撰文|凱風
共有產權房試點正在擴大。
繼北京去年7月推出共有產權房， 近日又傳出限價房轉為共有產權房的消息。 無獨有偶， 廣州、成都、福州等地都準備推出各自的共有產權房項目。
在廣州南沙新區， 符合條件的申請人可以購買共有產權住房的60%產權， 所購住房只能用於自住， 不能用於出租、抵押， 五年內不得轉讓產權。 與北京面向所有無房家庭不同， 南沙本次推出的共有產權房， 只是面對高端人才， 主要包括緊缺型人才、港澳青年以及央企、重大企業無房員工的住房需求， 與其說是保障性住房政策，
不管目的是什麼， 這都說明共有產權房已經成了新的主導性政策。
其實， 共有產權房不是什麼新鮮事物。 所謂共有產權房， 就是政府與買房人共同購房， 各自佔有一定比例， 從而顯著降低購房門檻， 讓更多剛需一族得以買到住房。 在具體操作上， 一般是由政府讓渡一部分土地出讓收益， 並以此換取部分產權比例， 共同承擔樓市漲跌的風險。
顯然， 凡是政策性住房， 多半都有財政補貼或者減免土地出讓金等方面的讓利， 這就導致其價格遠遠低於商品住宅的市場價格， 從而形成套利空間。 如果不能嚴格限制政策性住房的申請、轉讓、交易以及套現， 那麼就容易滋生各種尋租腐敗亂象。
經濟適用房就是典型的教訓。 經濟適用房一度被寄望於改善夾心層的住房需求， 但由於規則設計存在漏洞， 經適房在5年限售期到期後， 只要補繳一定比例的土地出讓金， 就可轉化為商品房上市交易， 這就無形之中製造了套利空間。 再加上經適房申請多以收入作為准入標準， 審核把關相對寬鬆， 從而造成種種亂象。 這一模式最終也不得不退出歷史舞臺。
因此， 共有產權房要避免重蹈經適房覆轍， 北京和南沙都對此做出明確的界定。 一方面， 共有產權房只能用於自住， 不能用於出租、抵押， 五年內也不得轉讓產權， 這就最大程度保證共有產權房的公共屬性， 從根本上減少騙購的動機。
另一方面， 在上市交易方面， 北京明確規定，
正因為投機屬性減少， 所以近段時間傳出北京部分共有產權房專案遇冷。
南沙則提出兩種解決方案， 一種是內迴圈模式， 與北京一樣， 只能在圈子內部進行交易， 共有產權房性質不變；另一種是外迴圈模式， 可向所有符合限購條件的家庭進行轉讓。 而根據規定， 現階段採用內迴圈方式， 考慮在房源充裕的情況下， 逐步放開外迴圈方式。 顯然， 外迴圈如何避免套利， 仍然存疑。
所以， 只有政策設計嚴密， 祛除其中可能存在的腐敗尋租空間， 最大程度減少上市交易套利的可能， 共有產權房才能避免重蹈經適房的覆轍。