徐小平、子木聯合出品
1979年， 有一位老人在中國的南海邊劃了一個圈。
這個圈在改革開放40年後， 從一個小漁村迅速成長為一個國際性的現代化大都市， 這無疑是中國城市發展史上的奇跡。
深圳得天獨厚的地理環境和令人垂涎的中央青睞， 讓它天生具有無法比擬的發展優勢。
在初期引入了“政府賣地， 商人賣樓”的港式地產模式之後， 深圳迅速地完成了財富的原始積累。
中期又被國家看中， 深圳被定義為全國性經濟中心、科創中心， 成為了高科技的代名詞， 與北京並駕齊驅成為中國科技的雙核。
造福效應與發達的商業環境賦予了深圳別具一格的都市魅力， 內地的年輕人紛紛南下深漂， 給這座城市的發動機提供了源源不斷的高質燃料。
不單如此， 在兩會之後， 原本經濟發達的珠三角城市群再度預升級為沿岸城市群的最終形態， 大灣區。 不出意外， 深圳也會被首推為大灣區的核心領袖城市。
而上述一切的綜合實力背後就是深圳房價的水漲船高。 在上一輪中國房價上漲週期中， 深圳在15年就提前完成了暴漲， 在四個一線城市裡一騎絕塵， 一年時間上漲了2.04倍。
由於潛力爆發速度驚人， 中央迅速出臺政策對深圳加急調控，
子木認為， 在大局橫盤的嚴勢下， 深圳樓市暴漲是不可能出現的。 但是整個中國都在盯著一線的深圳， 二線的杭州。 長期的利好會讓深圳一直處於明跌暗漲的週期內， 這時候地段顯得尤為重要！
所以很多朋友在房產研習社裡問我， 深圳2018年能不能買房？我都會告訴他， “你考慮的不是買不買房， 而是能買到哪裡的房， 請趕在下一波房價大漲週期之前， 儘快上車， 否則房子將與你越來越遠。 ”
本期子木特邀了長期身處深圳的老友， 從事房地產研究多年的徐小平同志為大家帶來深圳地段的詳細解讀。
1
深圳是全國最具有發展潛力的城市， 從人口淨流入、資金總量和增速、資訊高科技產業和經濟規模及增速都排名在全國城市中前三名， 這裡就不展開來講。
這裡重點分析深圳的核心資源在那裡? 當然房地產的核心價值資源也就在那裡。
經常有人提問到， 龍崗大運城、坪山新區、光明新區、寶安沙井、南山前海哪裡買房子價值大?升值快?
在回答上述問題前先來研究一下深圳的地理地貌就比較容易作出判斷。
深圳是海濱城市， 北面靠山南邊靠海， 是典型的坐北朝南的城市， 這決定了深圳是宜居城市的基本要素。
深圳又是東西走向， 狹小的帶狀城市。 東邊蓮塘高大的悟桐山脈屏礙， 北邊塘朗山脈屏礙， 所以市中心區福田-羅湖-南山對東部鹽田， 北部龍華和龍崗， 西北光明、石岩形成了天然的交通不便， 關聯減弱。
即便現在打通了鹽田、梅林和塘朗山遂道， 但仍然出現嚴重堵車現象， 周未和週一特別嚴重。 這就證明了天時、地利、人和中的地利的重要性了。
北京是環狀城市， 深圳是梯級城市， 北部高南部低， 北部東部多為高山和丘淩地冒， 很難形成大規模的集市。
只有沿海從羅湖-福田-南山-寶安平均寬約15公里， 長約60公里扁長地帶為沿海平原地區， 便成為城市灣區經濟的價值核心。 包括了福田紅樹灣、南山深圳灣、前海灣和寶安灣。
這就決定了深圳的核心資源地帶所處地理位置。 同時決定了福田-南山前海雙核的領頭羊。
北京地理價值從天安門廣埸往外依環減弱， 深圳地理價值從福田中心區市民中心廣場往北梯級減弱。
深圳城市核心價值向西 !
這點要很清楚， 抓住主要趨勢。 深圳核心資源是福田-南山-寶安沿海一帶 !
當天前海發展很好， 寶中劃入前海， 那麼隨著大空港和大會展中心， 以及在沙井建海洋新城的規劃， 所以從投資價值來說福永、沙井潛力很大。
廣東省政府發文提出打造廣州至深圳的沿江高速和廣深高速的廣深高科技走廊， 沿線為節點的粵港澳大灣區戰略發展規劃， 也證明了深圳灣、前海灣和寶安灣的重要價值了。 已上報國家發改委審批。
當然龍華15公里距離最靠近福田市民中心，是一級輻射帶，但把龍華當成宇宙中心是經不起推敲的，正因為不斷推出新地王，把龍華變成為熱點，資金已推高龍華虛高的價值，新房價己6萬+透支了未來空間。
龍華起碼還要8~10年才能完善交通、學校、醫療配套。現在遇到上下班時間，福田到龍華15公里走一小時很正常，坐地鐵等待二至三趟才能上車也是很正常。
所以，可以否定個別開發商熱炒的深圳多中心論調。在那裡有個開發個專案或起個超高樓，都炒作是宇宙中心或深圳城市中心是不科學的。投資的人們要頭腦清醒，廣告美好未來之詞不能當飯吃的，切不肓目相信畫餅充饑。地段 、地鐵最重要!
