我們在買房時， 通常會關注地段是否優越、交通是否便利、是否帶學位、生活是否便利......這些其實都是決定房子價值的「外部」因素， 多有不確定性。
而戶型作為「內部」價值因數， 才是我們可以準確把控的。
戶型的好壞， 嚴重影響居住體驗， 還會影響將來轉手的難易程度。
本文總結了戶型常見的6大類「不合理」現象， 幫助我們合理規避。
剛拿到戶型圖時候， 格局是我們最直觀、最簡單的判斷因素。
1.格局是否方正
先觀察房子的輪廓是否方正， 缺角的戶型即使拋開風水的因素， 用起來也很雞肋， 幾萬一平買來的空間最後卻用不上， 豈不成了冤大頭。
2.進深開間是否適宜
開間， 是指戶型中東西牆之間的距離， 進深， 則是指南北牆之間的距離。
開間越大， 採光效果越好；進深越大， 空間的利用率越高。
通常來說， 進深開間比介於1：1.5之間較好， 我們可根據自身需求來挑選。
比如， 在北方， 如果進深偏小而開間過大， 會加速房子溫度流失， 不利於保溫。
朝向不合理朝向比較好理解， 對大部分南方城市來說， 東南方向朝向比較好， 但北方會更喜歡正南朝向。
要注意的是， 客廳和主臥一定要朝南， 因為這兩間屋的利用率是最高的， 值得享受最好的朝向。
但有些開發商的設計真是一言難盡， 比如下圖：
乍一看， 戶型正南正北朝向， 而且南北通透。
仔細看， 好好的南向優勢都被廚房和衛生間霸佔了， 導致客廳成了北向， 兩個次臥也朝北， 真是該有的沒有， 不該有的又都占盡了。
我們評估戶型時， 一定要注意景觀資源與朝向的關係， 把南向開間最大化利用起來， 使戶型內的客廳和房間都能最大程度地享受到好的朝向和景觀資源。
功能不合理看完戶型的大體格局之後， 我們可以開始研究每個空間的功能佈局。
1.動靜是否分區
動區， 是活動頻繁的區域， 如客廳、廚房、餐廳；
靜區， 主要供家人休息的地方， 如臥室、書房。
二個區域空間， 分隔越清晰越好， 儘量不要有交割。
上圖動靜分區是做得比較好的， 把休息區和活動區分佈在房子內外兩側， 不要相互交錯。 保證了我們在會客、娛樂或家務時能夠輕鬆自如， 也不會打擾到休息的家人。
2.廚衛是否適宜
廚房、衛生間這兩個濕氣重且容易產生污垢的區域，要和我們乾淨整潔的臥室儘量遠離。
比如，廚房是生活中最主要的污染源，集齊了雜訊、油煙油污還有污水。
所以，廚房的佈置要盡可能地靠近入戶門，從外面帶回來的食材，用最短的距離就可以歸置到廚房，這種細節，無形之中會給生活增加很多可觸及的幸福感。
動線，聽起來複雜，實際上就是指，你在家裡活動的路線，也就是你從一個區域走到另一個區域的路徑。
動線不合理的話，真的是「足不出戶便日行千里」，光在家裡走動，微信步數都能蹭蹭破千。
誇張嗎？我們可以看下不合理的動線是什麼樣的。
我們可以將生活軌跡畫到戶型圖上，一般家裡的主要動線有三類：家人動線、家務動線、訪客動線。
以下圖為例，畫出三大動線：
從上圖可以看出，，三條動線有很多重複交叉的地方，這就意味著：
1）家人動線，因為房間分別佈局在戶型的南北兩端，你和家人日常溝通，要不停在沙發和電視背景牆之間來回穿梭，不僅費事，還會嚴重打斷看電視的人的視線；
2）家務動線，曬衣服要穿越整個客廳，走進次臥，才到陽臺，如果次臥你婆婆或者兒子在休息，曬衣服是要挑準時間的，而且該次臥的家人隱私也被打擾，雙方都沒有愉悅的體驗。
3）訪客動線，迎客進門後，要穿過次臥才能到達沙發就座，一方面，打攪次臥的人休息，另一方面，會客距離太長顯得局促。
合理的動線應該是避免互相交叉干擾，把人都井井有條的歸置到位。
所以，動線的選擇要注意2點：動線交叉少；每一步的距離都儘量短。
尺寸不合理你是不是也遇到過，看著戶型圖，麻雀雖小都五臟俱全，但就是估不出這個房間到底多大，這個客廳多寬？
或者，明明買了標準規格的傢俱家電，才發現根本放不下？
