今年以來， 房地產市場可謂風起雲湧， 不僅資管新規發佈、金融去杠杆等帶來行業資金面趨緊， 且針對樓市調控的政策也是接二連三， 與此同時， 多省市出現的“搶人大戰”、三、四線城市房價“破萬”等消息更是不絕於耳。 作為中國經濟發展的三駕馬車之一， 房地產市場近期吸引了很多投資者的關注。
樓市資深觀察者西峯對《紅週刊》記者直言， 目前市場上密切關注的調控政策、市場炒作等雖然都可視為短期擾動因素， 但若從長期投資角度看， 這些因素對房地產市場並不會產生太大的影響。
房地產市場流動性趨緊
《紅週刊》：金融去杠杆、融資管道收緊， 使得高負債的房地產企業資金面變得更加緊張。 統計資料表現， 今年前4個月， 房地產銷售已經開始放緩， 國內開發貸和個人按揭貸款均呈負增長。 您覺得房地產公司的融資環境是不是已經變得不太樂觀？
西峯：目前房地產資金收緊是事實， 融資環境相對于去年或者寬鬆年份來說是趨緊的。 對於房地產行業或公司而言， 未來面臨的首要問題不是銷售， 而是要解決資金流動性問題。 當然， 好的銷售是有助於改善流動性的， 但是銷售並不簡單的對應流動性。 對很多房地產公司來說， 怎麼去籌措資金、安排資金的使用等等， 才是首先要解決的問題。
現在很多銀行， 從總行層面來講，
目前來說， 房地產公司包括貸款、發債、私募基金等幾個常用的融資途徑都是收緊的， 要想改善流動性的問題， 首先就需要抓緊解決這些問題， 另外就是快速去化， 這兩件事情， 單單只做一件， 都是遠遠不夠的。
《紅週刊》：日前天津城投市政開發被爆涉及5億元融資違約、華夏幸福也因融資和資金使用狀況引發上交所問詢， 一系列涉及房地產債務違約現象的曝露說明了什麼？
西峯：還是說明房地產市場流動性是趨緊的，
“搶人大戰”在變相刺激地方樓市
《紅週刊》:對於房地產市場來說， 近期最大的新聞是多個省市發起“搶人大戰”， 特別是天津推出的“海河英才”計畫， 引發社會輿論高度關注。 “搶人大戰”意味著什麼？
西峯：各地“搶人大戰”就是為了人才引進。 目前， 中國的老齡化問題比任何時間都要更早的到來。 從老齡化社會的角度來看， 我們可以以日本作為樣本，
對中國來說， 其實也是一樣的。 中國大城市老齡化程度都比一般城市要高。 以上海為例， 它的戶籍人口大約是1400萬人， 單看戶籍人口的平均年齡和年齡構成， 上海肯定是中國老齡化程度最高的城市之一。 但是上海還有一千多萬外來居民， 把這些外來居民考慮進去後， 上海又成為中國最年輕的城市。
《紅週刊》：“搶人大戰”會不會演變成“搶房大戰”？
西峯：“搶人大戰”本身是為了人才引進， 其影響是深遠的， 至於對房地產市場是不是會帶來正面刺激， 那是很顯然的。 您想， 有那麼多的年輕人跑到一個新的城市， 新增的需求必然會影響到當地的樓市。
《紅週刊》：住建部近期連續約談地方政府負責人， 可結果是， 地方調控政策越密集出臺的地區房價反而上漲的越快， 似乎陷入“越調控房價越漲”的怪圈。
西峯：我覺得可以從兩方面來看， 一是政策從來沒有說調控是要降房價，二是越是供不應求房價要漲的地方，政府越容易出臺政策把價格按住，所以，並不一定是調控措施抬高了房價，而是房價漲的快的地方調控措施容易出臺。某種程度上，調控政策其實說明了這樣一個事實，一個地方房價控不住了，所以需要調控。
短期因素擾動有限
《紅週刊》：在調控、炒作等短期因素擾動下，二級市場中的地產股投資思路是否發生變化？
西峯：你提到的短期擾動因素對地產股長期投資來說並不會產生任何影響。長期來看，地產股的投資邏輯依然要看中其是否會創造價值且持續穩定經營。試想，如果一個企業只是短期業績爆發，未來可能出現資不抵債、被廉價收購等情況，屆時估值的基礎就不存在了。
