近日市場傳聞稱， 國開行棚改專案審批將趨嚴， 而且今年將以實物安置為主。 對此股市裡的地產股反應強烈， 在港股上市的碧桂園連續三天大跌近15%， A股當中的地產股也領跌大盤！
對於市場傳聞， 6月26日晚間， 國開行解答市場疑問時表示：最近兩周， 國開行才將審批許可權收回， 主要是出於兩方面的考量：一是， 這兩年國開行分行在審批時， 違規現象嚴重， 國開行總行擔心後期的風險隱患就比較多；第二點是， 中央對棚改有一定的看法， 棚改的貨幣化推高了房價， 中央對這個有一個嚴謹的考量。 該負責人進一步表示，
總之按照目前的回應， 得到的資訊是：
1、棚改項目審批權上收總行；
2、未來貨幣化安置的比例會受到一定的限制。
綜合起來就是國開行棚改項目審批將趨嚴， 棚改的審批權主要集中在PSL方面， PSL名稱是抵押補充貸款， 是央行近幾年創設的一種貨幣投放工具， 主要是通過PSL給三大政策性銀行（中國國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行）借錢， 而後給地方政府貸款。
資料顯示：2018年1-5月累計投放抵押補充貸款（PSL）4976億元， 較去年同期增長38.8%， 2017年全年是6350億元。 也就是說今年前5個月的PSL就逼近了2017年全年， 有力地支持了地方棚改。
棚改創造住房需求大家都不會否認， 過去棚改的玩法是這樣的：涉及到棚改的用戶地方政府給他錢， 用來買新的房子， 這稱為貨幣化安置， 我看過一則研究， 2017年貨幣化安置比例達到53.9%， 部分城市甚至超過90%。 棚改2013年的目標是304萬套， 到了2016則是600萬套。
有人做過測算， 2017年棚改創造的需求量占到全年的銷售比可能達到20%， 按照住建部的說法：貨幣化安置主要集中在庫存量大、房源充足的三四線城市， 所以這兩年三四線城市房價上漲的鏈條我們可以總結為這樣：
央行的PSL借錢－政策性銀行給地方政府貸款－地方政府貨幣化安置－棚改戶買房創造需求－三四線城市房價上漲。
為什麼一則消息， 引發股市樓市波動？原因有兩點：
1、如果未來貨幣化安置改為實物安置為主後，
2、PSL貸款收緊後地方政府難以獲得更多的資金給棚改戶， 結果就是棚改降溫， 去庫存力度大大降低， 所以我們看到近兩日的地產股躁動， 尤其是主要佈局三四線城市的碧桂園股價大跌， 預計也將會對未來三四線城市房價產生很大的影響。
現在大家都想知道， 為什麼在這時候突然傳出國開行收緊棚改項目審批呢？
1、在棚改的刺激下， 2017年以來三四線城市房價大漲， 貨幣化安置已經是推高房地產價格的元兇之一， 破萬的城市不在少數， 而人口持續流出的現狀卻不支持這樣的價格， 房價越高泡沫越大， 這時候必須提前制止防止泡沫做大。
2、PSL規模的做大已經成為貨幣超發的重要工具， 央行資料顯示：4月末抵押補充貸款餘額為30446億元。 這些是央行借給政策性銀行的錢， 是基礎貨幣， 按照在銀行體系的貨幣派生， 這些錢起碼可以衍生出：
M2＝基礎貨幣×貨幣乘數＝30446億×5.3倍＝16萬億
M2是居民、企業、非銀金融機構存款加現金總和， 這幾年通過PSL創造的M2大部分都進入了房地產。 正如我在今年1月19日《2017年， 房地產“幫助”央行印了多少錢？》一文當中說過的：
1、2017年新增貨幣中， 房地產大約貢獻了44%；
2、2015－2017年， 房地產貸款餘額在M2餘額當中的比重逐漸升高， 說明了印鈔的總資金流入房地產比重逐漸升高， 而進入其他行業的在降低。
為什麼在央行印鈔（M2）增速不斷降低（最新是8.30%）的情況下， 三四線房價仍然不斷攀升？很大原因是PSL，
所以當監管層收緊PSL審批以及降低貨幣化安置比例的時候影響最大的當然是三四線的房價， 我們都說分析一個地方的房價短期看政策、中期看土地、長期看人口。 本輪三四線房價上漲主要是棚改政策帶來的短期效應， 長期由於人口持續流出並沒有繼續上漲的基礎。 當棚改效應降溫後三四線城市上漲的基因當然不存在。
但好在目前監管層對棚改不大可能一刀切， 今年5月份國家再次提出1500萬套的棚戶區的3年改造計畫（2018年－2020年）。 也就是說未來棚改雖然降溫， 但仍然對三四房價有一定的支撐作用， 至少2020年前是這樣。
要不要買三四線的房子？我在5月28日《三四線的房子， 到底要不要買？》一文有過分析（微信公眾號：小白讀財經， 可查看）
對一二線城市來說則是利好，在資產配置荒的情況下，從三四線城市流出的資金肯定有部分流入中心城市，所以買房跟著政策走、跟著權力走、跟著大城市走，這個道理最好記在心裡。
如果你覺得文章很棒，對你有幫助，可以關注作者的微信公眾號：小白讀財經（ID：xiaobaiducaijing），訂閱更多的優質原創推文！
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