很大， 我們的大豆基本上全靠進口， 如果真提高了關稅， 那無疑會提高成本，
3月份我們的CPI又降到了2.1%， 低的很， 按照這個指數， 離加息還有很長的距離， 如果不是房地產綁架了中國經濟， 如果不是歐美退出寬鬆我們的匯率有壓力了， 央行真的恨不得降息降准。
假如加息， 那我們的房價肯定會受到影響， 因為一旦加息， 影響的就是中國的房貸存量市場， 尤其是那些首套房貸以上浮10%甚至15%、20%利率買房的人， 他們還要在加息的基礎上上浮相應的利率。
但這個加息的過程預計是比較緩慢的， 而且有可能加了基準後， 首套房貸就不需要上浮利率了， 不過也分城市， 有的城市加息了如果貸款額度緊張，
而且加息對樓市的影響至少需要加五六次， 每次加0.25個百分點， 才有效果， 一兩次看不到效果的。
看下上面這張利率變化圖， 上一輪利率最高是在2011年， 隨後利率一直在下調， 但是你對照下當地的樓市， 後面那幾年是不是依然非常低迷， 而且哪怕利率一直下調， 樓市仍然萎靡不振？絲毫沒有起到刺激的作用？
比如杭州， 2010年到頂， 2011年開啟下跌， 2012、2013慢跌， 2014加速大跌， 2015年見底， 2016才反彈。
比如海南， 2010年到頂， 2011、2012橫盤， 2013年、2014年暴跌， 腰斬， 2015年企穩， 2016年反彈。
但一線城市行情就好很多， 比如深圳， 2010年到頂， 2011年下跌10%-15%左右後， 2012年就穩住了， 2013年價格小幅反彈， 2014年再次橫盤， 2015年率先開啟暴漲。
反過來， 加息也是一樣， 加息對樓市的影響不會立竿見影。 這從02-07年的加息週期看更是如此了， 02-06年稀稀拉拉加幾次， 可以說沒影響， 房價加速上升， 除非是像07那樣又急又快。 而2011年那一輪市場的萎靡， 應該說主要並不是由加息導致， 而是因調控時間過長， 累積起來的效果導致， 否則不至於2012年開始降息， 很多城市直到2016年才回暖。
哦， 既然加息效果那麼緩慢， 那你們會問我， 二三四線買房為什麼要小心呢？
嗯， 首先我要承認， 有點標題黨了， 但並不影響我整個文章的分析內容嘛， 標題只是為了吸引眼球的。因為很久沒有分析宏觀了，最近又有人問我一二三四線城市的樓市走向，所以趁機說說。
其實未來樓市的走向主要還是跟調控有關，這一次政府調控房地產的決心史無前例，而且已經挖好坑等著你去跳了，說了房子是住的，誰讓你去炒房的，限售5年套死你，到時候房產稅再一出，大家都恐慌性拋售，房子過剩，需求不足的那些城市，你賣給誰去啊。
一線城市沒問題，有需求在。我今天在北京群裡提醒大家，剛需可以考慮買房了，因為跌了20%，我覺得可以入市了，不要過度悲觀，近期好幾個北京的剛需幾個月來連續跟蹤市場看房發現，市場回暖了，四五百萬的房子，房價漲了幾萬塊，北京樓市我最近計畫再專門寫一篇分析下供需。【可關注微信公眾號：櫻桃大房子，關注我獲取所有分析和投資建議】
二線城市也分強二線和弱二線，而弱二線又分人口流入和流出，強二線又分房價高和低。
弱二線中，拼命在吸引人才的城市，還處於安全線內，比如長沙，西安，人口流入多，房價又不算貴，政府調控樓市非常努力認真，這種城市問題不大，不用擔心，房價短期控制的好，長期還有上漲空間。
有些經濟實力不強勁的城市，像石家莊這樣的，我真的覺得你還是要結合自己的情況來，前幾天有個石家莊的小夥子告訴我，衝動之下買了套房，交了定金和首付，感覺還款壓力大想退房，問我怎麼辦，月供7500，收入8700，家裡只有一套小戶型，市場價60萬左右，如果不賣就沒有別的現金流了。
我給他的建議是，首付和定金都交了，肯定不會退你，房子只能買了，剛需嘛，買了就買了無所謂，如果你的小房子不是好資產，你又是風險厭惡型，包括父母和你的公積金，家庭總收入確實影響到了你的生活品質，那可以賣掉小房子，現階段先結婚，儲備現金流，後期不怕沒房子買，就怕沒錢，因為後面至少兩年內我覺得不用擔心石家莊會漲價，隨時有機會再入市。
市場已經瘋漲過了，政府嚴厲調控，市場肯定會進入平穩期，這幾年內想要再漲是不可能的了，如果你的現金流很緊張，整天為了月供焦慮不安，我是覺得活的不值。
強二線中，武漢感覺W哥吃得有點過多了，興奮過度，需要冷靜冷靜，除非武漢像杭州一樣搞拆遷了，讓拆遷戶來接盤，不然憑什麼那麼堅挺？合肥南京杭州近期都寫了專門的文章，可看往期專題。【可關注微信公眾號：櫻桃大房子，關注我獲取所有分析和投資建議】