這裡再次重申重點，福田-南山-前海才是深圳城市地段中心價值。
深圳的行政金融中心是福田，科創中心是南山，自貿中心是前海。
其它的所謂多中心，有待發展中去實踐證明。當然，為了城市發展的平衡佈局，設副中心是完全可能的。例如北京設立通州副中心。
2
這裡拿福田中心區市民中心為原點為例，由南往北15公里半徑去分析深圳三級價值梯級，房價梯級減弱是成立的。
第一級階梯，沿深南大道南至濱海大道為最高價值的代表。福田的市委市政府，深圳證券交易所、中國平安集團總部，招商銀行總部，招商證券總部，太平保險總部，華安保險公司總部，中國海外集團總部、世界500強入駐最多的區域，中心區、香蜜湖、深圳灣、在這一個梯級上坐著。香蜜湖均價為12萬+。以福田均價為90000萬。
第二價梯塘朗山北面為龍華區均價為54000元元。這裡也證明龍華上漲過猛已透支了房價。龍華區政府距市民中心l7公里。
第三級階梯為龍崗，區政府距市民中心28公里，目前新房和成交主要市場龍崗均價在46934元。
第四梯級。35公里坪山均價在35333元。坪山區是新房最大供應量的單位。
所以全市平均下來房價是54000元。坪山和龍崗大批供應新房，連續18個環比下跌的主要因素。報表好看了，但福田、前海、南山和寶中高價房推盤很少了。
但從二手房成交來看，香蜜湖、深圳灣豪宅同比上漲20%。
這裡也解釋一下為什麼福田中心區房價為什麼漲幅沒有龍華高，並不是中心區價值沒有龍華高，只是中心區近十年沒有住宅地推出拍賣了，中心區南東山社區正在城市更新，如果屆時入市，預測15萬一平方也完全正常。屆時會拉升福田中心區的房子。
羅湖鹿丹舊改完成，四年前都每平方10萬+。所以，福田中心區的房價是被低估了，只要有新項目，會補漲的。
3
再分析地鐵通行同樣得出深圳各個區域價值，地鐵是城市的地段價值的具體表現。
深圳軌道線網規劃方案圖
重要提示一下，買房跟著地鐵走，通勤時間掌握在半小時內為好。
1，福田地鐵最多6條。1號線、2號線、3號線、4號線、9號線和11號線。還擁有一個福田車公廟地鐵換乘中心，一個福田中心區城際軌道中心和福田高鐵站。
2，羅湖5條地鐵線。1號線、2號線、3號線、5號線和9號線。一個羅湖火車站(動車)。
3，南山5條地鐵線。1號線、2號線、3號線、5號線和9號線。
4，寶安3條線。1號線、5號線和11號線。
5，龍華2條線。4號線、5號線。
6，龍崗1條地鐵線。3號線。其它光明新區、坪山區和大鵬新區暫無通行地鐵。
地快密度越高的地方價值越高，反之則價值越低。從以上地鐵線的密度完可以判斷福田最為繁榮第一，南山和羅湖第二，寶安第三，龍華第四，龍崗第五。現實情況也是如此的。
建議在羅湖、福田、南山剛需上班族寧願買市區有地鐵小一點的房子，也不要買遠郊大房子，在路上來回3至4小時，等於生命打折扣，在有限的生命裡，多點時間去做更有意義的事。
在關內上班買龍崗、坪山、光明這些遠郊房子自住剛需的人應謹慎考慎。與其買新房4~5萬元一平方，不如到福田和羅湖買小一點的二手房更為有利和現實。
這裡也不反對以投資為主買遠郊房子，新區由於不斷有競拍土地創新高，必定會帶動房價上漲快。
但剛需上班族買房自住剛以方便快捷就近買房為適，不應去聽天邊玫瑰的故事。
有位朋友八年前買了50公里遠郊xx灣的房子，雖然房價漲了二倍，但由配套沒有跟上，上下班常常堵車1~2小時很煩惱，賣又不出，租又不出，還要交管理費，只能呆在坑裡望樓興歎!
上述講了這麼多，總結觀點。
1，深圳的地理環境，取決了資產價值從東向西向灣區發展。
2，深圳適用房價梯級理論。
3，地鐵密集處，就是價值所在之處。買房跟隨地鐵走。
4，深圳多中心論不成立。
深圳只有福田政治文化金融中心，南山前海科創中心和自貿中心。
如果你有準備在深圳買房的親戚或朋友，不妨把此文獲取到的知識分享給大家，一定會有人感謝你！
已上報國家發改委審批。當然龍華15公里距離最靠近福田市民中心，是一級輻射帶，但把龍華當成宇宙中心是經不起推敲的，正因為不斷推出新地王，把龍華變成為熱點，資金已推高龍華虛高的價值，新房價己6萬+透支了未來空間。
龍華起碼還要8~10年才能完善交通、學校、醫療配套。現在遇到上下班時間，福田到龍華15公里走一小時很正常，坐地鐵等待二至三趟才能上車也是很正常。
所以，可以否定個別開發商熱炒的深圳多中心論調。在那裡有個開發個專案或起個超高樓，都炒作是宇宙中心或深圳城市中心是不科學的。投資的人們要頭腦清醒，廣告美好未來之詞不能當飯吃的，切不肓目相信畫餅充饑。地段 、地鐵最重要!