因為戶型圖中的尺寸一般是標在牆體中縫，不是準確的室內淨尺寸，要得到能使用的空間，我們必須要減去牆體厚度。
一般來說，牆體的厚度分厚、薄兩個尺寸，厚牆24公分，薄牆12公分。
戶型的週邊通常都是厚牆，室內會有部分薄牆，下圖為部分厚牆、薄牆示意：
1）兩邊都是厚牆，一頭減一個12公分，即減24公分；2）一邊是厚牆一邊是薄牆，減18公分；3）兩邊都是薄牆，減12公分；4）特殊情況：其它的不能算出來的尺寸，可根據已經計算出的尺寸，等比例推算。
這樣的計算雖然複雜，但是我們可以瞭解實際的得房率是多少，而不用被開發商的公攤率、得房率忽悠；還可以根據這個尺寸去訂購合適的傢俱家電。
只需要對戶型圖多費點心思，我們就能對後期的實體房子有個徹底的認識。
各空間不合理還有一些隱藏比較深的不合理現象，我們可能在看樣板房都不一定看得出來，卻切實影響著我們未來的生活。
1.客廳的不合理
有些客廳的電視牆上竟然會設置門口，想買個大面屏電視都無處安放。
而且沙發直對臥室門，客人坐在客廳，直勾勾就能望進房間的佈置。
即使關著門，屋裡的人也不好受，總感覺門背後有人在竊竊私語，充滿著避無可避的不適感。
下面這個戶型就是這樣▼
2.餐廳裡的不合理
還有些戶型，雖然設計了餐廳的位置，卻沒有考慮這個空間是否真的方便用餐。
下面這個戶型，餐廳正對著衛生間▼
即使媽媽們辛苦準備了美味佳餚，迎著廁所門對飲，這樣的飯桌時光，怎樣也溫馨不起來吧。
此外，把餐廳設置在通道也是很不合理的，通道是家人日常走動或者會客來回穿梭的地方，日常還需要把桌椅折疊起來，使用起來非常不方便。
3.廚房裡的不合理
高效率的做飯過程一般是先從冰箱裡取出食材，然後清洗切菜，再開始烹飪，最後上桌。
現在比較流行是下圖這種U型廚房，「取洗切炒」都是一轉身的距離，整個路線最省時省力：
而同樣的幾個步驟，下圖的佈置就非常費勁了：
洗菜池和冰箱佈置在最遠的兩端，取食材清洗時還需要跨越整個廚房來回走動。
萬一食物滴水就更麻煩，做一頓飯要與水滴賽跑，這邊鍋熱了又要跨幾步才能上手，再熟練的媽媽也會變得忙亂。
4.衛生間裡的不合理
戶型中最好有一個有直接採光、自然通風的衛生間，也就是說一定要有窗戶，最好窗戶設置在向陽面而且不被別的建築遮擋。
廚房也最好也是這樣，這就是我們常說的「明廚明衛」。
左邊的戶型是明廚暗衛，右邊戶型才是明廚明衛，衛生間的窗戶開向廚房的陽臺，買房時我們要細細比對。
▼
如果實在開不了窗，廚房和浴室我們也要自己做好通風。廚房沒有窗戶的話很容易嗆得滿廚房都是煙味，浴室沒有窗戶濕氣出不去，陰暗潮濕的不適，誰住誰知道。
總之，戶型不僅僅是房子構造，還承載著你和家人往後的生活。
戶型的不合理設計，不僅買了浪費，住了憋屈，將來轉手賣還要折價。
有硬傷的戶型，開發商賣的是圖紙，可以不用犧牲太多價格就可以賣出去；
而你轉手時候，賣的是實體房，缺陷一覽無遺，折價的幅度就大了。
所以，再重申一次，買房的大事，都是先苦後甜，前期越費心，後期越傾心。
也不會打擾到休息的家人。2.廚衛是否適宜
廚房、衛生間這兩個濕氣重且容易產生污垢的區域，要和我們乾淨整潔的臥室儘量遠離。
比如，廚房是生活中最主要的污染源，集齊了雜訊、油煙油污還有污水。
所以，廚房的佈置要盡可能地靠近入戶門，從外面帶回來的食材，用最短的距離就可以歸置到廚房，這種細節，無形之中會給生活增加很多可觸及的幸福感。
動線，聽起來複雜，實際上就是指，你在家裡活動的路線，也就是你從一個區域走到另一個區域的路徑。
動線不合理的話，真的是「足不出戶便日行千里」，光在家裡走動，微信步數都能蹭蹭破千。
誇張嗎？我們可以看下不合理的動線是什麼樣的。
我們可以將生活軌跡畫到戶型圖上，一般家裡的主要動線有三類：家人動線、家務動線、訪客動線。
以下圖為例，畫出三大動線：
從上圖可以看出，，三條動線有很多重複交叉的地方，這就意味著：