三四線城市，（主要是指中西部的三四線城市，東部因為經濟較為發達，有人口流入，所以還沒那麼悲觀，）我最擔心的是買完這一波，到2020年後，五到十年都沒有什麼接盤俠了，一是90後的人口下降的比較厲害，二是人口依然是往一二線聚集，往沿海聚集，往三大經濟圈聚集，以後中國的房地產真的只有結構性的發展機會了。
比如廣東，說是要均衡發展落後地區，但粵東粵西粵北是永遠沒有前途的，人口往珠三角聚集是不可逆轉的趨勢，年輕人只有過年過節才會回潮汕，回老家，過完年馬上到深圳到廣州到東莞打工，做生意，即使以後在深圳買不起房，他們寧願去東莞去惠州買房安家，也不願意回老家買房，即使在老家買了也不會回去住，那房子以後有什麼流動的價值呢？
如果說地級市的房價六七千尚處於合理水準，但隨便一個中西部地級市都上萬的時候，你不覺得很荒唐嗎？
其實每個城市的調研都有參考價值和共性，很多都只是時間先後，大家都可以看看其他城市發生什麼做參考，這周會先出福州樓市調研的文章；
歡迎關注微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8），專注研究房地產十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，為讀者把握房地產漲跌的短週期，不唯空，不唯多，只唯實。
標題只是為了吸引眼球的。因為很久沒有分析宏觀了，最近又有人問我一二三四線城市的樓市走向，所以趁機說說。其實未來樓市的走向主要還是跟調控有關，這一次政府調控房地產的決心史無前例，而且已經挖好坑等著你去跳了，說了房子是住的，誰讓你去炒房的，限售5年套死你，到時候房產稅再一出，大家都恐慌性拋售，房子過剩，需求不足的那些城市，你賣給誰去啊。
一線城市沒問題，有需求在。我今天在北京群裡提醒大家，剛需可以考慮買房了，因為跌了20%，我覺得可以入市了，不要過度悲觀，近期好幾個北京的剛需幾個月來連續跟蹤市場看房發現，市場回暖了，四五百萬的房子，房價漲了幾萬塊，北京樓市我最近計畫再專門寫一篇分析下供需。【可關注微信公眾號：櫻桃大房子，關注我獲取所有分析和投資建議】
二線城市也分強二線和弱二線，而弱二線又分人口流入和流出，強二線又分房價高和低。
弱二線中，拼命在吸引人才的城市，還處於安全線內，比如長沙，西安，人口流入多，房價又不算貴，政府調控樓市非常努力認真，這種城市問題不大，不用擔心，房價短期控制的好，長期還有上漲空間。
有些經濟實力不強勁的城市，像石家莊這樣的，我真的覺得你還是要結合自己的情況來，前幾天有個石家莊的小夥子告訴我，衝動之下買了套房，交了定金和首付，感覺還款壓力大想退房，問我怎麼辦，月供7500，收入8700，家裡只有一套小戶型，市場價60萬左右，如果不賣就沒有別的現金流了。
我給他的建議是，首付和定金都交了，肯定不會退你，房子只能買了，剛需嘛，買了就買了無所謂，如果你的小房子不是好資產，你又是風險厭惡型，包括父母和你的公積金，家庭總收入確實影響到了你的生活品質，那可以賣掉小房子，現階段先結婚，儲備現金流，後期不怕沒房子買，就怕沒錢，因為後面至少兩年內我覺得不用擔心石家莊會漲價，隨時有機會再入市。
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三四線城市，（主要是指中西部的三四線城市，東部因為經濟較為發達，有人口流入，所以還沒那麼悲觀，）我最擔心的是買完這一波，到2020年後，五到十年都沒有什麼接盤俠了，一是90後的人口下降的比較厲害，二是人口依然是往一二線聚集，往沿海聚集，往三大經濟圈聚集，以後中國的房地產真的只有結構性的發展機會了。
比如廣東，說是要均衡發展落後地區，但粵東粵西粵北是永遠沒有前途的，人口往珠三角聚集是不可逆轉的趨勢，年輕人只有過年過節才會回潮汕，回老家，過完年馬上到深圳到廣州到東莞打工，做生意，即使以後在深圳買不起房，他們寧願去東莞去惠州買房安家，也不願意回老家買房，即使在老家買了也不會回去住，那房子以後有什麼流動的價值呢？
如果說地級市的房價六七千尚處於合理水準，但隨便一個中西部地級市都上萬的時候，你不覺得很荒唐嗎？
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