估值存在的前提一定是長期穩定持續性經營。任何企業的估值方式歸根結底都是一樣的。現在有些企業短期業績確實很好，但一旦市場出現快速變化，那風險就會很大。我們看一家企業，不能只看到好的一面，同時也要考慮到風險，過高的風險會影響市場對它的估值判斷。
《紅週刊》：你覺得投資者在投資地產股需要注意那些風險？
西峯：高負債、流動性困難本身就是最大的風險。舉個例子來說，現在很多房地產企業的年銷售額已經達到3000億、4000億或者更多，要達到這麼高的銷售額，就必須有相應的土地儲備或者存貨，當有這麼高的土地儲備和存貨的時候，可能需要有2倍、3倍的經營額，那麼企業必然是高負債的企業。這種情況下，如果房地產市場發生週期突變，那資本金短期內馬上就會被房價價值下跌所覆蓋，這就是最大的風險。
既然房地產企業必然是高負債企業，那高負債企業最大的問題就是流動性風險，所以單看一年、兩年的高盈利的意義是很小的，與此同時，投資者必須要看到企業有沒有能力去應對市場可能出現的新風險，如流動性風險、銷售停滯風險、貸款到期風險等等。
《紅週刊》：既然您不太關注短期擾動因素的，哪您關注哪些長期因素呢?
西峯：真正的長期因素，比如人口的遷移、計劃生育等等，它們的作用只有在更長遠的時間裡才能體現，對於關注幾個月或者年度的市場變化作用是很有限的。當然，企業也是在一定環境下生存的。審視它生存環境有沒有發生大的變化，也是很有價值的。
龍頭公司著手佈局三四線城市
《紅週刊》：目前以萬科、保利等為代表一線地產龍頭紛紛在三、四線城市拿地，甚至有的還覆蓋到鄉鎮，您覺得龍頭公司改變自己原先佈局思路的原因是什麼？
西峯：佈局思路改變就在於，一、二線城市拿到土地，房屋銷售價格被調控，如果按照政府的銷售價格可能會出現價格倒掛或者拿不到預售證的情況。這樣肯定會影響銷售價格或者資金周轉速度。如此情況下，還不如到一些沒有實施調控政策的三、四線城市去拿地進行開發。
《紅週刊》：近年來，全國各地棚戶區改造也是一個大的工程，在棚戶區改造過程中，那些公司受益？
西峯：棚戶改造目前多是現金安置，棚戶原先的房子被拆掉拿到現金，就有動力去買商品房。至於地產公司，理論上每家公司都會受益，目前三、四線城市賣的這麼好，就是棚改的結果。
《紅週刊》：“入摩”是近期資本市場中的大事，萬科、保利等多隻地產龍頭被納入MSCI中國指數，您如何看待地產龍頭“入摩”這件事？
西峯：“入摩”的效果被輿論放大了。對地產龍頭來說，只是多了一些外來投資者而已。如果公司本身是一家很好的企業，就不怕沒有投資者，如果是一家糟糕的企業，多一丁點投資人也不能代表什麼。所以從短期來看，大家對中國企業“入摩”給予了過高的期望，而從長遠來看，一家企業獲得長遠發展其實還得靠自身。當然，“入摩”也是一件具有里程碑意義的標誌性事件，代表的是更多的國際投資者可以投資中國企業了。其實，我個人認為被動配置本身並沒有太大的意義，如果公司足夠好，去進行主動配置才是最重要的。
人物簡介：
西峯從事房地產投研和管理十餘年，對中國的地產市場有著深入瞭解。他負責過多個商業專案的運營監管，也參與了十余個明星地標項目的投資發展。他同時還是中國樓市常年的觀察者和見證者。
一是政策從來沒有說調控是要降房價，二是越是供不應求房價要漲的地方，政府越容易出臺政策把價格按住，所以，並不一定是調控措施抬高了房價，而是房價漲的快的地方調控措施容易出臺。某種程度上，調控政策其實說明了這樣一個事實，一個地方房價控不住了，所以需要調控。短期因素擾動有限