1）家人動線，因為房間分別佈局在戶型的南北兩端，你和家人日常溝通，要不停在沙發和電視背景牆之間來回穿梭，不僅費事，還會嚴重打斷看電視的人的視線；
2）家務動線，曬衣服要穿越整個客廳，走進次臥，才到陽臺，如果次臥你婆婆或者兒子在休息，曬衣服是要挑準時間的，而且該次臥的家人隱私也被打擾，雙方都沒有愉悅的體驗。
3）訪客動線，迎客進門後，要穿過次臥才能到達沙發就座，一方面，打攪次臥的人休息，另一方面，會客距離太長顯得局促。
合理的動線應該是避免互相交叉干擾，把人都井井有條的歸置到位。
所以，動線的選擇要注意2點：動線交叉少；每一步的距離都儘量短。
尺寸不合理你是不是也遇到過，看著戶型圖，麻雀雖小都五臟俱全，但就是估不出這個房間到底多大，這個客廳多寬？
或者，明明買了標準規格的傢俱家電，才發現根本放不下？
因為戶型圖中的尺寸一般是標在牆體中縫，不是準確的室內淨尺寸，要得到能使用的空間，我們必須要減去牆體厚度。
一般來說，牆體的厚度分厚、薄兩個尺寸，厚牆24公分，薄牆12公分。
戶型的週邊通常都是厚牆，室內會有部分薄牆，下圖為部分厚牆、薄牆示意：
1）兩邊都是厚牆，一頭減一個12公分，即減24公分；2）一邊是厚牆一邊是薄牆，減18公分；3）兩邊都是薄牆，減12公分；4）特殊情況：其它的不能算出來的尺寸，可根據已經計算出的尺寸，等比例推算。
這樣的計算雖然複雜，但是我們可以瞭解實際的得房率是多少，而不用被開發商的公攤率、得房率忽悠；還可以根據這個尺寸去訂購合適的傢俱家電。
只需要對戶型圖多費點心思，我們就能對後期的實體房子有個徹底的認識。
各空間不合理還有一些隱藏比較深的不合理現象，我們可能在看樣板房都不一定看得出來，卻切實影響著我們未來的生活。
1.客廳的不合理
有些客廳的電視牆上竟然會設置門口，想買個大面屏電視都無處安放。
而且沙發直對臥室門，客人坐在客廳，直勾勾就能望進房間的佈置。
即使關著門，屋裡的人也不好受，總感覺門背後有人在竊竊私語，充滿著避無可避的不適感。
下面這個戶型就是這樣▼
2.餐廳裡的不合理
還有些戶型，雖然設計了餐廳的位置，卻沒有考慮這個空間是否真的方便用餐。
下面這個戶型，餐廳正對著衛生間▼
即使媽媽們辛苦準備了美味佳餚，迎著廁所門對飲，這樣的飯桌時光，怎樣也溫馨不起來吧。
此外，把餐廳設置在通道也是很不合理的，通道是家人日常走動或者會客來回穿梭的地方，日常還需要把桌椅折疊起來，使用起來非常不方便。
3.廚房裡的不合理
高效率的做飯過程一般是先從冰箱裡取出食材，然後清洗切菜，再開始烹飪，最後上桌。
現在比較流行是下圖這種U型廚房，「取洗切炒」都是一轉身的距離，整個路線最省時省力：
而同樣的幾個步驟，下圖的佈置就非常費勁了：
洗菜池和冰箱佈置在最遠的兩端，取食材清洗時還需要跨越整個廚房來回走動。
萬一食物滴水就更麻煩，做一頓飯要與水滴賽跑，這邊鍋熱了又要跨幾步才能上手，再熟練的媽媽也會變得忙亂。
4.衛生間裡的不合理
戶型中最好有一個有直接採光、自然通風的衛生間，也就是說一定要有窗戶，最好窗戶設置在向陽面而且不被別的建築遮擋。
廚房也最好也是這樣，這就是我們常說的「明廚明衛」。
左邊的戶型是明廚暗衛，右邊戶型才是明廚明衛，衛生間的窗戶開向廚房的陽臺，買房時我們要細細比對。
▼
如果實在開不了窗，廚房和浴室我們也要自己做好通風。廚房沒有窗戶的話很容易嗆得滿廚房都是煙味，浴室沒有窗戶濕氣出不去，陰暗潮濕的不適，誰住誰知道。
總之，戶型不僅僅是房子構造，還承載著你和家人往後的生活。
戶型的不合理設計，不僅買了浪費，住了憋屈，將來轉手賣還要折價。
有硬傷的戶型，開發商賣的是圖紙，可以不用犧牲太多價格就可以賣出去；
而你轉手時候，賣的是實體房，缺陷一覽無遺，折價的幅度就大了。
所以，再重申一次，買房的大事，都是先苦後甜，前期越費心，後期越傾心。