這裡再次重申重點，福田-南山-前海才是深圳城市地段中心價值。
深圳的行政金融中心是福田，科創中心是南山，自貿中心是前海。
其它的所謂多中心，有待發展中去實踐證明。當然，為了城市發展的平衡佈局，設副中心是完全可能的。例如北京設立通州副中心。
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這裡拿福田中心區市民中心為原點為例，由南往北15公里半徑去分析深圳三級價值梯級，房價梯級減弱是成立的。
第一級階梯，沿深南大道南至濱海大道為最高價值的代表。福田的市委市政府，深圳證券交易所、中國平安集團總部，招商銀行總部，招商證券總部，太平保險總部，華安保險公司總部，中國海外集團總部、世界500強入駐最多的區域，中心區、香蜜湖、深圳灣、在這一個梯級上坐著。香蜜湖均價為12萬+。以福田均價為90000萬。
第二價梯塘朗山北面為龍華區均價為54000元元。這裡也證明龍華上漲過猛已透支了房價。龍華區政府距市民中心l7公里。
第三級階梯為龍崗，區政府距市民中心28公里，目前新房和成交主要市場龍崗均價在46934元。
第四梯級。35公里坪山均價在35333元。坪山區是新房最大供應量的單位。
所以全市平均下來房價是54000元。坪山和龍崗大批供應新房，連續18個環比下跌的主要因素。報表好看了，但福田、前海、南山和寶中高價房推盤很少了。
但從二手房成交來看，香蜜湖、深圳灣豪宅同比上漲20%。
這裡也解釋一下為什麼福田中心區房價為什麼漲幅沒有龍華高，並不是中心區價值沒有龍華高，只是中心區近十年沒有住宅地推出拍賣了，中心區南東山社區正在城市更新，如果屆時入市，預測15萬一平方也完全正常。屆時會拉升福田中心區的房子。
羅湖鹿丹舊改完成，四年前都每平方10萬+。所以，福田中心區的房價是被低估了，只要有新項目，會補漲的。
3
再分析地鐵通行同樣得出深圳各個區域價值，地鐵是城市的地段價值的具體表現。
深圳軌道線網規劃方案圖
重要提示一下，買房跟著地鐵走，通勤時間掌握在半小時內為好。
1，福田地鐵最多6條。1號線、2號線、3號線、4號線、9號線和11號線。還擁有一個福田車公廟地鐵換乘中心，一個福田中心區城際軌道中心和福田高鐵站。
2，羅湖5條地鐵線。1號線、2號線、3號線、5號線和9號線。一個羅湖火車站(動車)。
3，南山5條地鐵線。1號線、2號線、3號線、5號線和9號線。
4，寶安3條線。1號線、5號線和11號線。
5，龍華2條線。4號線、5號線。
6，龍崗1條地鐵線。3號線。其它光明新區、坪山區和大鵬新區暫無通行地鐵。
地快密度越高的地方價值越高，反之則價值越低。從以上地鐵線的密度完可以判斷福田最為繁榮第一，南山和羅湖第二，寶安第三，龍華第四，龍崗第五。現實情況也是如此的。
建議在羅湖、福田、南山剛需上班族寧願買市區有地鐵小一點的房子，也不要買遠郊大房子，在路上來回3至4小時，等於生命打折扣，在有限的生命裡，多點時間去做更有意義的事。
在關內上班買龍崗、坪山、光明這些遠郊房子自住剛需的人應謹慎考慎。與其買新房4~5萬元一平方，不如到福田和羅湖買小一點的二手房更為有利和現實。
這裡也不反對以投資為主買遠郊房子，新區由於不斷有競拍土地創新高，必定會帶動房價上漲快。
但剛需上班族買房自住剛以方便快捷就近買房為適，不應去聽天邊玫瑰的故事。
有位朋友八年前買了50公里遠郊xx灣的房子，雖然房價漲了二倍，但由配套沒有跟上，上下班常常堵車1~2小時很煩惱，賣又不出，租又不出，還要交管理費，只能呆在坑裡望樓興歎!
上述講了這麼多，總結觀點。
1，深圳的地理環境，取決了資產價值從東向西向灣區發展。
2，深圳適用房價梯級理論。
3，地鐵密集處，就是價值所在之處。買房跟隨地鐵走。
4，深圳多中心論不成立。
深圳只有福田政治文化金融中心，南山前海科創中心和自貿中心。
如果你有準備在深圳買房的親戚或朋友，不妨把此文獲取到的知識分享給大家，一定會有人感謝你！