《紅週刊》：在調控、炒作等短期因素擾動下，二級市場中的地產股投資思路是否發生變化？
西峯：你提到的短期擾動因素對地產股長期投資來說並不會產生任何影響。長期來看，地產股的投資邏輯依然要看中其是否會創造價值且持續穩定經營。試想，如果一個企業只是短期業績爆發，未來可能出現資不抵債、被廉價收購等情況，屆時估值的基礎就不存在了。
估值存在的前提一定是長期穩定持續性經營。任何企業的估值方式歸根結底都是一樣的。現在有些企業短期業績確實很好，但一旦市場出現快速變化，那風險就會很大。我們看一家企業，不能只看到好的一面，同時也要考慮到風險，過高的風險會影響市場對它的估值判斷。
《紅週刊》：你覺得投資者在投資地產股需要注意那些風險？
西峯：高負債、流動性困難本身就是最大的風險。舉個例子來說，現在很多房地產企業的年銷售額已經達到3000億、4000億或者更多，要達到這麼高的銷售額，就必須有相應的土地儲備或者存貨，當有這麼高的土地儲備和存貨的時候，可能需要有2倍、3倍的經營額，那麼企業必然是高負債的企業。這種情況下，如果房地產市場發生週期突變，那資本金短期內馬上就會被房價價值下跌所覆蓋，這就是最大的風險。
既然房地產企業必然是高負債企業，那高負債企業最大的問題就是流動性風險，所以單看一年、兩年的高盈利的意義是很小的，與此同時，投資者必須要看到企業有沒有能力去應對市場可能出現的新風險，如流動性風險、銷售停滯風險、貸款到期風險等等。
《紅週刊》：既然您不太關注短期擾動因素的，哪您關注哪些長期因素呢?
西峯：真正的長期因素，比如人口的遷移、計劃生育等等，它們的作用只有在更長遠的時間裡才能體現，對於關注幾個月或者年度的市場變化作用是很有限的。當然，企業也是在一定環境下生存的。審視它生存環境有沒有發生大的變化，也是很有價值的。
龍頭公司著手佈局三四線城市
《紅週刊》：目前以萬科、保利等為代表一線地產龍頭紛紛在三、四線城市拿地，甚至有的還覆蓋到鄉鎮，您覺得龍頭公司改變自己原先佈局思路的原因是什麼？
西峯：佈局思路改變就在於，一、二線城市拿到土地，房屋銷售價格被調控，如果按照政府的銷售價格可能會出現價格倒掛或者拿不到預售證的情況。這樣肯定會影響銷售價格或者資金周轉速度。如此情況下，還不如到一些沒有實施調控政策的三、四線城市去拿地進行開發。
《紅週刊》：近年來，全國各地棚戶區改造也是一個大的工程，在棚戶區改造過程中，那些公司受益？
西峯：棚戶改造目前多是現金安置，棚戶原先的房子被拆掉拿到現金，就有動力去買商品房。至於地產公司，理論上每家公司都會受益，目前三、四線城市賣的這麼好，就是棚改的結果。
《紅週刊》：“入摩”是近期資本市場中的大事，萬科、保利等多隻地產龍頭被納入MSCI中國指數，您如何看待地產龍頭“入摩”這件事？
西峯：“入摩”的效果被輿論放大了。對地產龍頭來說，只是多了一些外來投資者而已。如果公司本身是一家很好的企業，就不怕沒有投資者，如果是一家糟糕的企業，多一丁點投資人也不能代表什麼。所以從短期來看，大家對中國企業“入摩”給予了過高的期望，而從長遠來看，一家企業獲得長遠發展其實還得靠自身。當然，“入摩”也是一件具有里程碑意義的標誌性事件，代表的是更多的國際投資者可以投資中國企業了。其實，我個人認為被動配置本身並沒有太大的意義，如果公司足夠好，去進行主動配置才是最重要的。
人物簡介：
西峯從事房地產投研和管理十餘年，對中國的地產市場有著深入瞭解。他負責過多個商業專案的運營監管，也參與了十余個明星地標項目的投資發展。他同時還是中國樓市常年的觀察者和見證者。