新加坡建國以來“第一起”：“業主不會獲得賠償”
位于文慶路上段，挨著加冷河，芽籠3巷的191間排屋的私宅地契即將在去年12月31日到期，所有住戶必須遷離并把土地歸還給政府，也不會獲得賠償。這也是自我國獨立以來，首個民宅屋契到期歸還政府的案例。
芽籠3巷排屋所有191個單位的用戶已搬走。
其中有40戶是住戶，16個單位被用作宗教場所，還有135個單位是客工宿舍。當局過去三年協助住戶和使用這些單位的人陸續搬走。
新加坡是個年輕的國家，建國至今才50多年，而住宅房產的地契通常是99年起步。
住宅地契到期后
常見問題一覽表
關于住宅地契到期以后的流程，這次的 ‘第一起’案例的處理方式，將成為以后類似案例的參考，值得重點關注。
第一，關于地契到期后的房產賠償問題，非常明確。
“業主不會獲得賠償。”
第二，政府會協助搬遷。
“確保所有住戶都有住處。”
第三，土地未來的去向。
“土地正式收歸國有。
“芽籠3巷的土地下來將供加冷公共住屋發展。”
有一句話蘿卜在以前的點評文章里曾經寫過，今天再次重申一遍：
新加坡的私宅房產，凡是繞開地契只介紹房子本身的，都是扯淡。
私宅類房產
買的就是地皮
私宅類房產(Private property)，也就是我們通常說的公寓和有地別墅。
大家在購買新加坡住宅房產的時候，尤其是上了年紀的老房產，一定要考慮到地契的年限問題。高昂的房產費用里，土地的價值是非常珍貴的一部分。
出價時要考慮到土地的折舊。
我們舉個極端的例子，新加坡有些老別墅，房子十幾年沒有人住，雜草叢生，還能賣出300萬新幣的高價。
好像下圖這樣，買家索性直接把舊屋推倒了重建，這種現象在新加坡很普遍。
300萬新幣買的不是房子，是腳下那塊永久地契的土地。
追求穩妥可選永久地契
政府的房產政策已經很明確了，對于目前市面上占多數的99年地契私宅，未來有兩個出路。
1.屋主們住滿99年，地皮還給政府，就像現在的芽籠3巷排屋這樣。
2.在地契到期之前，由屋主們投票決定，把地皮推出市場集體出售(En Bloc)。至于成功與否，要看發展商競標出價，由市場決定。
關于第二種可能性，我們參考一下過去的數據，就可以知道，99年地契公寓，真正可以成功集體出售的，
如果私宅買家追求穩妥，那么只買永久地契的樓盤，會是一個好選擇。
永久地契 VS 99年地契
永久地契和非永久地契房產，有明顯的價格差距。
橫跨2009-2015年度的研究數據表明，比較新（不超過10年）的99年私宅和永久地契私宅之間，
一般來說，同樣地點、新近建成的私宅，99年和永久地契項目價格相差15%-20%，屬于正常差異范圍。
除去價格這個最重要的考慮因素之外，很多其他的原因，也是購買永久/非永久地契樓盤的決定性因素。
永久地契 VS 99年地契
其他因素考慮
靠近地鐵站、出行方便的私宅樓盤，絕大多數都是99年地契。
永久地契樓盤大多不靠近地鐵站。
租客只看房子和地點，不在乎地契。
同樣的地段，類似的房租收入，99年項目因為價格低，租售比普遍比永久地契項目來得高。
這也是短期投資型買家傾向于購買99年地契樓盤的原因。
區域分布:
永久地契地皮由于歷史原因，只會出現在傳統居住區。
許多熱門的住宅新區，例如榜鵝，盛港，基本沒有永久地契項目。在這些新區購買公寓，只能選擇99 年地契。
總價800萬新幣的三臥豪宅，99年地契，假設99年以后房產價值歸零，平均每年折舊高達8萬新幣！
800萬足夠買烏節路的永久地契豪宅了，為什么還要買99年地契的房子？
房產總價越高，
一般來說，建好十年之內的私宅，無論是出租還是賣出都比較容易。遇到房產上升周期，也是新私宅的轉售價起得快。
一旦私宅建成超過了20年，很多買家就開始考慮年限問題了。
地契少過60年的舊私宅，通常在市場上就很難賣了。
因此，很多買家會采取“購買99年地契新公寓，并且在10年內獲利賣出”的務實策略。
永久地契 VS 99年地契
我們可以總結一下不同地契私宅房產的性質。
99地契私宅的優勢：
1.位置較好，交通便利，出行方便
2.同樣地點，非永久私宅的尺價較低，總價容易負擔 3.選擇廣泛 4.租售比高永久地契的優勢：
1.不受年限影響，可以傳承給家族后代
2.集體出售(En Bloc)中備受青睞的地契類型。2018年成交的38起集體出售案宗里，6個99年地契，32個永久地契。越是黃金地段越搶手。
3.不再增長的缺稀資源。
永久地契 VS 99年地契
什么情況下考慮買99年地契的私宅？
青睞的區域內沒有永久地契樓盤； 和附近永久地契樓盤的價格差異優勢巨大； 短期投資用途； 買進新盤自住，并打算在不太舊的時候賣出 。什么情況下考慮買永久地契的私宅？
500萬新幣以上的豪宅； 交通便利，市場少見的永久地契地鐵房； 和附近99年地契樓盤的價格差距不大； 黃金地段，特點突出，有集體出售潛力永久地契 VS 99年地契
我們可以總結一下不同地契私宅房產的性質。
99地契私宅的優勢：
1.位置較好，交通便利，出行方便
2.同樣地點，非永久私宅的尺價較低，總價容易負擔 3.選擇廣泛 4.租售比高永久地契的優勢：
1.不受年限影響，可以傳承給家族后代
2.集體出售(En Bloc)中備受青睞的地契類型。2018年成交的38起集體出售案宗里，6個99年地契，32個永久地契。越是黃金地段越搶手。
3.不再增長的缺稀資源。
永久地契 VS 99年地契
什么情況下考慮買99年地契的私宅？
青睞的區域內沒有永久地契樓盤； 和附近永久地契樓盤的價格差異優勢巨大； 短期投資用途； 買進新盤自住，并打算在不太舊的時候賣出 。什么情況下考慮買永久地契的私宅？
500萬新幣以上的豪宅； 交通便利，市場少見的永久地契地鐵房； 和附近99年地契樓盤的價格差距不大； 黃金地段，特點突出，有集體出售潛力